Finns det en skillnad mellan en hyresvärd agent och en hyresgäst agent?

Optimal Spaces, Inc., Är ett hyresgäster företrädare. Vi representerar företag som söker utrymme inte hyresvärden. De flesta mäklare är; hyresvärd agenter eller förvaltande organ. Deras rättsliga uppgift är att företräda ägaren av byggnaden. Deras mål är att marknadsföra och leasa sina kunders fastigheter. De inte utgör hyresgästen och får inte visa dig allt tillgängligt utrymme. Hyresvärden agent kommer inte ge dig de bästa villkoren för dina leasing eftersom det inte är i deras intresse att göra det.

Varför är en Hyresgäst Agent bättre på att förhandla om ett hyresavtal?

Vi är dina 800 pund gorilla har förhandlat under en 1000000 kvadratfot av leasing under de senaste åren. Vi har fullständig tillgång till alla tillgängliga utrymmen. Vi vet vilka hyresvärdar kommer att nå för en affär och som hyresvärdar kommer inte. Vi är experter på vad vi gör och det är vår specialitet. Vi visar dig de frågor som anser mest.

• 1. Vissa överlåtbara ex innefatta: + Gratis Hyra.
  Hyresvärden arbete bidrag:
  Bas hyresvärden arbete
  Leasingperioden
  
• 2. Alternativ för att förnya och förlänga.
• 3. Upptrappning.
• 4. + Säkerhetsdeposition.

Vilka är fördelarna med ett långsiktigt hyresavtal?

Vilka är de 10 frågor som man ska tänka på när förvärva eller hyra kontor detaljhandeln eller industriella fastigheter?

Varför är Användbara Kvadratfot (SF) mindre än Rentable Kvadratfot (RSF)?

Hur kan en hyresgäst agent hjälper dig att förlänga eller omförhandla ditt hyreskontrakt?

Genom att Optimal Spaces Som exklusiv mäklare kan vi spara pengar genom att lägga till hyresvärden ett trovärdigt hot att de kan förlora dig som en värdefull hyresgästen. Som en oberoende tredje part Optimal Spaces, Inc. testamente:

• Granska din nuvarande hyresavtal.
• Ge dig råd om pengar att spara hyreskontraktet frågor.
• Ge nuvarande jämförbara uppgifter om marknaden.
• Förhandla för din räkning.
• Hjälpa till att dokumentera transaktionen.

Uthyrning i andra hand
Om du har extra utrymme och har tid kvar på din hyra, vi kan också hjälpa dig att hitta önskvärt delsektion hyresgäster eller förhandla om ett överlämnande av leasingavtal.

Hur kan Manhattan kontorslokaler listor erhållas?

Vad som är branschens egen runt mäkling avgifter för kommersiella hyresgäster?

Vid köp och leasing Manhattan kommersiella fastigheter, vilka är de 10 budorden?

1) Have an agent         

Med Fastighetsmarknaden ständigt förändras, en är i behov av kompetenta rådgivare för att få ut det mesta av de enskilt största affärsbeslut de flesta företag göra som kan dramatiskt påverka företagets resultat. Vårt jobb är att förstå fastighetsmarknaden och hjälpa våra kunder att fastställa deras behov. Detta sätt kan vi ge dig det bästa erbjudandet för vad du behöver kontra ett fynd för något som inte fungerar för dig på lång sikt.

ett behov av ett fastighets-expert för att se till att du får den bästa affären. Ett leasingavtal är ett komplicerat juridiskt dokument som behöver ses över och förhandlas av en expert. Våra mäklare vet efterfrågan på denna typ av plats du söker inklusive konkurrerande egenskaper par med vår förmåga att tala det språk som hyresvärden. Vi kan hjälpa dig att komma det utrymme du vill ha till bästa möjliga pris.

finns det två typer av aktörer: de flesta kommersiella börsmäklarna "hyresvärd agenter" eller "hantera agenter", som företräder ägaren av fastigheten, inte företaget söker utrymme. Deras mål är att marknadsföra och leasa sina kunders fastigheter. Enligt lagen, de verkar uteslutande på uppdrag av ägaren. De inte företräda dig. En hyresvärd ombud får inte visa er alla det utrymme som finns tillgängligt förrän de har kommit fram till att du inte är intresserad av de egenskaper som de företräder. När det gäller tid att förhandla om din hyra, en hyresvärd ombud kan inte verkligen företräda organisationens intressen.

Tenant Representatives like Optimal Spaces, Inc. Endast kommersiella hyresgäster, inte ägarna eller hyresvärdar. Denna typ av ombud kommer att visa dig ett bredare spektrum av egenskaper än en förvaltare och kommer att få ett bättre pris, deras avgift kommer från hyresvärden, som är branschens egen, så du får bra råd utan kostnad för du.

Som agent vill du ha på din sida?

Optimal Spaces, Inc. ser till att skapa relationer med företag som kommer att fortsätta att använda oss som sina behov växa och förändras. Det bättre att vi känner dig, desto bättre kan vi hjälpa dig.

Ett företag utrymme behoven varierar över tiden. Eftersom det kan ta 3-6 månader att hitta en lämplig plats, dålig planering och brist på förutseende kan leda till kostsamma affärer misstag. Såsom hyra fel plats eller inte har rätt att förnya. Ett behov att komma ihåg framtida expansion av verksamheten på grund av tillväxt eller förvärv, nedskärningar eller konsolidering.

Funktionaliteten av blankstegs över leasingperioden. Förändringar i företagets image necessitatg ändra i utrymmet bild. Eller utvinna värdet från och gamla hyresavtalet som nu uppskattas i värde över tiden.

Var kommer du företaget i fråga om anställda i 1, 3, 5 och 10 år. Genom att förutse framtida tillväxt, förvärv eller överlåtelser kan man förhandla om lämpliga hyresperioder att täcka dessa möjligheter.

processen med att flytta är kostsamt. Den verkliga kostnaden för flytten är inte summan av de rörliga kostnaderna, men också tid att söka och förhandla, och förlusten av produktiviteten som sammanfaller med nere i rörelse. Typiska nere är två veckor före flytten - anställda förbereda övergången och dra igång nya projekt avstannat tills flytten är klar - och minst två veckor efter det att flytta - väntar på telefoner, datalinjer, visitkort, brev huvudet post, filer, debugged servrar osv om detta driftstopp inträffar vid en hektisk tid, kostnad för verksamheten kan vara enorma. Det kan löna sig att hyra expansion plats nu och uthyrning i andra hand det fram. Detta sätt kan du växa där du utan att störa flödet av ditt företag. Följande riktlinjer kan vara till hjälp:

Varje NYC Hyresvärden är Rentable Kvadratfot Annorlunda. Hyresvärdar lägga en förlust faktor till de faktiska ytor som skall tas upp av hyresgästen. Hyresvärdar sätta priset $ / sf bygger på rentable kvadratfot som inkluderar utrymme som förlorats till gemensamma områden såsom lobbygrupper, trapphus, korridorer, badrum och mekaniska områden. De flesta hyresgäster är intresserade av användbara kvadratfot, den faktiska mätningen av blankstegs att hyresgästen kommer att inta. Bygger på hyresvärdens rsf mätning, kan man förvänta sig ett minimum förlust faktor 18-25% för full golvet lägenheter och 30-40% för en multi-hyrda våningen. Tänk på att du kommer att få 10-15% mer utrymme om du hyra ut en hel våning än om du hyra ut utrymme på flera hyrda våningen. Till exempel en 5000 rsf utrymme för flera uthyrda golvet kommer bara att ge dig ~ 3500 användbara kvadratmeter, medan samma utrymme på ett helt golv ger ~ 4000 användbara kvadratfot ..

* Omsättningen priser upphov som RSF per anställd minskar.




4) Definiera vision av ditt utrymme att matcha ditt företags image :         

Ditt företags image är avgörande för ditt företag och din plats speglar på företagets identitet.

Ett kontor plats på Parken eller Madison Avenue kan ge intryck av att dina kunder klassvillkor, ekonomisk framgång och etablering. Ett stort loft utrymme i Tribeca kan ge intryck av vitalitet, tillväxt och kreativitet. Hur skulle du vilja att ditt företag ska uppfattas av potentiella kunder, leverantörer och kolleger? . Genom att göra ett kontor bekväm och väl belägna med hänsyn till transport, restauranger, banker och andra dagliga nödvändigheter det kan ge lägre personalomsättning, vilket upprör företag flöde och i slutändan påverkar din nedersta raden.





5) Lär känna dina villkor. :       


Vilka är dina "förhandlingar punkter" och relativa områden stelbenthet. För de flesta hyresgäster, säkerhetsdeposition är ett nyckelområde som kostnaden för kapital för en hyresgäst kan vara så hög som 40% och värdet till hyresvärden får 8% eller mindre. En nyckel i dessa förhandlingar är att få hyresvärden förtroende för styrkan i ditt företag? Hög. Om hyresvärden har förtroende för ditt företag sedan säkerhetsdeposition, fri hyra arrangemang, hyresvärden arbete bidrag och andra leasingavtal ex kan förhandlas mer positivt (se budordet # 7 ovan).

Följande är de vanligaste förhandlingar poäng:

• Bas Hyra
• Upptrappning
• Bas och Byggnadstjänster
• Säkerhetsdeposition
• Förnyelse Rättigheter
• Expansion Rättigheter

6) Bestäm din budget med din revisor        

Det finns många alternativ i olika prisklasser för fastigheter i New York. För budgetar på över $ 100/RSF kan man hyra utrymme i några av de mest prestigefyllda byggnaderna i Midtown. För $ 60-90/RSF, en kan i många av "klass A" kontorsbyggnader i Midtown. För $ 40-60/RSF, en kan vara i en stor kontorsbyggnad i Wall Street. Från $ 30-50/RSF, en kan vara i olika främsta områden utanför Midtown såsom SoHo, Tribeca eller plagget centrum.

Mer ekonomiskt utrymme alternativ finns i äldre byggnader som ligger i Brooklyn, Queens, New Jersey, och Westchester, och en del omlokaliseringar poäng / incitament finns. Det finns tradeoffs när man går för en lägre budget, läge, kvalitet, ålder byggnad, önskvärdheten av rymd, ljus, visa, hastighet och kapacitet av hissar, el-kapacitet, Internet tillgång, kvalitet och ålder hyresgästen installationen. Pris enbart innebär att det utrymme som är ett fynd. Hyran för ett företag är vanligtvis omkring 5% + av ett företags budget. Det kan mycket väl vara meningsfullt att budgeten mer för hyra om andra faktorer att sätta värde läggas till.





7) Behandla hyresvärdar och :       

Förhållandet mellan hyresvärd och en blivande hyresgäst är oerhört viktigt. Behandla hyresvärden som du gör din bank eller riskkapitalisten. Om hyresvärden ser dig som en önskvärd hyresgäst, hyresvärden kan komma att få dig som hyresgäst och ger dig extra byggande dollar eller mer flexibla hyresperioder.

Vi ger våra kunder en lista med objekt att visa hyresvärden och finns tillgänglig på begäran. Listan innehåller en 2 sida sammanfattning.

• Sida sammanfattning av huvudmän
• Aktuella resultaträkning
• Aktuella Balansräkning
• Kontoutdrag
• Budgeterad resultaträkning

Två punkt beskrivning av vad du ska göra i rymden.

• Lista över kunder
• Alla artiklar och pressmeddelanden på företagets.

8) Identifiera vilken typ av utrymme som du behöver :        

Outspädda utrymme är ofta billigare att hyra, och det kan vara färdiga att din exakta specifikationer. Men omfattande byggande kräver ofta en stor investering i tid och pengar utöver hyresvärden är bidrag till att bygga ut. Det tar normalt 6-9 månader att färdigställa en komplett buildout och kan distrahera nyckelpersoner när de övervakar processen. Färdiga eller "byggas" rymden kan vara mer kostsamt att hyra en början men det kan passa dina behov som är eller modifierats lätt. Det viktigaste här är att förstå dina behov så att sökningen och omlokalisering kan vara så effektiv som möjligt.






9) Välj klokt: direkta hyresavtal eller UTHYRNING I ANDRA HAND  :      

Subleases kan vara idealiska i vissa situationer, men de är inte något universalmedel de är tillverkade för att vara. Det största problemet av alla är det svårt att hyra sikt. Med tanke på de höga kostnaderna för att flytta (en månad produktivitet) besparingarna av uthyrning i andra hand kan vara en falsk ekonomin när du faktor i kostnaden för en annan störning. Det finns en annan risk: om din främsta hyresgästen går i konkurs hyresvärden kan säga upp hyresavtalet.

om inte din utrymmeskraven ändras snabbt, det är klokt att undvika subleases. Vanligtvis är det handlar det låter jättebra bara inte hända. Hyresvärdar i allmänhet kommer att motsätta sig att godkänna en uthyrning i andra hand om hyran är lägre än marknaden. Om en uthyrning i andra hand är fångas av ägaren, de kan hyra ut den tillaktuella marknaden värde. Dessutom tar det längre tid att få en UTHYRNING I ANDRA HAND godkännas. Det finns två nivåer av förhandling, en genom huvudentreprenörsnivån hyresgästen och sedan igen för hyresvärdar godkännande. Visst finns det vissa situationer där en UTHYRNING I ANDRA HAND kan vara den rätta lösningen. Det är viktigt att du arbetar med en kompetent mäklare som du litar på för att avgöra den bästa typ av hyresavtal för ditt företag.




10) Vet värdet på din hyra:        

The market for office space has doubled and then tripled over the last few years. You may be able to cash in the value by subleasing your existing space and then moving into a cheaper or smaller location. The right agent can help you to access that value. The landlord may want to take a piece of any profits, and his/her cooperation is critical for the deal to go through. As such, maintaining competent representation in these negotiations is vital to assure that your interests are addressed.

Optimal Spaces, Inc. is a Tenant Agent helping companies get the best deals for commercial real estate while charging the company renting space "No Fee", which is the industry custom. Please contact us for an evaluation of your current and future real-estate needs. We have complete listings for all your office, retail and industrial space needs. We make our Rolodex available to our clients so that all your office needs are met: architects, contractors, dial-tone, Internet access, movers, printers.

Please call us for more detailed information or for a consultation to discuss your real-estate needs.