Wichtige Entwicklungen:
New York City bereitet sich auf eine Umwidmung vor, die 12.000 Wohnungen nach Jamaica, Queens, bringen könnte.Eine Umwidmung eines Stadtviertels steht kurz vor der Genehmigung durch den Stadtrat, eine hat gerade die öffentliche Überprüfung begonnen und eine weitere steht kurz davor. Die Stadtplanung wird den Plan zur Umwidmung eines Gebiets in Jamaica zertifizieren, um den Bau von mehr als 12.000 Wohnungen in dem Viertel in Queens zu ermöglichen, von denen 4.000 durch das städtische Programm zur obligatorischen integrativen Wohnraumbereitstellung einkommensbeschränkt wären. Dies wäre das größte MIH-Gebiet, das jemals kartiert wurde. Die Verwaltung prognostiziert auch, dass die Umwidmung 2 Millionen Quadratfuß Gewerbefläche bringen könnte. Die Zertifizierung leitet den monatelangen Überprüfungsprozess für die Landnutzung ein, der als Einheitliches Landnutzungsüberprüfungsverfahren bekannt ist. Der Plan umfasst mehr als 300 Blocks in und um Downtown Jamaica und wird letztlich die Zustimmung der lokalen Ratsmitglieder sowie des Sprechers des Stadtrats erfordern, deren Bezirke von der Umwidmung betroffen sein werden.
Die Umwidmung der Atlantic Avenue in Zentral-Brooklyn, die 4.600 neue Wohnungen erwartet, wurde von der Stadtplanung genehmigt und geht an den Stadtrat weiter. Ebenso hat der Stadtrat eine Umwidmung von 46 Blocks in der Bronx genehmigt, die voraussichtlich in den nächsten zehn Jahren 7.000 neue Wohnungen bringen wird. Die öffentliche Überprüfung für die Umwidmung von Midtown South hat begonnen, die voraussichtlich 9.700 Einheiten bringen wird, während der im vergangenen Juni veröffentlichte Umwidmungsplan für Long Island City das Potenzial für 14.000 neue Einheiten vorsieht.
Die Emissionen von CMBS stiegen im Februar auf 18,3 Milliarden Dollar, ein Anstieg von 196% im Jahresvergleich, ohne dass eine Verlangsamung erwartet wird. Bedeutende Refinanzierungen in NYC umfassten das MetLife-Gebäude der Irvine Company (1,5 Milliarden Dollar), das Seagram-Gebäude von RFR Holding (1,2 Milliarden Dollar) und 3 Bryant Park von Ivanhoé Cambridge (1,1 Milliarden Dollar). Der MetLife-Darlehensträger verzeichnet einen Zinssatz von 6,25%, was die Kosten für den Schuldendienst verdoppelt. Die Refinanzierung des Seagram-Gebäudes tilgt 1,15 Milliarden Dollar bestehender Schulden zu einem Zinssatz von 6,25 %.
Gouverneurin Kathy Hochul hat sich verpflichtet, Mittel für den Bau neuer erschwinglicher Wohnungen und den Erhalt des bestehenden Bestands bereitzustellen, abhängig von der Genehmigung der Umwidmungsänderungen durch den Stadtrat. Die Stadt hat ebenfalls 1 Milliarde Dollar für das Wohnen bereitgestellt. Viele Projekte könnten für staatliche Fördermittel in Frage kommen, einschließlich der QNS-Entwicklung in Astoria und des Pacific Parks am 5 World Trade Center. Einige argumentieren, dass die Mittel für den öffentlichen Wohnungsbau und Mitchell-Lamas verwendet werden sollten und dass ihre Aufteilung über fünf Jahre und eine breite Zuweisung ihre Wirkung verwässern wird.
RXR und TF Cornerstone erwarten, dass ihr 175 Park Avenue, der Erbe von SL Greens One Vanderbilt, in diesem Jahr einen Hauptmieter finden und mit dem Bau beginnen wird. BXP (ehemals Boston Properties) hat einen ähnlichen Zeitplan für sein geplantes Bürogebäude auf dem Gelände des ehemaligen Hauptsitzes der Metropolitan Transportation Authority in der 343 Madison Avenue.
Vornado Realty Trust und Rudin haben kürzlich den öffentlichen Überprüfungsprozess für 350 Park Avenue, ihren Wolkenkratzer mit Citadel als Hauptmieter, gestartet.
Eine vom Bürgermeister einberufene Kommission mit 13 Mitgliedern hat Reformen der Stadtverfassung vorgeschlagen, um das Einheitliche Landnutzungsüberprüfungsverfahren (Ulurp) zu vereinfachen und die Wohnraumentwicklung zu fördern. Ulurp fügt Projekten Verzögerungen und Kosten hinzu und ermöglicht es lokalen Gemeinschaftsgremien, stadtweite Entwicklungen zu blockieren. Die vorgeschlagenen Reformen der Kommission würden die Entscheidungsgewalt auf ein stadtweites Gremium verlagern und ein "Bauherr-Recht" einführen, um in einigen Fällen Umwidmungen zu umgehen.
Das Einkaufszentrum Harlem USA könnte aufgrund einer Leerstandsquote von 26% in Verzug geraten. KBRA bewertet die Immobilie mit 82 Millionen Dollar, deutlich weniger als die Hypothek. Die Hauptursache für die Besorgnis scheint die Leerstandsquote von 26% zu sein, die 10 Prozentpunkte über dem Durchschnitt des Viertels liegt. Modell’s Sporting Goods, Chuck E. Cheese und Buffalo Wild Wings haben geschlossen, wodurch 50.000 Quadratfuß leeren, die bisher nicht gefüllt wurden.
Die Stadt zahlt dem wegen mutmaßlicher Bestechung des Chief Executive Officers angeklagten Hotelbesitzer Weihong Hu immer noch monatlich 542.000 Dollar für ein gemeinnütziges Programm, während ein mögliches Plädoyer für die Unterkunft eines gemeinnützigen Programms in einem Hotel in Queens besteht. Das Fresh Meadows Hotel beherbergt seit 2021 ehemals Inhaftierte.
Kinsmen Property Group verklagt Real Estate Equities Corporation (REEC) wegen der Aufgabe eines Entwicklungsprojekts an der Bowery Street 156-166. REEC schuldet mehr als 2,9 Millionen Dollar an Grundmiete und hat die vereinbarten Fristen für Abriss und Bau nicht eingehalten. REEC schuldet auch über 5,3 Millionen Dollar an rückständiger Miete, Abrisskosten, Steuererstattungen und ausstehenden Pfandrechten.
Die Stadt hat die Überprüfung von 350 Park Avenue gestartet. 350 Park ist der erste Bürokomplex, der seit 5 Jahren der Stadtplanung vorgestellt wurde. Der 1,8 Millionen Quadratfuß große Bürokomplex, der für 350 Park Avenue geplant ist, ist ein besonderer Fall. Das Department of City Planning hat das Projekt zertifiziert und damit den monatelangen öffentlichen Überprüfungsprozess des Projekts eingeleitet.
Das Projekt wird teilweise durch die Umwidmung von Midtown East im Jahr 2017 ermöglicht, die es erlaubt, Luftrechte von unter Denkmalschutz stehenden Immobilien auf nicht angrenzende Standorte im gesamten Bezirk zu übertragen. Das Entwicklungsteam kauft mehr als 480.000 Quadratfuß Luftrechte von der St. Patrick's Cathedral und der St. Bartholomew's Church. Im Rahmen dieser Geschäfte zahlen die Entwickler mehr als 30 Millionen Dollar in einen im Rahmen der Umwidmung geschaffenen Fonds zur Verbesserung des öffentlichen Raums.
RXR, TF Cornerstone und BXP. Das Park Avenue-Projekt wurde durch die Umwidmung von Midtown East 2017 ermöglicht, die Luftrechtstransfers erlaubt. Die Entwickler kaufen Luftrechte von der St. Patrick's Cathedral und der St. Bartholomew's Church und zahlen über 30 Millionen Dollar in einen Fonds zur Verbesserung des öffentlichen Raums. Das Bürohochhausprojekt 350 Park Avenue ist besonders aufgrund der Beteiligung von Ken Griffin.
Der Plan sieht den Umzug des Madison Square Garden auf das Gelände des ehemaligen Hotel Penn vor und die Errichtung eines Parks auf dem ehemaligen Arena-Standort. Renderings zeigen eine klassische Fassade, eine neue Bahnhofshalle und ein einstöckiges Concourse. Tony Simone hat vorgeschlagen, die Pläne für eine Megabebauung rund um die Station zu überarbeiten, um mehr Wohnhäuser und einen Park auf dem Hotel-Penn-Gelände zu integrieren.
Das Casino-Projekt des Mets-Eigentümers Steve Cohen, das uns sicherlich daran erinnern wird, dass es als Metropolitan Park bezeichnet werden sollte, erhielt die benötigte Umwidmung vom Stadtrat. Cohen's Haupthindernis besteht darin, den Parklandschaftsschutz durch die Landesgesetzgebung zu überwinden, da die lokale Senatorin, Jessica Ramos, kein Casino in ihrem Bezirk wünscht. Es ist möglich, dass die Gesetzgebung den Schutz der Parklandschaft außer Kraft setzt, aber das ist selten für Albany. Wenn jemals eine Ausnahme gemacht würde, dann für etwas wie dies. Die Parklandschaft ist eigentlich nur ein Parkplatz.
Das Nachrüsten von Gebäuden, um Dekarbonisierungsziele zu erreichen, ist teuer, und angesichts steigender Zinssätze und langer Amortisationszeiten finden einige Eigentümer es kostengünstiger, die Bußgelder für Nicht-Compliance zu zahlen. Trotz dessen erfüllen die meisten Gebäude derzeit die von der Stadt festgelegten Emissionsziele. Das Department of Buildings behauptet, dass weniger als 11% die Emissionsziele für 2024-26 nicht einhalten.
Flagstar Bank hat ihre größte gewerblich-vorgerichtliche Klage seit Jahren gegen die Pinnacle Group eingereicht. Die Klage betrifft Vorladungen auf Darlehen über 600 Millionen Dollar und betrifft mehr als die Hälfte des New Yorker Mehrfamilienportfolios von Pinnacle, einschließlich zwei Dutzend Immobilien in Manhattan und etwa 75 Immobilien in den äußeren Stadtbezirken.
RXR und SL Green haben eine Vereinbarung über die 940 Millionen Dollar schwere Hypothek getroffen, die durch den Worldwide Plaza an der Eighth Avenue gesichert ist. Die Kreditnehmer, zu denen auch eine Tochtergesellschaft der liquidierenden Gesellschaft für den New York REIT gehört, werden Kreditreserven verwenden, um Betriebskosten und Schuldendienstdefizite zu finanzieren; das Darlehen soll jedoch weiterhin im November 2027 fällig werden.
Für einige Immobilienbesitzer in New York City gibt es immer noch nicht genug Anreiz, Kohlenstoffemissionen zu begrenzen. Dutzende von Vermietern planen, Bußgelder für die Nichteinhaltung des Local Law 97 zu zahlen, anstatt ihre Immobilien nachzurüsten, um Emissionen zu reduzieren. Einige Eigentümer denken, dass die Endzeile besser aussieht, wenn sie die Bußgelder absorbieren, die ihnen wegen Verfehlung der Dekarbonisierungsziele des Gesetzes auferlegt werden.
Nach einem Deal mit den Kaufleuten zur Neugestaltung der Straße im Herbst, der mehr Platz für Fußgänger durch die Verdopplung der Breite der Bürgersteige zwischen Bryant Park und Central Park schaffte, wird sich die Stadt grundlegend verändern. Stadtbeamte haben geschätzt, dass die Neugestaltung 350 Millionen Dollar kosten würde, ohne den Preis für die Verlagerung von unterirdischen Versorgungsleitungen und Abwasserkanälen.
RFR Holding und Commerz Real sind in drei Rechtsstreitigkeiten über das SoHo-Luxushotel 11 Howard verwickelt. Commerz Real hat einen Antrag auf Räumung von RFR gestellt und verklagt sie wegen über 18 Millionen Dollar an Rückmiete und anderen Kosten. RFR behauptet, dass Commerz gegen ihre Mietvereinbarung verstößt, indem sie nach potenziellen Käufern sucht, obwohl RFR das Vorverkaufsrecht hat.
RFR Holding plant, das leerstehende Trylons-Grundstück (145-155 East 42nd Street) neben dem Chrysler Building umzubauen. Das 13.000 Quadratfuß große Grundstück kann ein Gebäude von bis zu 100.000 Quadratfuß aufnehmen, mit Potenzial für weitere Expansion durch Luftrechte und Umwidmung. Der Eigentümer beabsichtigt, die neu entwickelte Immobilie zu vermieten, idealerweise für nicht weniger als 100.000 Quadratfuß zu 10 Millionen Dollar jährlich auf einer Netto-Leasing-Basis.
Der Stadtrat hat die Genehmigung für das Steuerpfandverkaufsprogramm bis 2028 verlängert. Der nächste geplante Verkauf ist am 20. Mai 2025. Dieses Programm betrifft Eigenschaften mit ausstehenden Grundsteuern und/oder Wasser- und Abwasserrechnungen. Diese Schulden werden an ein privates Treuhandunternehmen verkauft, das Zwangsversteigerungsverfahren einleiten kann, wenn der Eigentümer die Schulden nicht begleicht. Nach der Wiederautorisierung führte der Rat Änderungen ein, darunter das "Easy Exit"-Programm, das Eigentümern von spezifischen Ein- bis Dreifamilien- und Eigentumswohnungsgebäuden erlaubt, ihre Immobilie bis zu dreimal innerhalb von 36 Monaten aus dem Pfandverkauf zurückzuziehen. Alternativ können Eigentümer die Zwangsvollstreckung wählen und ihr Eigentum an eine zugelassene gemeinnützige Organisation übertragen, wobei sie einen 99-jährigen erschwinglichen Mietvertrag garantiert bekommen.
Entwickler bauen kleinere Projekte, um höhere Baukosten im Rahmen des neuen Steuerermäßigungsprogramms zu vermeiden, das das 421a-Programm ersetzt hat. Erschwinglicher Wohnraum bleibt knapp; das Housing Choice Voucher-Programm von NYCHA hat nur 318 von 12.000 Antragstellern in erschwinglichem Wohnraum untergebracht.
Das MetLife-Gebäude der Irvine Company erhielt den größten CMBS-Deal der drei, ein Kredit über 1,5 Milliarden Dollar, ausgestellt von der Bank of America und Wells Fargo.
RFR Holding erhält eine Refinanzierung in Höhe von 1,2 Milliarden Dollar für das Seagram-Gebäude, auch bekannt als 375 Park Avenue.
Ivanhoé Cambridge sicherte sich ein CMBS-Darlehen von 1,1 Milliarden Dollar bei 3 Bryant Park.
Gouverneurin Kathy Hochul hat einen Antrag auf Angebote zur Neuentwicklung des 12.800 Quadratfuß großen Clinton Hill-Areals an der 1024 Fulton Street ausgegeben. Der Staat sucht einen Entwickler, um Wohnungen mit Mieten auf oder unter 100% AMI zu bauen, mit mindestens 100 Einheiten und einem Erdgeschoss-Gemeinschaftszentrum. Der ausgewählte Entwickler wird eine nominale Gebühr zahlen und könnte das Gelände vom Staat pachten. Das Gelände steht seit 1997 leer, und Pläne zur Neuentwicklung wurden jahrelang blockiert. Das neueste RFP erfordert, dass das Entwicklungsteam zu 51% im Besitz einer gemeinnützigen Organisation ist. Der Staatshaushalt für das Haushaltsjahr 2024-2025 hat 3,7 Millionen Dollar für den Abriss des bestehenden leerstehenden Gebäudes auf dem Gelände vorgesehen.
Rialto hat Zwangsvollstreckungsverfahren gegen das kreative Bürogebäude Cigar Factory von Daryl Hagler in Astoria eingeleitet und behauptet, Hagler habe im Oktober 2024 ein 20 Millionen Dollar schweres Darlehen nicht bedient.
TIAA erklärt, dass SL Greens Mietvertrag für 2 Herald Square beendet wurde. SL Green bezeichnet die Klage als "Verzerrung der Fakten", aka 1328 Broadway. TIAA behauptet, dass SL Green 16 Millionen Dollar an rückständiger Miete für seinen Grundmietvertrag an der Immobilie schuldet sowie 8 Millionen Dollar an Steuern und anderen Gebühren, die sich auf 30 Millionen Dollar summieren. SL Green strebt eine Reduzierung der Grundmiete aufgrund des Abschwungs des gewerblichen Immobilienmarktes an.
Februar war ein bedeutender Monat für Bürovermietungen in Lower Manhattan. Mieter mieteten 864.000 Quadratfuß im Bezirk, mehr als das Doppelte des Mietvolumens in der Gegend für das gesamte vierte Quartal.
Insgesamt war das Vermietungsvolumen für Büros in Manhattan im Februar um etwa 13% im Monatsvergleich auf 3,2 Millionen Quadratfuß gesunken, nach einem starken Januar. Die Vermietungsgeschwindigkeit stieg im Jahresvergleich um 38% und die Nachfrage lag um 19% über dem zehnjährigen monatlichen Durchschnitt.
Die Verfügbarkeitsrate hat sich auf das niedrigste Niveau seit März 2021 verengt, während die Untervermietungsverfügbarkeit auf ihren niedrigsten Stand seit September 2020 gesunken ist.
L+M Development Partners verklagt die Santander Bank wegen der Ablehnung der Übergabe an Stelle der Zwangsvollstreckung an der 320 St. Nicholas Avenue. L+M argumentiert, dass die Darlehensdokumente für das Gebäude ihnen das Recht geben, von der Immobilie zurückzutreten. Das Darlehen geht auf 2019 zurück, als die Signature Bank 12 Millionen Dollar zur Finanzierung der Umwandlung von vier mietgeregelten Einheiten in zwölf Wohnungen bereitstellte. Aber 2023 änderte New York das Gesetz zur Stabilität und zum Schutz von Mietern von 2019 und entfernte die Möglichkeit für Vermieter, neue erste Mieten bei umkonfigurierten Apartments zu generieren.