Existe-t-il une différence entre un propriétaire et un locataire Agent Agent?

Optimal Spaces, Inc., est un représentant des locataires. Nous représentons la société qui est à la recherche de l'espace pas le propriétaire. La plupart des grands courtiers ou agents Landlord Gestion Agents. Leur devoir est de représenter le propriétaire de l'immeuble. Leur objectif est de commercialiser et de la location de leurs clients propriétés. Ils ne représentent pas le locataire et mai de ne pas vous montrer tout l'espace disponible. Le propriétaire agent ne vous les meilleures conditions de votre bail, car il n'est pas dans leur intérêt de le faire.

Pourquoi un agent locataire mieux de négocier un bail?

Nous sommes votre livre 800 gorilles avoir négocié sur une 1000000 pieds carrés des baux au cours des dernières années. Nous avons un accès complet à toutes les places disponibles. Nous savons que les propriétaires vont atteindre un accord et les propriétaires qui ne le seront pas. Nous sommes des experts à ce que nous faisons et qui est notre spécialité. Nous allons vous montrer les aspects à prendre en compte le plus.

• 1. Certains articles comprennent négociable: + Loyer gratuit.
  Propriétaire les travaux de contribution:
  Propriétaire de base de travail
  Bail
  
• 2. Options de renouvellement et d'étendre.
• 3. Escalades.
• 4. + Dépôt de garantie.

Quels sont les avantages d'un bail à long terme?

Quels sont les 10 questions à envisager lors de l'acquisition ou la location de bureaux ou de commerce de détail immobilier industriel?

Pourquoi est utilisable pieds carrés (SF), moins de location de pieds carrés (RSF)?

Comment peut-on vous aider locataire agent de renouveler ou de renégocier votre contrat de location?

En engageant Optimal Spaces comme votre seul le courtier, nous pouvons économiser de l'argent en présentant au propriétaire une menace crédible qu'ils mai vous perdre un précieux locataire. En tant que tierce partie indépendante Optimal Spaces, Inc. volonté:

• Examen de votre bail.
• Vous conseiller sur les questions de location d'économie d'argent.
• Fournir des données de marché comparable.
• Négocier en votre nom.
• Aider à documenter la transaction.

Sous-location
Si vous avez plus d'espace et le temps restant sur votre contrat de location, nous pouvons également vous aider à trouver souhaitable sous-locataires ou de négocier une cession de bail.

Comment peut-Manhattan bureaux listings être obtenu?

Quelle est l'industrie de la coutume dans les frais de courtage pour les locataires?

Lors de l'achat et la location Manhattan immobilier commercial quels sont les 10 commandements?

1) Disposer d'un agent         

Avec la Marché de l'immobilier en constante évolution, on est dans le besoin de conseillers compétents pour obtenir le plus de la plus importante décision d'affaires, la plupart des sociétés qui peuvent augmenter considérablement affecter la ligne en bas de votre entreprise. Notre travail est de comprendre le marché de l'immobilier et d'aider nos clients à déterminer leurs besoins. Ainsi, nous pouvons vous obtenir le meilleur prix pour ce que vous avez besoin par rapport à une négociation de quelque chose qui ne fonctionne pas pour vous à long terme.

Il faut un expert immobilier pour vous assurer d'obtenir les meilleures conditions. Un bail est un document juridique complexe qui doit être examiné et négocié par un expert. Nos chauffeurs connaissent la demande pour ce type d'espace, vous êtes à la recherche de propriétés, y compris la compétition des couples à notre capacité de parler la langue du propriétaire. Nous pouvons vous aider à l'espace que vous souhaitez au meilleur prix possible.

Il existe deux types d'agents: la plupart des firmes de courtage commercial sont "Landlord agents" ou "agents de gestion", qui représente le propriétaire du bien, de ne pas l'entreprise qui recherche de l'espace. Leur objectif est de commercialiser et de la location de leurs clients propriétés. En vertu de la loi, ils agissent uniquement pour le compte du propriétaire. Ils ne représentent pas vous. Un agent du propriétaire mai pas vous montrer tout l'espace qui est disponible jusqu'à ce que ils ont conclu que vous n'êtes pas intéressés par les propriétés qu'ils représentent. Quand vient le temps de négocier les modalités de votre bail, le propriétaire de l'agent ne peut pas vraiment représenter les intérêts de votre organisation.

Comme les représentants des locataires Optimal Spaces, Inc. commerciales ne représentent que les locataires, propriétaires ou non propriétaires. Ce type d'agent de vous présenter une large gamme de propriétés d'un agent de gestion et d'obtenir un meilleur prix, de leurs frais vient de la propriétaire, que l'industrie est la coutume, de sorte que vous obtenez des conseils sans aucun frais pour vous.

Agent qui préféreriez-vous avoir à vos côtés?

Optimal Spaces, Inc. cherche à créer des relations avec les entreprises qui continueront à servir de nous comme de leurs besoins grandissent et changent. Le mieux que nous vous connaissons, mieux nous pourrons vous servir.

Une entreprise a besoin d'espace varie dans le temps. Comme il peut prendre 3-6 mois pour trouver un espace approprié, la mauvaise planification et de manque de prévoyance peuvent conduire à des erreurs coûteuses entreprise. Tels que la location d'espace ou de la mauvaise de ne pas avoir le droit de renouveler. Il faut garder à l'esprit l'expansion future de l'entreprise en raison de la croissance ou de l'acquisition, la réduction ou de consolidation.

La fonctionnalité de l'espace sur la durée du bail. Les changements dans l'image de l'entreprise necessitatg changement dans l'espace image. Ou de l'extraction de la valeur de l'ancien bail et qui a apprécié la valeur au fil du temps.

Où allez-vous être entreprise en termes d'emplois dans 1, 3, 5 et 10 ans. En anticipant l'avenir la croissance, des acquisitions ou dispositions, on peut négocier les conditions de location pour couvrir ces possibilités.

Le processus de déplacement est coûteux. Le vrai coût de la délocalisation n'est pas la somme des frais de déménagement, mais aussi le temps consacré à la recherche et la négociation, et la perte de productivité, ce qui coïncide avec l'arrêt du mouvement. Typique d'arrêt est de deux semaines avant le déménagement - les salariés pour préparer le déménagement et l'initiation de nouveaux projets au point mort jusqu'à ce que la délocalisation est complète - et au moins deux semaines après le déménagement - En attente de téléphones, de lignes de données, cartes de visite, tête de lettre, mail, de fichiers, serveurs de débogage, etc Si cette panne se produit à une période très occupée, le coût pour l'entreprise mai être énorme. Elle mai à payer le loyer d'expansion et de sous-location d'espace maintenant, il faut jusqu'à ce que. De cette façon, vous pouvez développer si vous êtes sans perturber le flux de votre entreprise. Les lignes directrices suivantes mai être utile:

Chaque propriétaire de New York représente locative Square Feet différemment. Les propriétaires ajouter un facteur de déperdition de la superficie en pieds carrés qui seront occupés par le locataire. Les propriétaires fixent les prix $ / SF basé sur location de pieds carrés qui comprend l'espace perdu à des domaines tels que les halls, cages d'escaliers, les couloirs, les salles de bains, et les domaines mécaniques. La plupart des locataires sont intéressés à pieds carrés utilisables, la mesure réelle de l'espace que le locataire occupera. Sur la base de la mesure du propriétaire de RSF, on peut s'attendre à un minimum de facteur de pertes de 18-25% pour les locations de parole pleine et 30-40% pour une multi-locataires parole. Soyez conscient que vous obtiendrez de 10-15% plus d'espace si vous louer un étage complet que si vous louer l'espace sur un multi-locataires parole. Par exemple, un espace de 5000 de RSF sur un multi-locataires parole ne vous donnera que ~ 3500 pieds carrés utilisables, alors que le même espace sur un étage vous donne ~ 4000 pieds carrés utilisables..

* Chiffre d'affaires en hausse des taux RSF par employé diminue.




4) Définir la vision de votre espace à votre image corporative :         

Votre image de l'entreprise est essentielle à votre entreprise et à votre espace une réflexion sur l'identité de votre entreprise.

Un bureau sur Madison Avenue Parc ou mai de donner l'impression à vos clients de la classe, le succès financier, et de l'établissement. Un grand espace loft de Tribeca mai donner l'impression de vitalité, la croissance et la créativité. Comment aimeriez-vous que votre entreprise d'être perçue par les clients potentiels, des fournisseurs ou des associés? . En faisant un bureau confortable et bien situé en ce qui concerne les transports, des restaurants, des banques et d'autres nécessités quotidiennes, il peut aider à réduire le roulement du personnel, ce qui perturbe d'activité et, à terme, une incidence sur votre résultat net.





5) Know your terms. :       


Quels sont vos points de négociation "et de la rigidité relative des zones. Pour la plupart des locataires, dépôt de sécurité est un domaine-clé que le coût du capital pour un locataire mai être aussi élevée que 40% et la valeur au propriétaire mai de 8% ou moins. Un élément clé dans ces négociations est d'obtenir du propriétaire de la confiance dans la force de votre entreprise? haut. Si le propriétaire a confiance dans votre entreprise, puis le dépôt de garantie, libre loyer arrangements, propriétaire de la contribution de travail et d'autres articles de location peuvent être négociés plus favorable (voir le commandement n ° 7 ci-dessus).

Le texte suivant est le plus commun des points de négociation:

• Loyer de Base
• Escalade
• Base de travail et les services de la construction
• ôt de garantie
• Droits de renouvellement
• Expansion des droits

6) Déterminez votre budget avec votre comptable        

Il ya beaucoup de choix à différentes fourchettes de prix pour New York immobilier. Pour les budgets de plus de $ 100/RSF, on peut louer des locaux dans certains des plus prestigieux bâtiments de Midtown. Pour 60-90/RSF $, on peut être dans un grand nombre de top "Class A" immeubles de bureaux de Midtown. Pour 40-60/RSF $, on peut être dans un grand immeuble de bureaux à Wall Street. De $ 30-50/RSF, on peut être dans une variété de domaines en dehors du premier centre-ville, tels que SoHo, Tribeca ou le centre de l'habillement.
Plus d'options de l'espace économique existant dans les bâtiments anciens situés à Brooklyn, Queens, New Jersey, et de Westchester, la réinstallation et de certains crédits / incitations existent. Il ya des arbitrages lors du passage d'un plus faible budget, l'emplacement, la qualité, de l'âge du bâtiment, l'opportunité de l'espace, la lumière, la vue, la vitesse et la capacité des ascenseurs, la capacité électrique, l'accès à Internet, la qualité et l'âge du locataire installation. Prix à lui seul ne signifie que l'espace est une aubaine. Location pour une entreprise est généralement de l'ordre de + 5% d'une société du budget. Elle mai et un sens de plus de budget pour le loyer, si d'autres facteurs qui sont la valeur ajoutée.





7) Traitez bien les propriétaires :       

La relation entre le propriétaire et le locataire potentiel est extrêmement important. Traiter le propriétaire, comme vous le feriez à votre banquier ou de l'entreprise capitaliste. Si le propriétaire vous voit comme un locataire, le propriétaire mai atteindre pour vous en tant que locataire et vous offre supplémentaire de construction de dollars ou plus souple bail.

Nous donnons nos clients une liste d'éléments à afficher le propriétaire et est disponible sur demande. La liste comprend un 2 page sommaire.

• 1 page de résumé des principaux
• Les pertes et les profits déclaration
• Current bilan
• Banque de déclaration
• Les prévisions de profits et pertes

Deux paragraphe description de ce que vous allez faire dans l'espace.

• Liste des clients
• Les articles ou des communiqués de presse sur l'entreprise.

8) Identifier le type d'espace que vous avez besoin :        

Raw espace est souvent moins cher de loyer, et il peut être terminé à vos spécifications exactes. Toutefois, d'importants travaux de construction exige souvent un investissement considérable de temps et d'argent au-delà de la Landlord 's contribution à la construction-out. Il prend généralement 6-9 mois pour terminer une buildout et peut détourner des employés clés alors qu'ils superviser le processus. Finis ou "construit" l'espace peut être plus coûteux de louer un premier mai, mais il correspond à vos besoins ou modifiés comme il est facile. La clé ici est de comprendre vos besoins afin que votre recherche et de la réinstallation peut être aussi efficace que possible.






9) Choisissez judicieusement: direct de location ou de sous-location  :      

De sous-location peut être idéale dans certaines situations, mais ils ne sont pas la panacée, elles sont faites à l'être. Le problème le plus important de tous est la brièveté de la durée de location. Étant donné le coût élevé du déplacement (un mois de productivité), les économies de la sous-location mai être une fausse économie quand vous facteur dans le coût d'une autre interruption. Il existe un autre risque: si votre principal locataire, le propriétaire fait faillite mai résilier le bail.

Sauf si votre besoin d'espace sont en pleine mutation, il est sage d'éviter de sous-location. Habituellement, la grande porte que le son ne se produisent pas seulement. Les propriétaires résistent généralement l'approbation d'un bail si le loyer est inférieur à celui du marché. Si une sous-location est repris par le propriétaire, ils pourront le louer auactuelle du marché valeur. Aussi, il faut plus de temps pour obtenir une sous-location approuvé. Il existe deux niveaux de négociation, l'une par l'intermédiaire du premier locataire, puis de nouveau pour l'approbation des propriétaires. Il ya certainement des situations dans lesquelles une sous-location mai être la bonne solution. Il est essentiel que vous travaillez avec un courtier compétent qui vous avez confiance en vue de déterminer le meilleur type de location pour votre entreprise.




10) Connaître la valeur de votre contrat de location:        

Le marché des bureaux a doublé, puis triplé au cours des dernières années. Vous être en mesure de mai de la valeur en espèces de sous-location de votre espace existant et ensuite passer dans un endroit moins cher ou plus petit. Le bon agent peut vous aider à accéder à cette valeur. Le propriétaire mai voulez prendre un morceau de tous les bénéfices, et de sa coopération est essentielle pour faire face à la passer. En tant que tel, le maintien de la représentation compétente dans ces négociations est essentielle pour assurer que vos intérêts soient pris en compte.

Optimal Spaces, Inc. est un agent des locataires en aidant les entreprises à obtenir les meilleures offres pour l'immobilier commercial pendant la charge de la société de location d'espace "No Fee», qui est l'industrie de la coutume. S'il vous plaît contactez-nous pour une évaluation de vos actuels et futurs besoins en immobilier. Nous avons la liste complète de tous vos bureaux, commerces et d'espaces industriels besoins. Nous faisons de notre carnet à la disposition de nos clients afin que tous vos besoins soient satisfaits: les architectes, les entrepreneurs, tonalité, d'un accès Internet, déménageurs, les imprimantes.

S'il vous plaît, appelez-nous pour de plus amples renseignements ou pour une consultation pour discuter de vos besoins en immobilier.