Importanti Sviluppi:
La città di New York si sta preparando per una riorganizzazione urbanistica che potrebbe portare 12.000 case a Jamaica, nel Queens.Un cambiamento di zonizzazione nel quartiere sta per essere approvato dal consiglio comunale, un altro ha appena iniziato il processo di revisione pubblica e un altro sta per iniziarlo. Il Dipartimento Pianificazione Urbana certificherà il piano per riorganizzare una parte di Jamaica per consentire la costruzione di oltre 12.000 case nel quartiere del Queens, di cui 4.000 sarebbero a reddito limitato attraverso il programma di Housing Inclusivo Obbligatorio della città. Questa sarebbe l'area MIH più grande mai mappata. L'amministrazione prevede anche che la riorganizzazione potrebbe portare a 2 milioni di piedi quadrati di spazio commerciale. La certificazione inizia il processo di revisione dell'uso del territorio, che dura mesi, chiamato Procedura Uniforme di Revisione dell'Uso del Territorio. Il piano copre oltre 300 isolati in e attorno a Downtown Jamaica e avrà infine bisogno dell'accordo dei membri del consiglio comunale locali, così come del Presidente del Consiglio, i cui distretti saranno influenzati dalla riorganizzazione.
La riorganizzazione di Atlantic Avenue a Central Brooklyn, che prevede 4.600 nuove case, è stata approvata dalla Pianificazione Urbana ed è in corso al consiglio comunale. Allo stesso modo, il consiglio comunale ha approvato un cambiamento di zonizzazione di 46 isolati nel Bronx, che dovrebbe generare 7.000 nuove case entro il prossimo decennio. La revisione pubblica è iniziata per la riorganizzazione di Midtown South, che prevede di generare 9.700 unità, mentre il piano di riorganizzazione di Long Island City, pubblicato lo scorso giugno, delinea il potenziale per 14.000 nuove unità.
Le emissioni CMBS sono salite a 18,3 miliardi di dollari a febbraio, con un aumento del 196% rispetto all'anno precedente, senza rallentamento previsto. Tra i principali rifinanziamenti a New York ci sono stati l'edificio MetLife di Irvine Company ($1,5 miliardi), il Seagram Building di RFR Holding ($1,2 miliardi) e il 3 Bryant Park di Ivanhoé Cambridge ($1,1 miliardi). Il prestito MetLife comporta un tasso d'interesse del 6,25%, raddoppiando i costi del servizio del debito. Il rifinanziamento del Seagram Building estingue $1,15 miliardi di debito esistente a un tasso d'interesse del 6,25%.
La governatrice Kathy Hochul ha impegnato fondi per costruire nuove abitazioni a prezzi accessibili e preservare quelle esistenti, vincolato all'approvazione del consiglio comunale delle modifiche alla zonizzazione. La città ha anche dedicato 1 miliardo di dollari all'edilizia abitativa. Molti progetti potrebbero essere in linea per il finanziamento statale, tra cui lo sviluppo di QNS ad Astoria e il Pacific Park al 5 World Trade Center. Alcuni sostengono che i fondi dovrebbero essere usati per l'edilizia pubblica e le Mitchell-Lamas, e che la loro distribuzione su cinque anni e l'allocazione generale ne diluirà l'impatto.
RXR e TF Cornerstone si aspettano che il loro 175 Park Avenue, l'erede di One Vanderbilt di SL Green, ottenga un inquilino principale e inizi i lavori quest'anno. BXP (in precedenza Boston Properties) ha una tempistica simile per la sua torre per uffici pianificata sul sito dell'ex sede della Metropolitan Transportation Authority al 343 Madison Avenue.
Vornado Realty Trust e Rudin hanno recentemente avviato il processo di revisione pubblica per il 350 Park Avenue, il loro grattacielo ancorato da Citadel.
Una commissione di 13 membri convocata dal sindaco ha proposto riforme della City Charter per semplificare la Procedura Uniforme di Revisione dell'Uso del Territorio (Ulurp) e incoraggiare lo sviluppo edilizio. Ulurp aggiunge ritardi e costi ai progetti e consente ai consigli comunitari locali di bloccare lo sviluppo cittadino. Le riforme proposte dalla commissione trasferirebbero il potere decisionale a un organismo cittadino e introdurrebbero un "rimedio del costruttore" per consentire uno sviluppo di diritto, bypassando Ulurp in alcuni casi.
Il centro commerciale Harlem USA potrebbe essere in default sul suo mutuo da $108 milioni a causa di un tasso di vacanza del 26%. KBRA valuta la proprietà a $82 milioni, significativamente meno del mutuo. La radice della preoccupazione sembra essere il tasso di vacanza del 26%, che è di 10 punti percentuali superiore alla media del quartiere. Modell’s Sporting Goods, Chuck E. Cheese e Buffalo Wild Wings hanno chiuso, lasciando 50.000 piedi quadrati vuoti che non sono stati riempiti.
La città sta ancora pagando all'indicato proprietario dell'hotel Weihong Hu $542.000 al mese per un programma senza scopo di lucro in mezzo a un possibile accordo di patteggiamento per ospitare un programma senza scopo di lucro in un hotel del Queens. Hu è stato accusato di aver presumibilmente corrotto il CEO. L'hotel di Fresh Meadows ha ospitato persone precedentemente incarcerate dal 2021.
Kinsmen Property Group sta citando in giudizio Real Estate Equities Corporation (REEC) per aver abbandonato un progetto di sviluppo in Bowery Street 156-166. REEC deve oltre $2,9 milioni in affitti del terreno e non ha rispettato le scadenze concordate per la demolizione e la costruzione. REEC deve anche più di $5,3 milioni in affitti arretrati, costi di demolizione, rimborsi fiscali e privilegi pendenti.
La città dà il via alla revisione del 350 Park Avenue. 350 Park è il primo grattacielo presentato alla Pianificazione Urbana in 5 anni. L'ufficio di pianificazione urbana della città ha certificato il progetto, avviando la revisione pubblica, lunga mesi, del progetto.
Parte del progetto è reso possibile grazie alla riorganizzazione del 2017 dell'area di Midtown East, che ha consentito la cessione di diritti d’aria da proprietà dichiarate storiche a siti non adiacenti all’interno del distretto. Il team di sviluppo sta acquistando oltre 480.000 piedi quadrati di diritti d’aria dalla cattedrale di St. Patrick e dalla chiesa di St. Bartholomew. Come parte di questi accordi, i costruttori stanno pagando oltre $30 milioni a un fondo per il miglioramento del dominio pubblico creato come parte della riorganizzazione urbanistica.
RXR, TF Cornerstone e BXP. Il progetto di Park Avenue è stato reso possibile dalla riorganizzazione di Midtown East del 2017, che consente la cessione dei diritti d’aria. I costruttori stanno acquistando i diritti d’aria dalla cattedrale di St. Patrick e dalla chiesa di St. Bartholomew e pagano oltre $30 milioni a un fondo per il miglioramento del dominio pubblico. Il progetto della torre per uffici di 350 Park Avenue è unico per il coinvolgimento di Ken Griffin.
Il piano prevede il trasferimento del Madison Square Garden nel sito dell'ex Hotel Penn e la costruzione di un parco sul sito dell'ex arena. I rendering mostrano una facciata classica, una nuova sala treni e una hall su un unico livello. Tony Simone ha proposto di rivedere i piani per un megasviluppo intorno alla stazione per includere più alloggi e un parco sul sito dell'Hotel Penn.
Il progetto del casinò del proprietario dei Mets, Steve Cohen, ricorderà senza dubbio che dovrebbe essere chiamato Metropolitan Park, ha ottenuto la riorganizzazione necessaria dal consiglio comunale. L'ostacolo principale di Cohen è ottenere la disalienazione del parco dal legislatore statale, poiché la senatrice locale, Sen. Jessica Ramos, non vuole un casinò nel suo distretto. È possibile che il legislatore disaliemeni il parco nonostante le sue obiezioni, ma è raro per Albany. Se mai si facesse un'eccezione, sarebbe per qualcosa del genere. Il parco è davvero solo un parcheggio.
Adattare gli edifici per raggiungere gli obiettivi di decarbonizzazione è costoso, e con tassi di interesse in aumento e lunghi periodi di recupero, alcuni proprietari trovano più conveniente pagare le multe per non conformità. Nonostante ciò, la maggior parte degli edifici attualmente soddisfa gli obiettivi di emissioni fissati dalla città. Il Dipartimento degli Edifici afferma che meno dell'11% non è conforme agli obiettivi di emissioni 2024-26.
Flagstar Bank ha presentato la sua più grande azione di pre-pignoramento commerciale in anni contro il Pinnacle Group. L'azione coinvolge citazioni su prestiti superiori a $600 milioni e influisce su oltre la metà del portafoglio multifamiliare di New York City di Pinnacle, compresi due dozzina di proprietà di Manhattan e circa 75 proprietà nei sobborghi esterni.
RXR e SL Green hanno concordato un accordo sul mutuo da $940 milioni garantito da Worldwide Plaza su Eighth Avenue. I mutuatari, che includono anche una sussidiaria della società liquidata per New York REIT, utilizzeranno le riserve del prestito per finanziare le spese operative e le carenze del servizio del debito; il prestito è ancora in scadenza a novembre 2027.
Per alcuni proprietari di immobili di New York City, non ci sono ancora abbastanza incentivi per limitare le emissioni di carbonio. Dozzine di proprietari prevedono di pagare le multe per il mancato rispetto della Local Law 97, piuttosto che adattare i loro immobili per ridurre le emissioni. Alcuni proprietari pensano che il bilancio finale sembri migliore se assorbono le multe che verranno imposte per non aver raggiunto gli obiettivi di decarbonizzazione dettati dalla legge.
È destinato a subire un cambiamento sismico dopo che la città ha raggiunto un accordo con i commercianti per ridisegnare la strada in autunno, il che vedrà più spazio aperto per i pedoni raddoppiando la larghezza dei marciapiedi tra Bryant Park e Central Park. I funzionari della città hanno stimato che il ridisegno costerebbe $350 milioni, escluso il prezzo del trasferimento dei servizi sotterranei e delle fognature.
RFR Holding e Commerz Real sono coinvolti in tre cause riguardanti l'hotel di lusso Soho 11 Howard. Commerz Real ha presentato una petizione per sfrattare RFR e li sta citando in giudizio per oltre $18 milioni in affitti arretrati e altri costi. RFR afferma che Commerz ha violato il loro contratto di locazione cercando potenziali acquirenti nonostante il diritto di prima offerta di RFR.
RFR Holding prevede di rideviluppare la proprietà Trylons vacante (145-155 East 42nd Street) accanto all'edificio Chrysler. Il lotto di 13.000 piedi quadrati può contenere un edificio fino a 100.000 piedi quadrati, con potenziale di ulteriore espansione attraverso diritti d’aria e riorganizzazione urbanistica. Il proprietario intende affittare la proprietà ristrutturata, idealmente per non meno di 100.000 piedi quadrati a $10 milioni all'anno su un contratto di locazione a tripla rete.
Il consiglio comunale ha esteso l'autorizzazione del programma di vendita del privilegio fiscale fino al 2028. La prossima vendita pianificata è il 20 maggio 2025. Questo programma riguarda proprietà con tasse immobiliari e/o bollette dell'acqua e delle fognature in sospeso. Questi debiti vengono venduti a un trust privato, che può avviare procedimenti di pignoramento se il proprietario non salda il debito. Al momento della riautorizzazione, il consiglio ha istituito modifiche, incluso il programma "Easy Exit", che consente ai proprietari di edifici specifici da uno a tre unità e condomini di ritirare la loro proprietà dalla vendita del privilegio fino a tre volte entro 36 mesi. In alternativa, i proprietari possono optare per il pignoramento, trasferendo la loro proprietà a un'organizzazione nonprofit approvata, dove è garantito loro un affitto accessibile per 99 anni.
Gli sviluppatori stanno costruendo progetti più piccoli per evitare costi di costruzione più elevati sotto il nuovo programma di riduzione fiscale, che ha sostituito 421a. L'edilizia residenziale a prezzi accessibili continua a scarseggiare; il programma di voucher per la scelta abitativa di NYCHA ha collocato solo 318 su 12.000 richiedenti in alloggi accessibili.
L'edificio MetLife di Irvine Company ha ottenuto l'affare CMBS più grande dei tre, un prestito da $1,5 miliardi emesso da Bank of America e Wells Fargo.
RFR Holding ha ottenuto un rifinanziamento da $1,2 miliardi al Seagram Building, noto anche come 375 Park Avenue.
Ivanhoé Cambridge ha ottenuto un prestito CMBS da $1,1 miliardi al 3 Bryant Park.
La governatrice Kathy Hochul ha emesso una richiesta di proposte per riqualificare il sito di Clinton Hill di 12.800 piedi quadrati al 1024 di Fulton Street. Lo stato cerca uno sviluppatore per costruire appartamenti con affitti al di sotto o alla pari del 100% AMI, con almeno 100 unità, e un centro comunitario al piano terra. Lo sviluppatore selezionato pagherà una tariffa nominale e potrebbe affittare il sito dallo stato. Il sito è stato vacante dal 1997 e i piani per riqualificarlo sono stati bloccati per anni. L'ultima RFP richiede che il team di sviluppo sia posseduto al 51% da un'organizzazione nonprofit. Il bilancio statale per l'anno fiscale 2024-2025 ha stanziato $3,7 milioni per la demolizione dell'edificio vacante esistente sul sito.
Rialto ha avviato un procedimento di pignoramento contro l'edificio per uffici creativi Cigar Factory di Daryl Hagler ad Astoria, sostenendo che Hagler è in default su un prestito di $20 milioni nell'ottobre 2024.
TIAA dichiara terminato il contratto di locazione di SL Green al 2 di Herald Square. SL Green descrive la denuncia come "distorsione dei fatti", noto anche come 1328 Broadway. TIAA sostiene che SL Green deve $16 milioni di affitti arretrati sul suo contratto di locazione a terra presso la proprietà, nonché $8 milioni in tasse e altre commissioni sommando a $30 milioni dovuti. SL Green sta cercando una riduzione dell'affitto per il terreno a causa del rallentamento del mercato immobiliare commerciale.
Febbraio è stato un mese importante per i contratti di locazione per uffici a Lower Manhattan. Gli inquilini hanno preso in affitto 864.000 piedi quadrati nel distretto, più del doppio del volume di locazione nell'area per l'intero quarto trimestre.
Nel complesso, il volume di locazione di uffici a Manhattan è diminuito di circa il 13% da un mese all'altro a febbraio a 3,2 milioni di piedi quadrati dopo un grande gennaio. La velocità delle locazioni è aumentata del 38% anno su anno e la domanda era superiore del 19% alla media mensile decennale.
Il tasso di disponibilità si è ridotto al livello più basso da marzo 2021, mentre la disponibilità di sublocazione è diminuita al livello più basso da settembre 2020.
L+M Development Partners sta citando in giudizio Santander Bank per aver rifiutato l'atto in luogo di pignoramento al 320 di St. Nicholas Avenue. L+M sostiene che i documenti del prestito per l'edificio le danno il diritto di abbandonare la proprietà. Il prestito risale al 2019 quando Signature Bank ha originato $12 milioni per finanziare la conversione di quattro unità a canone regolato in 12 appartamenti. Ma nel 2023, New York ha modificato il Housing Stability and Tenant Protection Act del 2019, rimuovendo la capacità dei proprietari di generare nuovi affitti iniziali su appartamenti riconfigurati.