Existe uma diferença entre um Landlord " e um agente Inquilino" Agente?

Optimal Spaces, Inc., Locatários é um representante. Nós representamos a empresa que está à procura de espaço não é o proprietário. A maioria das grandes corretores são "agentes da Landlord" ou gestores. O seu dever legal, é para representar o proprietário do edifício. Seu objetivo é o de mercado e seus clientes locação 'propriedades. Eles não representam o inquilino e não pode mostrar-lhe todo o espaço disponível. O proprietário da agência não vai arranjar as melhores condições para o seu arrendamento, uma vez que não é do seu interesse fazê-lo.

Porque é que um agente Inquilino melhor a negociar uma locação?

Somos seus £ 800 gorila ter negociado durante um 1000000 metros quadrados de locações nos últimos anos. Nós temos acesso completo a todos os espaços disponíveis. Sabemos que vai atingir senhorios para um negócio e que não irá senhorios. Somos especialistas o que fazemos e que é a nossa especialidade. Iremos mostrar-lhe as questões que considerem mais.

• 1. Alguns itens incluem negociáveis: + Livre Aluguel.
  Senhorio de Trabalho da Contribuição:
  Base Landlord Trabalho
  Lease Term
  
• 2. Opções para renovar e ampliar.
• 3. Escaladas.
• 4. + Cauçaõ.

Quais são as vantagens de um arrendamento a longo prazo?

Quais são as 10 questões a considerar aquando da aquisição ou arrendamento de escritórios pequenos ou industrial imobiliário?

Porque é utilizável Square Feet (SF) inferior a Rentable Square Feet (RSF)?

Como pode um agente Inquilino ajudá-lo a renovar ou renegociar o aluguel?

Por envolver Optimal Spaces como o seu corretor exclusivo, podemos poupar dinheiro, apresentando ao proprietário uma ameaça credível de que eles podem perder-se como um valioso inquilino. Como uma terceira parte independente Optimal Spaces, Inc. vontade:

• Reveja a sua actual arrendamento.
• Aconselhá-lo sobre questões locação poupando dinheiro.
• Fornecer dados atuais de mercado.
• Negociar em seu nome.
• Auxiliar em documentar a transação.

Sublocar
Se você tiver espaço extra e têm o seu tempo restante da locação, também podemos ajudá-lo a encontrar desejável sub-inquilinos ou negociar uma rendição da locação.

Como pode Manhattan escritórios listagens ser obtidos?

Qual é o costume da indústria em torno de honorários de corretagem comercial inquilinos?

Ao comprar Manhattan e locação dos imóveis comerciais, quais são os 10 mandamentos?

1) Tenha um agente         

Como Mercado imobiliário constante mutação, é um dos consultores competentes na necessidade de obter o máximo do maior negócio decisão que pode fazer a maioria das empresas afetam drasticamente a sua empresa "bottom line. Nosso trabalho é entender o mercado imobiliário e ajudar os nossos clientes determinar as suas necessidades. Desta forma, podemos obter o melhor negócio para você o que você precisa versus uma pechincha para algo que não funciona para você a longo prazo.

Um perito necessita de um imóvel para ter certeza de obter o melhor negócio. Uma locação é um documento jurídico complexo que precisa de ser revisto e negociado por um especialista. Nossos corretores saber a demanda para esse tipo de espaço que você está procurando, incluindo os concorrentes propriedades casais com nossa capacidade de falar a língua do senhorio. Nós podemos ajudar-lhe o espaço que você deseja ao melhor preço possível.

Existem dois tipos de agentes: A maioria das corretoras comerciais são "agentes da Landlord" ou "gestores", representando o proprietário do imóvel, e não a empresa à procura de espaço. Seu objetivo é o de mercado e seus clientes locação 'propriedades. Nos termos da lei, eles atuam apenas em nome do proprietário. Eles não representam você. Um agente do senhorio não pode mostrar-lhe todo o espaço que está disponível até que tenha concluído que não está interessado nas propriedades que representam. Quando chegar o momento de negociar os termos do seu arrendamento, o senhorio do agente não pode realmente representar os interesses da sua organização.

Inquilino como representantes Optimal Spaces, Inc. representam apenas comercial inquilinos, proprietários ou não proprietários. Este tipo de agente vai te mostrar uma gama mais ampla de gestão de propriedades que um agente e irá obter um preço melhor, a sua taxa vem do proprietário, como é costume da indústria, para que você obtenha uma grande consultoria, sem nenhum custo para você.

Qual o agente que você prefere ter do seu lado?

Optimal Spaces, Inc. está olhando para criar relacionamentos com as empresas que irão continuar a utilizar-nos como suas necessidades crescem e mudam. O melhor que sabemos que você, melhor poderemos atendê-lo.

Uma empresa do espaço necessidades variam ao longo do tempo. Uma vez que pode leva 3-6 meses para encontrar um espaço apropriado, a má planificação e de falta de previsão pode levar a erros dispendiosos negócio. Tais como o arrendamento de errado espaço ou não ter o direito de renovar. É preciso ter em mente futuras expansões do negócio devido ao crescimento ou aquisição, downsizing ou consolidação.

Funcionalidade do espaço ao longo do prazo da locação. Alterações na a imagem corporativa necessitatg mudança no espaço imagem. Ou extracção o valor da locação e antigos que já apreciaram, em valor ao longo do tempo.

Onde vai ser empresa em termos de empregados, em 1, 3, 5 e 10 anos. Ao antecipar o crescimento futuro, aquisições ou alienações, pode negociar um arrendamento condições adequadas para cobrir estas possibilidades.

O processo de mudança é onerosa. O verdadeiro custo da deslocalização não é a soma dos custos que se deslocam sozinhos, mas também o tempo gasto pesquisar e negociar, ea perda de produtividade que coincide com a inatividade do movimento. Típico inatividade é duas semanas antes da passagem - empregados para preparar a transição e início de novos projectos chegou a um impasse até deslocalização está completa - e, pelo menos, duas semanas depois da passagem - à espera de telefones, linhas de dados, cartões de visita, carta cabeça, mail, arquivos, depurou servidores, etc Se este downtime ocorre em um tempo ocupado, o custo para o negócio pode ser enorme. Pode pagar a renda expansão espaço agora e sublocar-lo até ser necessária. Desta forma, você pode crescer onde estiver sem interromper o fluxo do seu negócio. As seguintes orientações podem ser úteis:

Cada NYC senhorio representa Rentable Square Feet diferente. Landlords acrescentar um factor para a perda real metragem quadrada a ser ocupado pelo inquilino. Landlords fixado o preço $ / SF alugável baseado em metros quadrados, que inclui espaço perdido para as áreas comuns, tais como vestíbulos, escadas, corredores, banheiros, áreas e mecânica. A maioria dos inquilinos estão interessados em utilizável metros quadrados, a medição real do espaço que vai ocupar o inquilino. Com base no senhorio da RSF medição, pode-se esperar uma perda mínima factor de 18-25% para o pleno chão aluguéis e 30-40% para uma multi-tenanted chão. Esteja ciente de que você receberá 10/15% mais espaço se você alugar um andar completo do que se você alugar espaço em um multi-tenanted andar. Por exemplo, um 5000 RSF em um espaço multi-tenanted chão só vai te dar ~ utilizável 3500 metros quadrados, enquanto que o mesmo espaço em uma palavra cheia lhe dará utilizável ~ 4.000 pés quadrados ..

* Volume taxas aumentar a RSF por trabalhador diminui.




4) Definir a visão de seu espaço para corresponder ao seu imagem corporativa :         

Sua imagem corporativa é fundamental para a sua empresa e seu espaço reflete sobre a sua identidade corporativa.

Um escritório local no Parque ou Madison Avenue pode dar a impressão a seus clientes de classe, de sucesso financeiro, e ao estabelecimento. Um grande loft em Tribeca espaço pode dar a impressão de vitalidade, crescimento e criatividade. Como você gostaria que sua empresa deve ser percebida pelos potenciais clientes, fornecedores ou sócios? . Ao fazer um escritório confortável e bem localizado no que diz respeito ao transporte, restaurantes, bancos e outras necessidades diárias, pode ajudar a diminuir empregado volume de negócios, o que perturba as empresas e, em última análise, atinge o seu fluxo bottom line.





5) Conheça os seus termos. :       


Quais são os seus "pontos negociação" e áreas de relativa inflexibilidade. Para a maioria dos inquilinos, depósito de segurança é uma área-chave como o custo do capital para um inquilino pode ser tão elevado como 40% eo valor para o locador pode ser de 8% ou menos. Uma chave nestas negociações é pôr o Senhorio da confiança na força da sua empresa? alto. Se o senhorio tem confiança na sua empresa, em seguida, a caução, livre alugar modalidades, proprietário de trabalho da contribuição locação e outros itens podem ser negociados mais favorável (ver Mandamento # 7, supra).

As seguintes são as mais comuns negociação pontos:

• Base Aluguel
• Escaladas
• Base Trabalho e construção de serviços
• Cauçaõ
• Renovação direitos
• Expansão dos Direitos

6) Determinar o seu orçamento com o seu contador        

Há muitas opções em gamas de preços diferentes para imóveis em Nova Iorque. Para orçamentos superiores a US $ 100/RSF, pode alugar um espaço, em alguns dos mais prestigiosos edifícios em Midtown. Por US $ 60-90/RSF, um pode ser, em muitos dos principais "Classe A" construção em Midtown. Por US $ 40-60/RSF, um pode estar em um grande edifício em Wall Street. A partir de $ 30-50/RSF, um pode estar em uma variedade de áreas fora do centro nobre como o SoHo, Tribeca centro ou o vestuário.

Mais opções existem no espaço económico mais velhos edifícios situados no Brooklyn, Queens, New Jersey, e Westchester, e algumas deslocalizações créditos / incentivos existentes. Existem tradeoffs quando vai para um orçamento baixo, localização, qualidade, idade do edifício, conveniência de espaço, luz, visão, velocidade e capacidade dos elevadores, capacidade elétrica, acesso à internet, a qualidade ea idade do inquilino instalação existente. Preço por si só não significa que o espaço é uma pechincha. Arrendamento de uma empresa é tipicamente cerca de 5% + de um orçamento da empresa. Ele pode muito bem fazer sentido orçamento mais para a renda se outros fatores que trazem valor acrescentado são.





7) Trate bem senhorios :       

A relação entre o senhorio eo inquilino uma perspectiva é extremamente importante. Trate o senhorio como se fosse o seu banco ou empresa capitalista. Se o proprietário vê-lo como uma desejável inquilino, o locador pode chegar para ter você como um inquilino e oferecer-lhe extra construção dólares ou mais flexível locação termos.

Damos nossos clientes uma lista de itens para mostrar o senhorio e está disponível mediante solicitação. A lista inclui um sumário executivo página 2.

• 1 página resumo das principais
• Lucros e Perdas declaração
• Atual Balanço
• Banco declaração
• Projetada Declaração de Ganhos e Perdas

Dois ponto descrição do que você vai fazer no espaço.

• Lista de clientes
• Quaisquer artigos ou comunicados à imprensa sobre a empresa.

8) Identifique o tipo de espaço que você precisa :        

Raw espaço é muitas vezes mais baratos para alugar, e pode ser terminado a suas especificações exatas. No entanto, muitas vezes exige uma extensa construção um investimento considerável de tempo e dinheiro em excesso do Senhorio é uma contribuição para a construção de saída. Ele normalmente leva 6-9 meses para terminar uma completa buildout funcionários-chave e pode distrair enquanto supervisionar o processo. Terminados ou "construída" espaço pode ser mais dispendioso para alugar inicialmente, mas pode satisfazer as suas necessidades, tal como está ou modificadas facilmente. A chave aqui é entender suas necessidades para que a sua pesquisa e de deslocalização processo pode ser tão eficiente quanto possível.






9) Escolha sabiamente: arrendamento directo ou sublocar  :      

Subleases podem ser ideais em determinadas situações, mas não são a panaceia que estão a ser feita. O maior problema de todos é a falta de prazo da locação. Dado o alto custo de mudança de residência (um mês de produtividade), a poupança da sublocar pode ser uma falsa economia quando você fator no custo de uma outra perturbação. Há um outro risco: se o seu inquilino prime falência o senhorio pode denunciar o arrendamento.

A não ser que o espaço requisitos estão mudando rapidamente, é aconselhável para evitar subleases. Normalmente, as ofertas que grande som simplesmente não acontecer. Landlords geralmente irá resistir aprovar uma sublocar, se a renda é inferior à do mercado. Se um sublocar é recapturado pelo senhorio, podem alugar-lo em current market valor. Além disso, leva mais tempo para obter uma sublocar aprovado. Existem dois níveis de negociação, através de um inquilino e, em seguida, prime novamente para os senhorios aprovação. Há certamente algumas situações em que um sublocar pode ser a solução correcta. É crítico que você trabalhar com um corretor competente que você confia a fim de determinar o melhor tipo de arrendamento para o seu negócio.




10) Saiba o valor do seu aluguer:        

O mercado de escritórios duplicou e, em seguida, triplicou nos últimos anos. Você pode ser capaz de dinheiro no valor de sublocar o espaço existente e, em seguida, avançar para um local mais barato ou mais pequenos. O direito agente pode ajudá-lo a aceder a esse valor. O senhorio pode querer ter um pedaço de quaisquer lucros, e sua colaboração é fundamental para o negócio de passar. Como tal, mantendo competente representação nestas negociações é vital para garantir que seus interesses são abordadas.

Optimal Spaces, Inc. Inquilino é um agente ajudando as empresas a obter as melhores ofertas de imóveis para fins comerciais durante o carregamento, a empresa de aluguer espaço "não há taxa", que é a indústria personalizado. Entre em contato conosco para uma avaliação do seu actual e futuro real-estate necessidades. Temos listagem completa de todos os seus escritórios, retalho e industrial espaço necessidades. Nós fazemos o nosso Rolodex disponível aos nossos clientes a fim de que todas as suas necessidades sejam satisfeitas escritório: arquitetos, empreiteiros, disque-tom, o acesso à Internet, vivas, impressoras.

Por favor, chame-nos para obter informações mais detalhadas ou para uma consulta para discutir as suas necessidades real-estate.