纽约市场概述

办公室：

在去年疫情肆虐期间，多数纽约市办公室租户面临租约到期时不愿意承诺签署长期协议。他们更倾向于选择短期续约。短期续约（少于五年的交易）的数量在2020年比前一年增加了46%。

曼哈顿近20%的办公空间正在出租，大约有8000万平方英尺的空间尚未出租或用于转租。

约三分之一的商业租约将在未来三年内到期。只有五分之一的员工回到办公室，许多人可能永远不会完全返回。在过剩的情况下，租金可能比2019年底下降超过20%。

随着疫情减弱和各种限制措施的解除，短期续约趋势在最近几个月开始转变。短期交易在所有续约中所占的比例从今年1月至5月期间下降到32%。

房东面临的最大障碍之一是交通。超过80%的公司报告说，员工对公共交通的看法，尤其是个人安全问题，是复工的障碍。

房地产行业已将比其他任何行业更多的员工带回办公室，70%的雇员已返回。这远高于排名第二的金融服务业14%的比例。房地产雇主预计，到2021年7月，将有90%的员工返回，几乎所有员工将在9月返回。

金融服务公司预计到9月底61%的员工将返回。科技雇主预计届时将有40%返回，低于3月份估计的51%。

大型雇主的员工返回速度较慢。在员工超过5000人的公司中，只有8%已返回，而在员工少于500人的公司中，24%已返回办公室。

高盛为其员工设定了返回办公室的日期，摩根大通计划在7月初将员工召回。瑞银银行仍计划每10名员工只有6个工位。混合工作模式对办公室房东构成长期威胁，因为租户在续租时可能选择更少的空间。

WeWork的办公室入住率在5月底恢复到53%，高于去年末的47%，但仍远低于疫情前70%到80%的正常水平。

疫情期间受到重创的城市办公室市场正显示出复苏迹象。公司正在从转租市场撤下其空间，期待比预期更早返回工作场所。

自疫情爆发以来，曼哈顿的办公室市场涌入了超过1500万平方英尺的转租库存。

随着更多美国人接种疫苗和感染水平下降，转租新增量在2021年第一季度有所放缓。

在中城南部，2020年第四季度新增转租面积为88万平方英尺，今年第一季度仅增加了不到30万平方英尺。

平均而言，转租空间的报价比直接租赁低约25%，相比去年第一季度，平均转租报价租金进一步下降了4.9%。

随着超过一半的成年人完全接种疫苗，美国人再次在他们喜欢的餐馆用餐，参加演唱会和飞行。然而，办公室工人的大多数尚未返回办公室。在全国范围内，只有不到三分之一的办公室工人返回到他们在疫情前占用的办公室空间。

业主正试图与新贷款方商讨前进的道路。Moin Development正在与Eyal Ofer的Global Holdings Group洽谈，以解决其在NoMad's Mondrian酒店的债务问题。

Coinbase正在开设其首个纽约市办公室。刚刚完成IPO的这家加密货币交易平台在55 Hudson Yards签署了一份3万平方英尺的转租协议。

疫情给商业房地产市场带来了严重打击。物业税账单现在显示出受打击的严重程度。纽约市预计房地产税收收入将在下一个财政年度下降16亿美元，或5%。

五月份转租空间的新增加量减缓至80万平方英尺，这是自去年六月可供出租空间飙升以来的最小数据。

纽约市的酒店正在慢慢从疫情中恢复过来，但其复苏之路看起来比其他大都市地区更长，更艰难。在全市范围内，截至5月29日那一周，开放的酒店的入住率为58.7%。缓慢的恢复速度给过度杠杆化的酒店带来了问题。大约38%的贷款来自商业抵押贷款支持证券的纽约酒店在5月份已经逾期30天或更长时间。全国的入住率将于2023年恢复至疫情前水平，但在纽约可能需要两年时间。

零售：

在曼哈顿的17个主要购物走廊中，空置零售空间的租金要求已经大幅下降。自2015年崩盘以来，平均租金要求下降了50%至68%。

网上商店继续蚕食实体零售店的销售。

在过去的12个月中，17个购物走廊中的16个走廊的租金要求下降。

房东们正在提供丰厚的改善津贴，包括免费租金、续租灵活性和其他激励措施。

计划开设或扩张商店的零售商有充裕的空间选择，更低的租赁成本，并且可能能够使用前租户的改造。

疫情并未明显改变零售租金崩盘的局面，这一局面已进入第七年。