 |
|
|||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||
وردا على سؤال حول العقارات في كثير من الأحيان أسئلة |
|||||||||
| + هل هناك فرق بين صاحب الملك والمستأجر وكيل وكيل؟ | |||||||||
| + لماذا هو أفضل وكيل رجأتسملا في التفاوض على عقد إيجار؟ | |||||||||
| + ما هي مزايا التأجير طويل الأمد؟ | |||||||||
| + ما هي ال 10 للنظر في القضايا عندما حيازة أو التجزئة أو تأجير المكاتب والعقارات الصناعية؟/b> | |||||||||
| + ماذا يمكن استخدامها قدما مربعا (SF) أقل من المؤجرة قدما مربعا (مراسلون بلا حدود)؟ | |||||||||
| + كيف يمكن المستأجر الوكيل مساعدتك أو إعادة التفاوض على تجديد عقد الإيجار الخاص بك؟ | |||||||||
| + كيف يمكن للمكاتب مانهاتن الحصول على القوائم؟ | |||||||||
| + ما هي صناعة الرسوم الجمركية حول الوساطة التجارية المستأجرين؟ | |||||||||
| + الموارد | |||||||||
هل هناك فرق بين صاحب الملك والمستأجر وكيل وكيل؟الأمثل للفراغات,المحدودة ، هي الممثل المستأجرون. ونحن نمثل شركة الذي يبحث عن فضاء لا مالك. معظم السماسرة "وكلاء صاحب الملك" أو وكلاء الإدارة. على واجب قانوني هو تمثيل صاحب المبنى. هدفهم هو سوق الإيجار وعملائها الممتلكات. ولا تمثل والمستأجر قد لا تظهر لك كل المساحة المتاحة. المالك وكيل لك لن يحصل على أفضل الشروط لعقد الإيجار الخاص بك لأنه ليس في مصلحتهم لذلك. لماذا هو أفضل وكيل رجأتسملا في التفاوض على عقد إيجار؟نحن هي 800 جنيه استرليني عن طريق التفاوض وجود الغوريلا أكثر من 1000000 قدم مربع من الإيجارات في السنوات القليلة الماضية. لدينا فرص الوصول إلى جميع الأماكن المتاحة. ونحن نعلم العقارات التي سوف تصل للتوصل الى اتفاق ، والتي لن الملاك. نحن خبراء في ما نقوم به ونحن المتخصصة. سوف تظهر لك أن تنظر في معظم القضايا.
ما هي مزايا التأجير طويل الأمد؟
|
| مقابل تأجير الحيز قدم مربع صالح للاستخدام : |
| 15-25 ٪ طوابق كاملة الفضاء الخسارة بالنسبة للمناطق |
| جزئي طوابق 25-40 ٪ الفضاء خسارة للمناطق |
| الحيز المخصص للمكاتب لكل موظف: |
| سخية ، تأجير 200 قدم مربع لكل موظف |
| معتدل ، و 150 منظمة صحفيون بلا حدود لكل موظف |
| * ضيقة ، أو أي شيء أقل من 125 منظمة صحفيون بلا حدود لكل موظف. |
ويمثل كل من اتفاقية نيويورك المالك المؤجرة أقدام مربعة مختلفة. الملاك إضافة إلى فقدان عامل الفعلية مربع اللقطات التي سوف يشغلها المستأجر. الملاك حددت سعر دولار / SF على أساس تأجير قدم مربع والتي تشمل الفضاء خسر عام مجالات مثل جماعات الضغط ، السلالم ، الممرات ، الحمامات ، والميكانيكية المجالات. معظم المستأجرين المهتمين قدم مربع صالحة للاستعمال ، والقياس الفعلي للمساحة التي ستشغل المستأجر. ويستند قياس المالك مراسلون بلا حدود ، يمكن لأحد أن يتوقع وجود حد أدنى من فقدان عامل 18-25 ٪ من كامل واستئجار الطابق 30-40 ٪ لمتعدد المؤجرة الكلمة. أن ندرك أن ستحصل على 10-15 ٪ مساحة أكبر إذا كنت تأجير كامل مما لو كنت في الطابق تأجير حيز متعدد المؤجرة الكلمة. على سبيل المثال ، على مساحة 5000 مراسلون بلا حدود متعدد المؤجرة الكلمة لن أعطيك استخداما ~ 3500 قدم مربع ، في حين أن نفس الفضاء على كامل الارض وسوف أعطيكم ~ 4000 قدم مربع قابلة للاستخدام..
* معدلات الدوران مراسلون بلا حدود يرتفع يقلل لكل موظف.
4) تحديد رؤية الفضاء الخاصة بك لمطابقة الصورة المؤسسية الخاصة بك : 
الصورة المؤسسية الخاصة بك أمر حاسم لشركتك الخاصة بك والفضاء ويعكس هوية الشركة الخاصة بك.
موقع المكتب على حديقة شارع ماديسون ، أو قد تعطي انطباعا لزبائنك من الطبقة المالية والنجاح ، وإنشاء. دور علوي كبير في الفضاء Tribeca قد تعطي انطباعا بالحيوية والنمو ، والإبداع. كيف تريد الشركة أن ينظر إليها من قبل الزبائن المحتملين والبائعين أو شركاء؟ . عن طريق مكتب مريح وجيد بالنسبة للنقل ومطاعم ومصارف وغيرها من الضروريات اليومية يمكن أن يساعد انخفاض معدل دوران الموظفين ، مما يزعزع تدفق العمل الخاص بك وبالتالي يؤثر على النتيجة النهائية.
5) معرفة الشروط. :
وما هي "التفاوض على نقاط" ، وعدم المرونة النسبية للمناطق. بالنسبة لمعظم المستأجرين ، والأمن وديعة هي مفتاح المنطقة تكلفة رأس المال بالنسبة للمستأجر قد يصل إلى 40 ٪ وقيمة لمالك المبنى قد يكون من 8 ٪ أو أقل. الرئيسية في هذه المفاوضات هو المالك للحصول على ثقة من قوة شركتك؟ عال. اذا كان المالك لديه ثقة في الشركة بعد ذلك الأمن وديعة ، خالية من ترتيبات الإيجار ، المالك لعمل مساهمة الإيجار وغيرها من البنود التي يمكن التفاوض عليها بشكل أكثر ايجابية (انظر الوصية رقم 7 أعلاه).
التالية هي الأكثر شيوعا نقاط التفاوض:
هناك الكثير من الخيارات المختلفة في الأسعار بالنسبة لنيويورك والعقارات. لميزانيات تزيد قيمتها 100/RSF ، يمكن للمرء أن الإيجار الفضائية في بعض من أهم المباني في منتصف المدينة. ل60-90/RSF دولار ، يمكن للمرء أن يكون في كثير من كبار "من الدرجة الاولى" من مباني المكاتب في منتصف المدينة. ل40-60/RSF دولار ، يمكن للمرء أن يكون في المبنى الكبير في وول ستريت. من 30-50/RSF دولار ، يمكن للمرء أن يكون في مجموعة متنوعة من المناطق الرئيسية للخارج مثل شركة ميد سوهو ، Tribeca أو الملابس المركز.
خيارات أكثر اقتصادا الفضائية الموجودة في المباني القديمة الواقعة في بروكلين ، كوينز ، نيو جيرسي ، وستشستر ، ونقل بعض الاعتمادات / الحوافز موجودة. هناك مفاضلات عندما يحدث انخفاض للالميزانية ، والموقع ، والجودة ، وعمر المبنى ، والرغبة في الفضاء ، وعلى ضوء ذلك ، وبالنظر إلى السرعة والقدرة والمصاعد الكهربائية والقدرات ، والوصول إلى الإنترنت ، ونوعية وعمر المستأجر تركيب القائمة. السعر وحده لا يعني أن الفضاء هو المساومة. شركة لتأجير عادة + حوالي 5 ٪ من ميزانية الشركة. وربما من المنطقي أن ميزانية أكبر للايجار اذا عوامل أخرى تؤدي إلى القيمة المضافة.
(7) معاملة جيدة الملاك :
العلاقة بين المالك والمستأجر المرتقب مهم للغاية. علاج المالك الخاص بك كما كنت مصرفي أو المشروع الرأسمالي. إذا كان مالك يراك على النحو المرغوب فيه المستأجر ، ويمكن أن تصل إلى المالك للحصول على مستأجر لكم ولكم البناء دولار اضافية أو أكثر مرونة من حيث الإيجار.
نعطي عملائناقائمة من البنود التي تظهر بين الملاك والمستأجرين ، ويمكن الاطلاع عليها عند الطلب. وتشمل قائمة الصفحة 2 موجز تنفيذي.
اثنان الفقرة وصف ما كنت تنوي القيام به في الفضاء.
) تحديد نوع الفضائية التي تحتاج إليها :
الخام الفضائية في كثير من الأحيان إلى استئجار أرخص ، ويمكن الانتهاء إلى حسابك في الدقيقة المواصفات. ومع ذلك ، بناء على نطاق واسع وغالبا ما يتطلب استثمارا كبيرا للوقت والمال تتجاوز المالك / مساهمة في البناء. وعادة ما يتطلب الأمر 6-9 أشهر للانتهاء من استكمال buildout الرئيسية ، ويمكن أن يصرف للموظفين في الوقت الذي يشرف على هذه العملية. انتهى أو "بني" الفضائية يمكن أن تكون أكثر كلفة تأجير في البداية ولكنها قد تناسب احتياجاتك كما هي أو تعديلها بسهولة. المفتاح هنا هو أن نفهم احتياجاتكم حتى البحث وعملية النقل يمكن أن تكون فعالة قدر الإمكان.
9) اختر بحكمة : مباشرة أو تأجير أو تأجير من الباطن :
الباطن يمكن أن تكون مثالية في بعض الحالات ، ولكنها ليست الدواء الشافي انها مصنوعة الى. المشكلة الأكبر من ذلك كله هو ضيق الإيجار الأجل. ونظرا لارتفاع تكاليف نقل) خلال شهر واحد من الإنتاجية) وفورات للتأجير من الباطن قد تكون خاطئة عند عامل الاقتصاد في التكاليف من التمزق. وهناك خطر آخر : إذا كان رئيس إفلاس المستأجر المالك إنهاء عقد الإيجار.
الفضاء الاحتياجات الخاصة بك ، ما لم تتغير بسرعة ، وأنه من الحكمة لتجنب الباطن. عادة ، ويعالج هذا الصوت العظيم لا يحدث ذلك. الملاك عموما سيقاوم الموافقة على تأجير من الباطن اذا كان أقل من السوق. اذا اعادت تأجير من الباطن هو المالك ، فإنها يمكن أن الإيجار في السوق الحاليةالقيمة. كذلك ، فإنه يستغرق وقتا أطول للحصول على الموافقة على تأجير من الباطن. ثمة مستويان من التفاوض ، من خلال رئيس واحد والمستأجر ، ثم مرة أخرى للموافقة الملاك. ومن المؤكد أن هناك بعض الحالات التي قد يكون من الباطن الحل الصحيح. ومن الأهمية بمكان أن تعمل مع وسيط المختصة أن تثق به لتحديد أفضل النوع من الإيجار لعملك.
10) تعرف على قيمة الإيجار الخاص بك:
سوق للمكاتب ، ثم تضاعفت ثلاث مرات خلال السنوات القليلة الماضية. كنت قد تكون قادرة على النقد في قيمة التأجير من الباطن عن طريق الفضاء الحالي الخاص بك ، ثم الانتقال إلى موقع أو أصغر وأرخص. حق الوكيل تساعدك للوصول إلى تلك القيمة. المالك قد ترغب في اتخاذ أي قطعة من الأرباح ، وحالته حرجة للتعاون للمضى قدما فى الصفقة. على هذا النحو ، والحفاظ على صلاحية تمثيل في هذه المفاوضات أمر حيوي لضمان أن تكون موجهة اهتماماتك.
الأمثل للفراغات ، شركة رجأتسملا الوكيل هو مساعدة الشركات على الحصول على أفضل الصفقات التجارية العقارية في حين تكليف شركة تأجير الفضاء "الرسوم" ، الذي هو صناعة العرف. الرجاء الاتصال بنا لتقييم الحالية والمستقبلية العقارات الاحتياجات. لدينا قائمة كاملة لجميع مكتبكم ، وتجارة التجزئة والصناعة الفضائية. ونحن نبذل جهودنا Rolodex المتاحة لعملائنا حتى يتسنى لجميع مكتبك تلبية الاحتياجات : والمهندسين المعماريين والمقاولين ، والاتصال الهاتفي لهجة ، الوصول إلى الإنترنت ، والمحرك ، والطابعات.
يرجى الاتصال بنا للحصول على مزيد من المعلومات أو لإجراء المشاورات بحث العقارات الخاصة بك.
