Panoramica del Mercato di New York

Ufficio:

Nel pieno della pandemia dell'anno scorso, la maggior parte degli inquilini degli uffici di New York City che affrontavano la scadenza del contratto di locazione non voleva impegnarsi in un accordo a lungo termine. Preferirono invece optare per estensioni più brevi. Il numero di rinnovi a breve termine, un accordo inferiore a cinque anni, è aumentato del 46% nel 2020 rispetto all'anno precedente.

Quasi il 20% degli spazi per uffici di Manhattan è in affitto, fino a circa 80 milioni di piedi quadrati di spazio non locati o in subaffitto.

Circa un terzo dei contratti di locazione commerciale scadrà nei prossimi tre anni. Solo un quinto dei lavoratori è tornato in ufficio, con molti che probabilmente non torneranno mai completamente. Tra l'eccesso di offerta, gli affitti potrebbero diminuire di oltre il 20% dalla fine del 2019.

La tendenza al rinnovo a breve termine ha iniziato a cambiare negli ultimi mesi poiché la pandemia si è attenuata e sono state revocate varie restrizioni. La quota di accordi a breve termine tra tutti i rinnovi è scesa al 32% nel periodo da gennaio a maggio di quest'anno.

Uno dei maggiori ostacoli per i proprietari è il trasporto. Oltre l'80% delle aziende ha riferito che la percezione dei dipendenti sui trasporti pubblici, in particolare sulla sicurezza personale, è un ostacolo al ritorno al lavoro.

Il settore immobiliare ha riportato nei loro uffici più lavoratori rispetto a qualsiasi altro settore, con il 70% dei dipendenti di ritorno. È molto più del 14% della quota del settore successivo per grandezza, i servizi finanziari. I datori di lavoro nel settore immobiliare prevedono di avere il 90% dei dipendenti di ritorno entro luglio 2021 e quasi tutti di ritorno entro settembre.

Le aziende di servizi finanziari prevedono che il 61% dei dipendenti tornerà entro la fine di settembre. I datori di lavoro tecnologici si aspettano che il 40% torni a quel punto, una diminuzione rispetto alla stima del 51% fatta a marzo.

I grandi datori di lavoro hanno riportato più dipendenti a un ritmo più lento. In aziende con più di 5.000 dipendenti, solo l'8% ha fatto ritorno, mentre il 24% è tornato in ufficio tra i datori di lavoro con meno di 500 dipendenti.

Goldman Sachs ha fissato una data per il ritorno dei suoi dipendenti alle loro postazioni, e JPMorgan sta riportando il personale all'inizio di luglio. UBS Bank pianifica ancora di avere solo sei scrivanie per ogni 10 dipendenti. I modelli di lavoro ibridi rappresentano una minaccia a lungo termine per i proprietari di uffici, poiché i loro inquilini potrebbero optare per meno spazio quando rinnovano i contratti.

Il tasso di occupazione degli uffici di WeWork è risalito al 53% alla fine di maggio, rispetto al 47% alla fine dell'anno scorso, anche se ancora ben al di sotto della norma pre-pandemia, che era tra il 70 e l'80%.

Il mercato degli uffici della città, colpito duramente durante la pandemia, mostra segnali di ripresa. Le aziende stanno togliendo i loro spazi dal mercato dei subaffitti, in previsione di un ritorno al lavoro anticipato rispetto alle attese.

Più di 15 milioni di piedi quadrati di inventario in subaffitto sono stati immessi sul mercato degli uffici di Manhattan dall'inizio della pandemia.

L'ondata di aggiunte di subaffitto ha rallentato nel primo trimestre del 2021, poiché più americani sono stati vaccinati e i livelli di infezione sono calati.

A Midtown South, sono stati aggiunti 880.000 piedi quadrati di spazi in subaffitto nel quarto trimestre del 2020, mentre ne sono stati aggiunti poco meno di 300.000 nel primo trimestre di quest'anno.

In media, i subaffitti vengono offerti a circa il 25% in meno rispetto ai contratti diretti, e gli affitti medi richiesti per i subaffitti sono diminuiti ulteriormente del 4,9% nel primo trimestre rispetto a un anno fa.

Con oltre la metà di tutti gli adulti completamente vaccinati, gli americani stanno tornando a mangiare nei loro ristoranti preferiti, partecipare a concerti e volare. La maggior parte dei lavoratori d'ufficio però non è ancora tornata in ufficio. A livello nazionale, poco meno di un terzo dei lavoratori d'ufficio è tornato negli spazi che occupavano prima della pandemia.

I proprietari stanno cercando di negoziare una via da seguire con il loro nuovo prestatore. Moin Development è in trattative con il Global Holdings Group di Eyal Ofer per trovare una soluzione al suo debito presso l'hotel Mondrian di NoMad.

Coinbase sta aprendo il suo primo ufficio a New York City. Appena dopo la sua IPO, la piattaforma di cambio di criptovalute ha firmato un subaffitto di 30.000 piedi quadrati al 55 di Hudson Yards.

La pandemia ha colpito duramente il mercato immobiliare commerciale. Le bollette fiscali immobiliari ora rivelano quanto duramente. New York City si aspetta che le entrate fiscali immobiliari diminuiscano di 1,6 miliardi di dollari, ovvero il 5%, nel prossimo anno fiscale.

Le nuove aggiunte di spazi in subaffitto sono rallentate a 800.000 piedi quadrati a maggio, la cifra più bassa da quando la disponibilità ha iniziato a salire a giugno dello scorso anno.

Gli hotel di New York City stanno lentamente emergendo dalla pandemia, ma la loro strada verso la ripresa appare più lunga e difficile rispetto ad altre aree metropolitane. In tutta la città, il tasso di occupazione degli hotel aperti era del 58,7% per la settimana che terminava il 29 maggio. Il lento ritmo di recupero rappresenta un problema per gli hotel sovraindebitati. Circa il 38% degli hotel di New York con prestiti in titoli garantiti da ipoteche commerciali è stato insolvente da 30 giorni o più a maggio. I tassi di occupazione a livello nazionale torneranno ai livelli pre-pandemia entro il 2023, ma a New York potrebbero volerci due anni in più.

Retail:

Gli affitti richiesti per i locali commerciali vacanti tra i 17 grandi corridoi commerciali di Manhattan sono crollati. Dal crollo del 2015, l'affitto medio richiesto è diminuito tra il 50% e il 68%.

I negozi online continuano a ridurre le vendite nei negozi fisici.

Negli ultimi 12 mesi, gli affitti richiesti sono diminuiti in 16 dei 17 corridoi commerciali.

I proprietari stanno offrendo notevoli indennità di miglioramento, inclusi affitti gratuiti, flessibilità sul rinnovo e altri incentivi e sollecitazioni.

I rivenditori che cercano di aprire o espandere i loro negozi hanno ampie opzioni di spazi disponibili, costi di affitto più bassi e potrebbero essere in grado di utilizzare i miglioramenti effettuati da precedenti inquilini.

La pandemia non ha visibilmente alterato il crollo degli affitti commerciali, ora nel suo settimo anno.

Midtown:

L'affitto medio richiesto nel retail a Midtown nella primavera del 2021 è crollato del 60% dal picco del 2015. Tuttavia, l'affitto è ancora di 1.480 dollari per piede quadrato all'anno.

Anno su anno, l'affitto medio richiesto nel retail a Midtown è crollato del 26%.



Su Fifth Avenue, dalla 42esima alla 49esima strada, l'affitto medio richiesto è sceso dell'11% anno su anno e del 55% dal picco del 2016, a 615 dollari per piede quadrato all'anno.



Su Fifth Avenue dalla 49esima alla 59esima strada, l'affitto medio richiesto su base annua è sceso solo dell'1% dopo un grande aumento questa primavera, a 3.000 dollari/sf, ed è sceso del 18% dal 2015.

Midtown South:

Su West 34th Street tra la Fifth Avenue e la Seventh Avenue, l'affitto medio richiesto è aumentato questa primavera a 488 dollari/sf, ma era ancora in calo del 4% anno su anno e del 51% dal 2015.

Madison Avenue:

Su Madison Avenue, tra la 57esima strada e la 72esima strada, l'affitto medio richiesto è diminuito del 9% anno su anno, a 773 dollari/sf, ed è sceso del 55% dal 2015.



Su Third Avenue, tra la 60esima e la 72esima strada, l'affitto medio richiesto è sceso del 9% anno su anno, a 197 dollari/sf, e del 47% dal picco del 2016.

Downtown:

Nel retail a Downtown su Broadway, tra Battery Park e Chambers, l'affitto medio richiesto è aumentato del 74% dal 2015 fino alla primavera del 2020. Ma, negli ultimi 12 mesi, è diminuito del 3% dal suo massimo storico, portandosi a 406 dollari/sf.



Su Broadway, tra Houston e Broome, l'affitto medio richiesto è crollato del 37% anno su anno e del 68% dal picco del 2015.



Su Bleecker Street, tra la 7th Avenue e Hudson, l'affitto richiesto è diminuito del 12% anno su anno e del 53% dal picco del 2016.

Upper West Side:

Su Broadway, tra la 72nd Street e l'86th Street, l'affitto medio richiesto è rimasto stabile per l'anno ed è sceso del 39% dal 2015.



Su Columbus Avenue, tra la 66th Street e la 79th Street, l'affitto medio richiesto è diminuito del 6% anno su anno ed è sceso del 36% dal 2015.