Marktüberblick New York
Büro:
Inmitten der Pandemie im letzten Jahr wollten die meisten Büro-Mieter in New York City, deren Mietverträge ausliefen, sich nicht auf ein langfristiges Geschäft einlassen. Stattdessen entschieden sie sich für kürzere Verlängerungen. Die Anzahl der kurzfristigen Verlängerungen, ein Geschäft unter fünf Jahren, stieg 2020 im Vergleich zum Vorjahr um 46 %.Fast 20 % der Büroflächen in Manhattan stehen zur Vermietung, etwa 80 Millionen Quadratfuß Fläche sind entweder unvermietet oder zur Untermiete angeboten.
Etwa ein Drittel der Gewerbemietverträge laufen in den nächsten drei Jahren aus. Nur ein Fünftel der Beschäftigten ist ins Büro zurückgekehrt, von denen viele wahrscheinlich nie vollständig zurückkehren werden. Angesichts des Überangebots könnten die Mieten gegenüber dem Jahresende 2019 um mehr als 20 % sinken.
Der Trend zu kurzfristigen Verlängerungen hat sich in den letzten Monaten, als die Pandemie nachließ und verschiedene Beschränkungen aufgehoben wurden, zu ändern begonnen. Der Anteil der kurzfristigen Geschäfte an allen Verlängerungen sank im Zeitraum von Januar bis Mai dieses Jahres auf 32 %.
Eine der größten Hürden für Vermieter ist der Transport. Über 80 % der Unternehmen berichteten, dass die Wahrnehmung der Mitarbeiter in Bezug auf den öffentlichen Nahverkehr, insbesondere die persönliche Sicherheit, ein Hindernis für die Rückkehr an den Arbeitsplatz darstellt.
Die Immobilienbranche hat mehr Mitarbeiter ins Büro zurückgebracht als jede andere Branche, mit 70 % der Mitarbeiter zurück. Das ist weit mehr als der 14 % Anteil der nächsthöchsten Branche, der Finanzdienstleistungen. Immobilienarbeitgeber prognostizieren, dass bis Juli 2021 90 % der Mitarbeiter zurückkehren und bis September fast alle zurückkehren werden.
Finanzdienstleistungsunternehmen erwarten, dass bis Ende September 61 % der Mitarbeiter zurückkehren werden. Tech-Arbeitgeber erwarten, dass zu diesem Zeitpunkt 40 % zurückkehren werden, gegenüber der im März geschätzten 51 %.
Größere Arbeitgeber haben mehr Mitarbeiter langsamer zurückgeholt. Bei Unternehmen mit mehr als 5.000 Mitarbeitern sind nur 8 % zurückgekehrt, während 24 % der Arbeitgeber mit weniger als 500 Mitarbeitern ins Büro zurückgekehrt sind.
Goldman Sachs hat ein Datum festgelegt, an dem die Mitarbeiter beginnen, an ihre Schreibtische zurückzukehren, und JPMorgan bringt die Mitarbeiter Anfang Juli zurück. Die UBS Bank plant nach wie vor, nur sechs Schreibtische für zehn Mitarbeiter zu haben. Hybride Arbeitsmodelle stellen eine langfristige Bedrohung für Bürovermieter dar, da ihre Mieter möglicherweise bei der Erneuerung von Mietverträgen weniger Raum wählen.
Die Büroauslastung von WeWork erholte sich Ende Mai auf 53 %, gegenüber 47 % Ende letzten Jahres, obwohl sie noch weit unter dem Vorpandemie-Niveau von 70 bis 80 % liegt.
Der Büromarkt der Stadt, der während der Pandemie stark getroffen wurde, zeigt Anzeichen einer Erholung. Unternehmen nehmen ihre Räume vom Untermietmarkt, in Erwartung einer früher als erwarteten Rückkehr an den Arbeitsplatz.
Seit Beginn der Pandemie wurden mehr als 15 Millionen Quadratfuß Untermietinventar auf den Büromarkt in Manhattan geworfen.
Der Anstieg der Untermietangebote verlangsamte sich im ersten Quartal 2021, da mehr Amerikaner geimpft wurden und die Infektionszahlen zurückgingen.
In Midtown South wurden im vierten Quartal 2020 880.000 Quadratfuß Untermietfläche hinzugefügt, im ersten Quartal dieses Jahres waren es knapp 300.000 Quadratfuß.
Im Durchschnitt werden Untermietflächen etwa 25 % günstiger als direkte Mietverträge angeboten, und die durchschnittlichen Untermietpreise sanken im ersten Quartal im Vergleich zum Vorjahr um weitere 4,9 %.
Mit mehr als der Hälfte aller vollständig geimpften Erwachsenen essen Amerikaner wieder in ihren Lieblingsrestaurants, besuchen Konzerte und fliegen. Die Mehrheit der Büroangestellten ist jedoch noch nicht ins Büro zurückgekehrt. Landesweit sind knapp ein Drittel der Büromitarbeiter in die Büroflächen zurückgekehrt, die sie vor der Pandemie belegten.
Die Eigentümer versuchen, mit dem neuen Kreditgeber einen Weg nach vorn zu verhandeln. Moin Development befindet sich in Gesprächen mit Eyal Ofers Global Holdings Group, um eine Lösung für seine Schulden beim Mondrian Hotel in NoMad zu finden.
Coinbase eröffnet sein erstes Büro in New York City. Frisch nach dem Börsengang hat die Kryptowährungsplattform einen 30.000 Quadratfuß großen Untermietvertrag bei 55 Hudson Yards geschlossen.
Die Pandemie hat den Gewerbeimmobilienmarkt schwer getroffen. Die Grundsteuerbescheide zeigen jetzt, wie schwer. New York City erwartet, dass die Grundsteuereinnahmen im kommenden Geschäftsjahr um 1,6 Milliarden Dollar oder 5 % sinken werden.
Neue Untermietflächenzugänge verlangsamten sich im Mai auf 800.000 Quadratfuß, die kleinste Zahl seitdem die Verfügbarkeit im Juni des letzten Jahres explosionsartig anstieg.
Hotels in New York City erholen sich langsam von der Pandemie, aber ihr Weg zur Erholung erscheint länger und schwieriger als in anderen Metropolregionen. In der ganzen Stadt lag die Auslastung der geöffneten Hotels in der Woche zum 29. Mai bei 58,7 %. Das langsame Tempo der Erholung stellt für stark verschuldete Hotels ein Problem dar. Etwa 38 % der New Yorker Hotels mit Krediten in kommerziellen hypothekenbesicherten Wertpapieren waren im Mai 30 Tage oder länger überfällig. Die Belegungsraten werden landesweit bis 2023 auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehren, in New York kann es jedoch zwei Jahre länger dauern.
Einzelhandel:
Die angeforderten Einzelhandelsmieten sind für freie Einzelhandelsflächen in den 17 wichtigsten Einkaufsstraßen Manhattans eingebrochen. Seit dem Einbruch im Jahr 2015 ist die durchschnittliche Angebotsmiete um 50 % bis 68 % gesunken.Online-Geschäfte haben weiterhin den Umsatz in stationären Einzelhandelsläden verringert.
In den letzten 12 Monaten sind die Angebotsmieten in 16 der 17 Einkaufsstraßen gefallen.
Vermieter bieten großzügige Verbesserungsgarantien an, einschließlich freier Miete, Flexibilität bei der Verlängerung und anderer Anreize und Vergünstigungen.
Einzelhändler, die Filialen eröffnen oder erweitern möchten, haben reichlich Optionen für verfügbare Räume, niedrigere Mietkosten und möglicherweise die Möglichkeit, die Verbesserungen des vorherigen Mieters zu nutzen.
Die Pandemie hat den Einbruch der Einzelhandelsmieten, der inzwischen im siebten Jahr stattfindet, nicht sichtbar verändert.
Midtown:
Die durchschnittliche Angebotsmiete für Einzelhandelsflächen in Midtown ist im Frühjahr 2021 um 60 % vom Höchststand im Jahr 2015 eingebrochen. Dennoch beträgt die Miete immer noch 1.480 $ pro Quadratfuß pro Jahr.Im Jahresvergleich sank die durchschnittliche Angebotsmiete für Einzelhandelsflächen in Midtown um 26 %.
Auf der Fifth Avenue, von der 42nd Street zur 49th Street, sank die durchschnittliche Angebotsmiete im Jahresvergleich um 11 % und um 55 % vom Höchststand im Jahr 2016 auf 615 $ pro Quadratfuß pro Jahr.
Auf der Fifth Avenue von der 49th zur 59th Street sank die durchschnittliche Angebotsmiete im Jahresvergleich nur um 1 %, nachdem sie im Frühling stark gestiegen war, auf 3.000 $/sf, was einem Rückgang von 18 % gegenüber 2015 entspricht.
Midtown South:
In der West 34th Street zwischen der Fifth Avenue und der Seventh Avenue stieg die durchschnittliche Angebotsmiete in diesem Frühjahr auf 488 $/sf, war jedoch immer noch um 4 % im Jahresvergleich und um 51 % von 2015 gesunken.
Madison Avenue:
In der Madison Avenue, zwischen der 57th Street und der 72nd Street, sank die durchschnittliche Angebotsmiete im Jahresvergleich um 9 % auf 773 $/sf, was einem Rückgang von 55 % gegenüber 2015 entspricht.
In der Third Avenue zwischen der 60th und der 72nd Street sank die durchschnittliche Angebotsmiete im Jahresvergleich um 9 % auf 197 $/sf und um 47 % gegenüber dem Höchststand im Jahr 2016.
Downtown:
Im Einzelhandel der Innenstadt auf Broadway zwischen Battery Park und Chambers stieg die durchschnittliche Angebotsmiete von 2015 bis Frühjahr 2020 um 74 %. Aber in den letzten 12 Monaten hat sie sich von ihrem Allzeithoch zurückgezogen und ist um 3 % auf 406 $/sf gesunken.
Auf Broadway zwischen Houston und Broome brach die durchschnittliche Angebotsmiete im Jahresvergleich um 37 % und um 68 % vom Höchststand im Jahr 2015 ein.
In der Bleecker Street zwischen der 7th Avenue und Hudson sank die Angebotsmiete im Jahresvergleich um 12 % und um 53 % vom Höchststand im Jahr 2016.
Upper West Side:
Auf Broadway zwischen der 72nd Street und der 86th Street war die durchschnittliche Angebotsmiete im Jahresvergleich unverändert und um 39 % von 2015 gesunken.
Auf Columbus Avenue zwischen der 66th Street und der 79th Street sank die durchschnittliche Angebotsmiete im Jahresvergleich um 6 % und um 36 % von 2015.
