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¿Existe una diferencia entre un propietario y un agente del inquilino del agente?
Optimal Spaces, Inc., es un Representante de inquilinos. Nosotros representamos a la empresa que está buscando el espacio no es el propietario. La mayoría de los corredores son “¿Existe una diferencia del propietario de agentes "o de agentes de gestión. Es su obligación legal para representar al propietario del edificio. Su objetivo es el mercado de arrendamiento y de sus clientes propiedades. No representan el inquilino y no puede mostrar todo el espacio disponible. El propietario de la agencia no te las mejores condiciones para su arrendamiento, ya que no está en su interés de hacerlo.
¿Por qué es un inquilino en el mejor agente de la negociación de un contrato de arrendamiento?
Somos su gorila de 800 libras haber negociado más de un 1000000 pies cuadrados de los arrendamientos en los últimos años. Tenemos acceso completo a todos los espacios disponibles. Sabemos que los propietarios se llega a un acuerdo y para que los propietarios no. Somos expertos en lo que hacemos y esa es nuestra especialidad. Le mostraremos las cuestiones que consideren más.
- 1. Algunos temas son negociables:
+ Free Rent.
El propietario de trabajo de Contribución:
El propietario de trabajo de base
Plazo de arrendamiento
- 2. Opciones para renovar y ampliar.
- 3. Escalada.
- 4. + Depósito de seguridad.
¿Cuáles son las ventajas de un arrendamiento a largo plazo?
¿Cuáles son los 10 temas a considerar en la adquisición o alquiler de oficinas o industrial, venta al por menor de bienes raíces?
¿Por qué es útil pies cuadrados (SF) Rentable menos de pies cuadrados (RSF)?
Pies cuadrados alquilables: Incluye el espacio asignado a las zonas comunes como vestíbulos, escaleras, pasillos, baños y áreas mecánicas.
Pies cuadrados útiles, “USF” es la medición real del espacio
el inquilino va a ocupar.
“Pies cuadrados alquilables” RSF se inicia con la Plaza Utilizable pies y, a continuación, el propietario añade un factor de pérdida de los pasillos, ascensores, escaleras, vestíbulo, salas de mecánica, etc, y por lo general un factor de beneficio. RSF se calcula de manera diferente por cada propietario.
Los propietarios de la renta establecido en la RSF, con base en “Pies cuadrados alquilables”, compartida, que incluye una asignación de espacio para las zonas comunes como vestíbulos, escaleras, pasillos, baños y áreas mecánicas.
La mayoría de los inquilinos están interesados en “Pies cuadrados útiles,” la medición real del espacio que ocupará el inquilino. Sobre la base de que el propietario de la RSF de medición, se puede esperar un mínimo factor de pérdida de 18o-25a% para una planta y un 30-40% para múltiples arrendatarios piso.
¿Cómo puede un inquilino Agente ayudarle a renovar o renegociar su contrato de arrendamiento Piso?.
Mediante la participación Optimal Spaces como su agente exclusivo, podemos ahorrar dinero mediante la presentación al propietario una amenaza creíble de que usted puede perder una valiosa
inquilino. Como una tercera parte independiente Optimal Spaces, Inc. :
- Revise su actual acuerdo de arrendamiento.
- Asesorar sobre cuestiones de arrendamiento de ahorro de dinero.
- Proporcionar los datos actuales de mercado.
- Negociar en su nombre.
- Ayudar en la documentación de la transacción.
Subarriendo
Si tiene más espacio y tiempo restante de su contrato de arrendamiento, también podemos ayudarle a encontrar sub-inquilinos deseable o negociar la entrega del contrato de arrendamiento.
¿Cómo puede el espacio de oficinas de Manhattan anuncios obtener?
En cada corredor New York City se adhiere a la misma lista de servicios. Lo que importa es la experiencia de la persona que representa a su organización en la negociación de un contrato de alquiler adecuado a sus necesidades.
Le mostraremos una lista de todos los espacios disponibles que se adapten a sus necesidades, incluyendo un resumen de los costes de ocupación, tales como: renta, electricidad, y la escalada, etc. Toda client la pronta atención personal de principio a fin.
¿Cuál es la costumbre en torno a la industria de corretaje de las tasas comerciales de los inquilinos?
Tarifa no. Se cargará “Gratuito” a la empresa en busca de alquilar el espacio. Es
la industria la costumbre que el propietario paga la tasa. Si usted va directamente
a la construcción, el agente de la gestión de la tasa de bolsillo que el propietario
ha presupuestado. Una nota de precaución, hay dos tipos de agentes: los agentes inquilino y propietario de gestión de agentes. La mayoría de las grandes casas de corretaje
representar al propietario. Es el deber legal de la gestión de agente
de un edificio único para representar a los intereses del propietario, no
el inquilino.
Optimal Spaces, Inc. es
un agente de inquilinos, es decir, que sólo representan sus intereses.
Cuando la compra y arrendamiento de bienes raíces comerciales de Manhattan, ¿cuáles son los 10 Mandamientos?
1) Tener un agente 
Con el Mercado Inmobiliario en constante evolución, una está en la necesidad de asesores competentes para obtener la mayoría de los más importante decisión de negocios que la mayoría de las empresas que pueden afectar dramáticamente su empresa. Nuestro trabajo es entender el mercado inmobiliario y ayudar a nuestros clientes a determinar sus necesidades. De esta manera podemos obtener la mejor oferta para lo que necesita un frente para negociar algo que no le funciona a largo plazo.
Se necesita un experto en bienes raíces para asegurarse de que obtener el mejor trato. Un contrato de arrendamiento es un documento legal que complicado debe ser revisada y negociada por un experto. Nuestros agentes de conocer la demanda de este tipo de espacio que usted está buscando propiedades incluidas las parejas que compiten con nuestra capacidad de hablar el idioma del propietario. Podemos ayudar a conseguir que el espacio que desea al mejor precio posible.
Hay dos tipos de agentes: La mayoría de corredores comerciales son "agentes del propietario" o "Gestión de los agentes", en representación del propietario de la propiedad, no la empresa en busca de espacio. Su objetivo es el mercado de arrendamiento y de sus clientes propiedades. En virtud de la ley, actúan exclusivamente en nombre del propietario. Ellos no representan a usted. Un agente del propietario no puede mostrar todo el espacio que está disponible hasta que han llegado a la conclusión de que usted no está interesado en las propiedades que representan. Cuando llegue la hora de negociar los términos de su contrato de arrendamiento, el arrendador del agente no puede representar verdaderamente los intereses de su organización.
Representantes inquilino como Optimal Spaces, Inc. comerciales sólo representan inquilinos, propietarios o no propietarios. Este tipo de agente le mostrará una gama más amplia de las propiedades que un agente de la gestión y obtener un mejor precio, su cuota es del propietario, como es costumbre la industria, por lo que obtener un gran asesoramiento sin costo alguno para usted.
Agente que prefiere tener de su lado?
Optimal Spaces, Inc. busca crear relaciones con las empresas que siguen utilizando como sus necesidades crecen y cambian. El mejor que sabemos que usted, mejor le podemos atender.
2) Evaluar sus opciones de inicio temprano.
Las necesidades de espacio en la empresa varían en el tiempo. Ya que se puede 3a-6to
meses para encontrar un espacio adecuado, la mala planificación y falta de previsión
puede conducir a costosos errores de gestión cometidos. Tales como el alquiler de un mal
espacio o que no tengan el derecho de prórroga. Hay que tener en cuenta
futuras expansiones de los negocios debido a la adquisición o el crecimiento, la reducción
o la consolidación.
Funcionalidad del espacio durante el término del contrato de arrendamiento. Cambios en
la imagen corporativa necesita cambio de imagen en el espacio. O extracción de
el valor del contrato anterior y que se ha apreciado en valor
lo largo del tiempo.
3) Considere sus necesidades de espacio estratégicamente :
En caso de que la empresa va a ser en términos de empleados en los puntos 1, 3, 5 y 10 años. Mediante la previsión de crecimiento futuro, adquisiciones o disposiciones, se puede negociar condiciones de arrendamiento adecuadas para cubrir estas posibilidades.
El proceso de movimiento es costoso. El verdadero costo de la deslocalización no es la suma de los costos de la mudanza, sino también el tiempo dedicado a la búsqueda y la negociación, y la pérdida de productividad que coincide con el tiempo de inactividad de movimiento. Típico es de dos semanas de inactividad antes de iniciar la mudanza - empleados para preparar el traslado y la puesta en marcha de nuevos proyectos llegado a un punto muerto hasta que se complete el traslado - y al menos dos semanas después de la mudanza - en espera de los teléfonos, líneas de datos, tarjetas de visita, carta de cabeza, correo electrónico, archivos, servidores de depurado, etc Si este tiempo de inactividad se produce en una época agitada, el costo para la empresa que pueden ser grandes. Se puede pagar el alquiler de espacio de expansión ahora y subarrendamiento a cabo hasta que se necesite. De esta manera usted puede crecer cuando usted está sin interrumpir el flujo de su negocio. Las siguientes directrices pueden ser útiles:
| Espacio rentable utilizable vs pies cuadrados: |
| Completo pisos 15-25% de pérdida de espacio para zonas comunes |
| Pisos parcial 25-40% la pérdida de espacio para zonas comunes |
| Espacio de oficina por empleado: |
| Generoso, 200 pies cuadrados alquilables por empleado |
| Moderada, 150 RSF por empleado |
| * Apretado, nada RSF o menos 125 por empleado. |
Cada propietario de Nueva York representa Rentable pies cuadrados diferente. Landlords add a loss factor to the actual square footage to be occupied by the tenant. Landlords set the price $/SF based on rentable square feet which includes space lost to common areas such as lobbies, stairwells, hallways, bathrooms, and mechanical areas. Most tenants are interested in useable square feet, the actual measurement of the space that the tenant will occupy. Based on the landlord's RSF measurement, one can expect a minimum loss factor of 18-25% for full floor rentals and 30-40% for a multi-tenanted floor. Be aware that you will get 10-15% more space if you rent out a full floor than if you rent out space on a multi-tenanted floor. For instance, a 5,000 RSF space on a multi-tenanted floor will only give you ~3,500 useable square feet, whereas the same space on a full floor will give you ~4,000 useable square feet..
* Turnover rates rise as RSF per employee diminishes.
4) Definir la visión de su espacio para que coincida con su imagen corporativa :
Su imagen corporativa es fundamental para su empresa y su espacio
reflexiona sobre su identidad corporativa.
Una oficina o ubicación en el Parque Madison Avenue puede dar la impresión a sus clientes de clase, el éxito financiero, y el establecimiento. Un gran espacio residencial en Tribeca puede dar la impresión de vitalidad, el crecimiento y la creatividad. ¿Cómo le gustaría que su empresa sea percibida por los clientes potenciales, proveedores o socios? . Al hacer una oficina cómoda y muy bien situado con respecto al transporte, restaurantes, bancos y otras necesidades cotidianas puede ayudar a reducir la rotación, lo que perturba el flujo de negocios y, en última instancia afecta a su línea inferior.
5) Know your terms. :
¿Cuáles son sus "puntos de negociación" y si las superficies de inflexibilidad. Para la mayoría de los inquilinos, depósito de seguridad es un área clave como el costo del capital para un inquilino puede ser tan alta como 40% y el valor para el propietario puede ser un 8% o menos. Un elemento clave en estas negociaciones es conseguir que el propietario de la alta confianza en la fortaleza de su empresa? Si el propietario tiene la confianza en su compañía, el depósito de seguridad, acuerdos de alquiler gratuito, propietario de trabajo de la contribución de arrendamiento y otros temas se puede negociar más favorable (véase el Mandamiento # 7 supra).
Los siguientes son los puntos de negociación más comunes:
- Base de Alquiler
- Escalada
- Base de trabajo y los servicios de la construcción
- Depósito de seguridad
- Renovación de los derechos
- Ampliación de Derechos
Es nuestro trabajo para supervisar este proceso y para educar al dueño
acerca de su empresa y sus necesidades.
6) Determine su presupuesto con su contador
Hay un montón de opciones en diferentes rangos de precios de bienes raíces de Nueva York. Para los presupuestos de más de US $ 100/RSF, puede alquilar un espacio en algunos de los más prestigiosos edificios de Midtown. Por $ 60-90/RSF, uno puede estar en muchos de los "Clase A" edificios de oficinas en el Midtown. Por $ 40-60/RSF, uno puede estar en un gran edificio de oficinas en Wall Street. Desde $ 30-50/RSF, uno puede estar en una variedad de áreas fuera de primer centro, como el Soho, Tribeca o el centro de prendas de vestir.
Espacio económico más opciones existen en edificios antiguos situados en Brooklyn, Queens, Nueva Jersey y Westchester, y algunos créditos de reubicación / incentivos existen. Hay compensaciones cuando se va de un menor presupuesto, la ubicación, la calidad, la edad de la construcción, la conveniencia de que el espacio, la luz, ver la velocidad y la capacidad de los ascensores, capacidad eléctrica, acceso a internet, la calidad y la edad actual inquilino de la instalación. Precio por sí solo significa que el espacio es una ganga. Alquiler para una empresa suele ser alrededor del 5% + de la empresa del presupuesto. Es muy sentido más presupuesto para el alquiler si otros factores que aportan valor añadido.
7) Treat landlords well :
La relación entre propietario y un arrendatario potencial es muy importante. Tratar el dueño como lo haría su banquero o capitalista de riesgo. Si el dueño te ve como deseable inquilino, el propietario puede llegar a usted como inquilino y le ofrecemos la construcción de dólares adicionales o más términos flexibles de arrendamiento.
We give our clients a list of items to show the landlord and is available upon request. The list includes a 2 page executive summary.
- 1 página de resumen de los principales
- Actual estado de Pérdidas y Ganancias
- Balance actual
- Bank statement
- Proyección de Pérdidas y Ganancias
Dos apartado descripción de lo que vas a hacer en el espacio.
- Lista de clientes
- Cualquier artículos o comunicados de prensa sobre la empresa.
8) Identificar el tipo de espacio que usted necesita :
El espacio es a menudo crudo más barato para alquilar, y puede ser terminado a la medida de sus especificaciones. Sin embargo, a menudo extensas construcción requiere una inversión considerable de tiempo y dinero en exceso el contribución del propietario a la construcción de espera. Normalmente toma 6-9 meses para terminar un completo buildout y puede distraer a los empleados clave, mientras que supervisar el proceso. Terminado o "construido" el espacio puede ser más costoso alquiler inicialmente, pero es posible que se adapte a sus necesidades como es o modificados fácilmente. La clave aquí es entender sus necesidades para que su búsqueda y el proceso de reubicación puede ser tan eficiente como sea posible.
9) Elija con cuidado: el arrendamiento o subarrendamiento directa :
Subalquiler puede ser ideal en ciertas situaciones, pero no son la panacea que están hechos para ser. El mayor problema de todos es la falta de plazo el contrato de arrendamiento. Dado el alto costo de la mudanza (de un mes de la productividad) de los ahorros del subarrendamiento puede ser una falsa economía cuando usted factor en el costo de otro trastorno. Hay otro riesgo: si su principal inquilino va a la quiebra el arrendador podrá rescindir el contrato de arrendamiento.
A menos que su necesidades de espacio están cambiando rápidamente, es aconsejable evitar subleases. Generalmente, el gran sonido que se ocupa no sólo pasar. Los propietarios en general se resisten a aprobar un subarrendamiento, si la renta es inferior al de mercado. Si un subarrendamiento es recapturado por el propietario, que puede alquilar en actual del mercado valor. Asimismo, se tarda más tiempo para obtener un subarrendamiento aprobado. Hay dos niveles de negociación, un inquilino a través de la principal y, a continuación, de nuevo por la aprobación de los propietarios. Ciertamente hay algunas situaciones en las que uno se puede subarrendar la solución correcta. Es fundamental que usted trabaja con un agente competente de su confianza que con el fin de determinar el mejor tipo de arrendamiento para su negocio.
10) Conozca el valor de su arrendamiento:
El mercado de oficinas se ha duplicado y triplicado en los últimos años. Usted puede ser capaz de dinero en efectivo en el valor por el subarriendo de su espacio existente y, a continuación, pasar a un lugar más barato o más pequeños. El derecho agente puede ayudarle a tener acceso a ese valor. El propietario puede querer tener un pedazo de los beneficios, y su cooperación es fundamental para el trato a pasar. Como tal, el mantenimiento de la representación competente en estas negociaciones es vital para asegurar que sus intereses se dirigen.
Optimal Spaces, Inc. es un inquilino de agente ayudar a las empresas obtener las mejores ofertas de bienes raíces comerciales, mientras que la carga de la empresa de alquiler de espacio "Sin Cargo", que es la industria de la costumbre. Póngase en contacto con nosotros para una evaluación de sus actuales y futuras necesidades de bienes raíces. Tenemos listas completas para todas sus oficinas, comercio minorista y las necesidades de espacio industrial. Hacemos nuestro Rolodex a disposición de nuestros clientes para que todas las necesidades de su oficina se cumplen: arquitectos, contratistas, tono de marcación, acceso a Internet, los motores, las impresoras.
Por favor llámenos para obtener más información o para una consulta para discutir sus necesidades de bienes raíces.
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