Desarrollos importantes:
La ciudad de Nueva York se está preparando para una rezonificación que podría traer 12,000 hogares a Jamaica, Queens.Una rezonificación de barrio está al borde de ser aprobada por el Consejo de la Ciudad, una recién comenzó su revisión pública y otra está a punto de hacerlo. City Planning certificará el plan para rezonificar una franja de Jamaica para permitir la construcción de más de 12,000 hogares en el barrio de Queens, de los cuales 4,000 serían de ingreso restringido a través del programa de Vivienda Inclusiva Obligatoria de la ciudad. Esta sería el área más grande de MIH jamás mapeada. La administración también proyecta que la rezonificación podría obtener un espacio comercial de 2 millones de pies cuadrados. La certificación inicia el proceso de revisión del uso del suelo, que dura varios meses, llamado Procedimiento Uniforme de Revisión del Uso del Suelo. El plan cubre más de 300 manzanas en y alrededor del centro de Jamaica y finalmente necesitará el apoyo de los miembros locales del Consejo, así como del portavoz del Consejo de la Ciudad, cuyos distritos se verán afectados por la rezonificación.
La rezonificación de Atlantic Avenue en el centro de Brooklyn, que espera 4,600 nuevos hogares, ha sido aprobada por City Planning y está avanzando al Consejo de la Ciudad. De manera similar, el Consejo de la Ciudad ha aprobado una rezonificación de 46 manzanas en el Bronx, proyectando generar 7,000 nuevos hogares dentro de la próxima década. La revisión pública ha comenzado para la rezonificación de Midtown South, anticipada para generar 9,700 unidades, mientras que el plan de rezonificación de Long Island City, publicado el pasado junio, detalla el potencial para 14,000 nuevas unidades.
Las emisiones de CMBS se dispararon a $18.3 mil millones en febrero, un aumento del 196% interanual, sin que se prediga una desaceleración. Importantes refinanciamientos en NYC incluyeron el Edificio MetLife de Irvine Company ($1.5B), el Seagram Building de RFR Holding ($1.2B) y el 3 Bryant Park de Ivanhoé Cambridge ($1.1B). El préstamo del MetLife lleva una tasa de interés del 6.25%, duplicando los costos de servicio de la deuda. El refinanciamiento del Seagram Building retira $1.15B en deuda existente a una tasa de interés del 6.25%.
La gobernadora Kathy Hochul se ha comprometido a financiar la construcción de nueva vivienda asequible y a preservar el stock existente, dependiendo de la aprobación de cambios en la zonificación por parte del Consejo de la Ciudad. La ciudad también ha dedicado $1 mil millones a la vivienda. Muchos proyectos podrían estar en línea para recibir fondos estatales, incluyendo el desarrollo QNS en Astoria y Pacific Park en 5 World Trade Center. Algunos argumentan que los fondos deberían utilizarse para vivienda pública y Mitchell-Lamas, y que al distribuirlos en cinco años y asignarlos ampliamente, se diluirá su impacto.
RXR y TF Cornerstone esperan que su 175 Park Avenue, el sucesor aparente de One Vanderbilt de SL Green, consiga un inquilino principal y comience la construcción este año. BXP (anteriormente Boston Properties) tiene un cronograma similar para su planeada torre de oficinas en el sitio de la antigua sede de la Autoridad de Transporte Metropolitano en 343 Madison Avenue.
Vornado Realty Trust y Rudin iniciaron recientemente el proceso de revisión pública para 350 Park Avenue, su rascacielos anclado por Citadel.
Una comisión de 13 miembros convocada por el alcalde ha propuesto reformas a la Carta de la Ciudad para agilizar el Procedimiento Uniforme de Revisión del Uso del Suelo (Ulurp) y fomentar el desarrollo de vivienda. Ulurp añade demoras y costos a los proyectos, y permite a las juntas comunitarias locales bloquear el desarrollo en toda la ciudad. Las reformas propuestas por la comisión trasladarían el poder de decisión a un organismo de toda la ciudad y introducirían un "remedio del constructor" para permitir el desarrollo como derecho, evitando Ulurp en algunos casos.
El centro comercial Harlem USA podría incumplir su hipoteca de $108 millones debido a una tasa de vacantes del 26%. KBRA valora la propiedad en $82 millones, significativamente menos que la hipoteca. La raíz de la preocupación parece ser la tasa de vacantes del 26%, que es 10 puntos porcentuales más alta que el promedio del barrio. Modell’s Sporting Goods, Chuck E. Cheese y Buffalo Wild Wings cerraron, dejando 50,000 pies cuadrados vacíos que no han sido llenados.
La ciudad sigue pagando al propietario de hotel acusado Weihong Hu $542,000 al mes para un programa sin fines de lucro, a pesar de un posible acuerdo de declaración de culpabilidad para albergar un programa sin fines de lucro en un hotel de Queens. Hu fue acusado de supuestamente sobornar al director ejecutivo. El hotel Fresh Meadows ha albergado a personas anteriormente encarceladas desde 2021.
Kinsmen Property Group está demandando a Real Estate Equities Corporation (REEC) por abandonar un proyecto de desarrollo en 156-166 Bowery Street. REEC debe más de $2.9 millones en alquiler de terreno y no cumplió con los plazos acordados para la demolición y construcción. REEC también debe más de $5.3 millones en alquiler atrasado, costos de demolición, reembolsos de impuestos y gravámenes pendientes.
La ciudad inicia la revisión de 350 Park Avenue. 350 Park es la primera torre de oficinas presentada a City Planning en 5 años. La torre de oficinas de 1.8 millones de pies cuadrados planificada para 350 Park Avenue es un caso especial. El Departamento de City Planning ha certificado el proyecto, iniciando la revisión pública del proyecto que dura varios meses.
El proyecto es posible, en parte, por la rezonificación de 2017 de Midtown East, que permitió la transferencia de derechos aéreos de propiedades emblemáticas a sitios no adyacentes en todo el distrito. El equipo de desarrollo está comprando más de 480,000 pies cuadrados de derechos aéreos de la Catedral de San Patricio y la Iglesia de San Bartolomé. Como parte de esos acuerdos, los desarrolladores están pagando más de $30 millones a un fondo de mejora del Reino Público creado como parte de la rezonificación.
RXR, TF Cornerstone y BXP. El proyecto de Park Avenue fue posible gracias a la rezonificación de Midtown East de 2017, que permite transferencias de derechos aéreos. Los desarrolladores están comprando derechos aéreos de la Catedral de San Patricio y la Iglesia de San Bartolomé y pagando más de $30 millones a un fondo de mejora del Reino Público. El proyecto de la torre de oficinas de 350 Park Avenue es único debido a la participación de Ken Griffin.
El plan propone mover el Madison Square Garden al antiguo sitio del Hotel Penn y construir un parque en el antiguo sitio de la arena. Las representaciones muestran una fachada clásica, un nuevo vestíbulo de tren y un vestíbulo de un solo nivel. Tony Simone propuso revisar los planes para un megadesarrollo alrededor de la estación para incluir más viviendas y un parque en el sitio del Hotel Penn.
El proyecto de casino del propietario de los Mets, Steve Cohen, sin duda nos recordará que debe referirse como Parque Metropolitano, obtuvo la rezonificación que necesita del Consejo de la Ciudad. El principal obstáculo de Cohen es conseguir que el terreno del parque sea separado por la legislatura estatal, porque la senadora estatal local, Sen. Jessica Ramos, no quiere un casino en su distrito. Es posible que la legislatura separe el terreno del parque sobre sus objeciones, pero eso es raro en Albany. Si alguna vez se haría una excepción, sería para algo como esto. El terreno del parque es realmente solo un estacionamiento.
Modificar edificios para cumplir con los objetivos de descarbonización es costoso, y con tasas de interés en aumento y largos períodos de recuperación, algunos propietarios encuentran más rentable pagar las multas por incumplimiento. A pesar de esto, la mayoría de los edificios actualmente están cumpliendo con los objetivos de emisiones establecidos por la ciudad. El Departamento de Edificios afirma que menos del 11% no cumplen con los objetivos de emisiones de 2024-26.
Flagstar Bank ha presentado su acción comercial de preejecución más grande en años contra Pinnacle Group. La acción involucra citaciones en préstamos que superan los $600 millones e impacta a más de la mitad de la cartera multifamiliar de Pinnacle en Nueva York, incluidas dos docenas de propiedades en Manhattan y aproximadamente 75 propiedades en los distritos exteriores.
RXR y SL Green llegaron a un acuerdo sobre la hipoteca de $940 millones respaldada por Worldwide Plaza en Eighth Avenue. Los prestatarios, que también incluyen a una subsidiaria de la compañía en proceso de liquidación para New York REIT, utilizarán reservas de préstamos para financiar gastos operativos y déficits de servicio de la deuda; el préstamo aún tiene que vencer en noviembre de 2027.
Para algunos propietarios de propiedades de Nueva York, todavía no hay suficiente incentivo para limitar las emisiones de carbono. Docenas de propietarios planean pagar multas por no cumplir con la Ley Local 97, en lugar de modificar sus propiedades para reducir emisiones. Algunos propietarios piensan que la línea de fondo se ve mejor si absorben las multas que se les impondrán por no cumplir con los objetivos de descarbonización dictados por la ley.
Se pretende que sufra un cambio sísmico después de que la ciudad llegara a un acuerdo con los comerciantes para rediseñar la calle en el otoño, lo que verá más espacio abierto para los peatones al duplicar el ancho de las aceras entre Bryant Park y Central Park. Los funcionarios de la ciudad han estimado que el rediseño costaría $350 millones, excluyendo el precio de reubicar servicios subterráneos y alcantarillas.
RFR Holding y Commerz Real están involucrados en tres demandas sobre el hotel de lujo de Soho 11 Howard. Commerz Real ha presentado una petición para desalojar a RFR y los está demandando por más de $18 millones en alquiler atrasado y otros costos. RFR alega que Commerz violó su contrato de arrendamiento al buscar compradores potenciales a pesar del derecho de oferta preferente de RFR.
RFR Holding planea remodelar la propiedad vacante de Trylons (145-155 East 42nd Street) junto al Edificio Chrysler. El lote de 13,000 pies cuadrados puede albergar un edificio de hasta 100,000 pies cuadrados, con potencial para una mayor expansión a través de derechos aéreos y rezonificación. El propietario tiene la intención de arrendar la propiedad remodelada, idealmente por no menos de 100,000 pies cuadrados a $10 millones anuales en un arrendamiento neto triple.
El Consejo de la Ciudad ha extendido la autorización del programa de venta de gravámenes de impuestos hasta 2028. La próxima venta programada es el 20 de mayo de 2025. Este programa concierne a propiedades con impuestos de propiedad pendientes y/o facturas de agua y alcantarillado. Estas deudas se venden a un fideicomiso privado, que puede iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria si el propietario no liquida la deuda. Tras la reautorización, el Consejo instituyó modificaciones, incluido el programa "Salida Fácil", que permite a los propietarios de edificios específicos de una a tres unidades y condominios retirar su propiedad de la venta de gravámenes hasta tres veces en 36 meses. Alternativamente, los propietarios pueden optar por la ejecución hipotecaria, transfiriendo su propiedad a una organización sin fines de lucro aprobada, donde se les garantiza un arrendamiento asequible de 99 años.
Los desarrolladores están construyendo proyectos más pequeños para evitar mayores costos de construcción bajo el nuevo programa de abaratamiento de impuestos, que reemplazó al 421a. La vivienda asequible sigue siendo escasa; el programa de Vales de Elección de Vivienda de NYCHA solo ha colocado a 318 de 12,000 solicitantes en vivienda asequible.
El edificio MetLife de Irvine Company consiguió el trato de CMBS más grande de los tres, un préstamo de $1.5 mil millones emitido por Bank of America y Wells Fargo.
RFR Holding obtuvo un refinanciamiento de $1.2 mil millones en el Seagram Building, también conocido como 375 Park Avenue.
Ivanhoé Cambridge consiguió un préstamo de CMBS de $1.1 mil millones en 3 Bryant Park.
La gobernadora Kathy Hochul emitió una solicitud de propuestas para remodelar el sitio de 12,800 pies cuadrados de Clinton Hill en 1024 Fulton Street. El estado está buscando un desarrollador para construir apartamentos con alquileres a o por debajo del 100% del AMI, con al menos 100 unidades y un centro comunitario en la planta baja. El desarrollador seleccionado pagará una tarifa nominal y puede arrendar el sitio al estado. El sitio ha estado vacío desde 1997 y los planes para remodelarlo han estado estancados durante años. La última RFP requiere que el equipo de desarrollo sea propiedad en un 51% de una organización sin fines de lucro. El presupuesto estatal para el año fiscal 2024-2025 asignó $3.7 millones para demoler el edificio vacío existente en el sitio.
Rialto ha iniciado procedimientos de ejecución hipotecaria contra el edificio de oficinas creativas Cigar Factory de Daryl Hagler en Astoria, alegando que Hagler incumplió con un préstamo de $20 millones en octubre de 2024.
TIAA declara el contrato de alquiler de SL Green en 2 Herald Square terminado. SL Green se refiere a la queja como "distorsión de los hechos" también conocida como 1328 Broadway. TIAA alega que SL Green debe $16 millones en alquiler atrasado en su arrendamiento de terreno en la propiedad, así como $8 millones en impuestos y otras tarifas sumando hasta $30 millones adeudados. SL Green está buscando una reducción en el alquiler de terreno debido a la recesión del mercado inmobiliario comercial.
Febrero fue un mes importante para los arrendamientos de oficinas en el Bajo Manhattan. Los inquilinos alquilaron 864,000 pies cuadrados en el distrito, más que duplicando el volumen de arrendamiento en el área para todo el cuarto trimestre.
En general, el volumen de arrendamiento de oficinas en Manhattan disminuyó aproximadamente un 13% de mes a mes en febrero a 3.2 millones de pies cuadrados después de un gran enero. La velocidad de arrendamiento aumentó un 38% interanual y la demanda fue un 19% superior al promedio mensual de diez años.
La tasa de disponibilidad se redujo al nivel más bajo desde marzo de 2021, mientras que la disponibilidad de subarrendamiento disminuyó a su nivel más bajo desde septiembre de 2020.
L+M Development Partners está demandando a Santander Bank por rechazar la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria en 320 St. Nicholas Avenue. L+M argumenta que los documentos del préstamo para el edificio le otorgan el derecho a alejarse de la propiedad. El préstamo data de 2019 cuando Signature Bank originó $12 millones para financiar la conversión de cuatro unidades reguladas por alquiler en 12 apartamentos. Pero en 2023, Nueva York enmendó la Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección al Inquilino de 2019, eliminando la capacidad de los propietarios para generar nuevos primeros alquileres en apartamentos reconfigurados.