Panorama inmobiliario en Nueva York
Oficina:
Los valores de oficina han bajado un 25% interanual hasta diciembre. Con el aumento del trabajo remoto y otras condiciones económicas, no hay garantía de que esos valores vuelvan a alcanzar niveles anteriores.Los propietarios de oficinas están mostrando más disposición a vender propiedades con descuento. A medida que las tasas de ocupación han disminuido y las tasas de interés más altas han reducido los valores de los edificios, algunos de los cuales fueron comprados en los picos anteriores del ciclo del mercado.
Las altas tasas de interés han desalentado a los negociadores, mientras que los valores de oficina han caído en miles de millones (quizás billones) de dólares gracias al trabajo remoto. Si se examinan más a fondo, las cosas pueden no ser tan graves, pero todavía están lejos de ser ideales.
Días después de llegar a un acuerdo para quedarse en dos oficinas de Nueva York, WeWork ha agregado nueve arrendamientos más a la pila de rechazo. Tres de esas oficinas están en la ciudad de Nueva York: 75 Rockefeller Plaza, 214 West 29th Street y 115 West 18th Street.
Intercontinental Exchange firmó un contrato de arrendamiento de 143,000 pies cuadrados en 1345 Sixth Avenue y ocupará los pisos cinco al ocho de la torre de oficinas de 50 pisos. El alquiler solicitado en el contrato de arrendamiento de 15 años estaba en los bajos $80 por pie cuadrado.
Ralph Lauren redujo su espacio de oficina además de obtener un 30% en su alquiler anterior en 650 Madison.
Sol de Janeiro USA está alquilando 57,000 pies cuadrados en 60 East 42nd Street por 11 años.
Selfhelp Community Services está alquilando 46,000 pies cuadrados en el segundo y tercer piso en 1180 Sixth Avenue con un arrendamiento de 30 años. Selfhelp pudo solicitar una exención de impuestos sobre la propiedad disponible para inquilinos sin fines de lucro que firmen arrendamientos de más de 30 años.
La empresa matriz de Facebook, Meta, está reduciendo aún más su espacio de oficinas en la ciudad de Nueva York y probablemente no renovará su contrato de arrendamiento de 275,000 pies cuadrados en 770 Broadway, que expira en junio.
Barings entró en un contrato de $160 millones para el edificio de oficinas de Midtown en 1370 Sixth Avenue por alrededor del 25% menos del que el vendedor Principal Real Estate Advisors pagó $217 millones en 2005.
Los ingresos del Autoridad Metropolitana de Transporte por impuestos a bienes raíces cayeron casi a la mitad el año pasado. Recaudó $741 millones de esos impuestos el año pasado, frente a $1.4 mil millones en 2022, una caída del 41%. Los funcionarios de MTA atribuyeron la caída a la contracción de las ventas comerciales y la actividad hipotecaria. La MTA había anticipado una caída de al menos $600 millones en los ingresos por impuestos, por lo que incorporó todo menos $16 millones de la caída en su presupuesto. Los legisladores estatales compensaron el déficit esperado al aprobar un paquete de rescate a principios de 2023 y aumentar las tarifas. Sin ese dinero, la agencia habría tenido que recortar servicios. En cambio, terminó el año pasado con cuentas equilibradas, y debería mantenerse en negro durante los próximos cinco años.
El gigante industrial Prologis ha adquirido un terreno sin desarrollar de 16 acres en Brooklyn. El fideicomiso de inversión en bienes raíces con sede en San Francisco compró el lote en 2731 West 12th Street a National Grid por $51 millones. Prologis planea usar el terreno para un estacionamiento para furgonetas de entrega, camiones pequeños y coches. El terreno se encuentra en una Zona de Oportunidad, un programa que fomenta la inversión en áreas de bajos ingresos mediante incentivos fiscales, aunque el estacionamiento de Prologis no parece hacer mucho por la economía de Coney Island. El sitio también califica para una reducción fiscal bajo el Programa de Reducción Industrial y Comercial.
Una de las víctimas inesperadas del mercado congelado de ventas comerciales de Nueva York es el sistema de transporte de la ciudad. En 2022, la agencia afirmó haber perdido $690 millones en ingresos por peajes y tarifas, ya que los pasajeros y conductores de MTA evitaron pagar su parte. Durante el verano, la tarifa para tomar el metro en la ciudad de Nueva York aumentó de $2.75 a $2.90. Además, la MTA ha estado implementando puertas de tarifas para intentar detener a los evasores de saltarse los torniquetes.
Thor Equities ha conseguido un nuevo inquilino en la antigua sede del Centro de Tributo 9/11. El Instituto Pilecki, una organización cultural y de investigación polaca, firmó un arrendamiento de 15 años para 35,000 pies cuadrados en el condominio comercial en 88 Greenwich Street. El alquiler solicitado era de $60 por pie cuadrado. El condominio minorista está en las Residencias del Club Greenwich, un edificio de 37 pisos con 452 unidades. Sitt se unió a Andrew Heiberger's Buttonwood Development para comprar el edificio en 2005 por alrededor de $200 millones y lo convirtió en condominios.
Mala racha para el Banco Comunitario de Nueva York, la empresa reduce el dividendo. De hecho, en términos de originaciones de préstamos multifamiliares, el banco regional tuvo un año no tan bueno. El banco reconoció una disminución del 90% en las originaciones de préstamos multifamiliares en 2023 durante su informe de ganancias del cuarto trimestre. Las acciones del banco cayeron a $5.96 por acción cuando el mercado abrió, llevándolas a un mínimo de 23 años. El precio de la acción se recuperó un poco a $6.47 pero aún terminó el día con una caída del 38%. La empresa está reduciendo su dividendo en un 70% a cinco centavos por acción.
La actividad de arrendamiento de oficinas se desplomó durante el mes, gracias a la demanda rezagada con la disponibilidad de oficinas en un máximo histórico por segundo mes consecutivo.
La actividad total del mes terminó en 2.25 millones de pies cuadrados, apenas la mitad del volumen de enero pasado, y una caída de casi el 40% desde diciembre.
El mercado de oficinas ha estado en un punto muerto donde la disponibilidad se ha mantenido en 17.9% durante dos meses. Incluso en los meses más ocupados, la cantidad de espacio de oficina que llega al mercado a menudo ha superado el volumen de arrendamiento.
El volumen de arrendamiento cayó por debajo del promedio mensual de cinco años de 2.35 millones de pies cuadrados. Enero a menudo trae una caída en los arrendamientos después de que los inquilinos se apresuran a firmar arrendamientos en diciembre.
El cuarto trimestre de 2023 fue el período más fuerte desde mediados de 2022, allanando el camino para un comienzo lento a este año.
Uno o dos megaarrendamientos pueden marcar la diferencia entre un mes mediocre y uno sólido. Pero enero no vio tales megaarrendamientos, y solo cuatro arrendamientos de más de 100,000 pies cuadrados.
El mercado de subarrendamiento se mantuvo ocupado con grandes bloques de espacio entrando y saliendo del mercado. Aún así, la mayor parte del daño causado se recuperó, ya que el espacio de subarrendamiento fue alquilado o retirado del mercado. En total, el espacio de subarrendamiento disponible aumentó en solo 47,000 pies cuadrados durante el mes, y de hecho ha disminuido en todo el distrito en un 1.4% en el último año.
El arrendamiento de oficinas sigue siendo un mercado fracturado en Manhattan, con cada vecindario enfrentando diferentes demandas.
El arrendamiento en Midtown cayó casi a la mitad desde diciembre, con 1.34 millones de pies cuadrados arrendados. Pero eso fue suficiente para superar su promedio mensual de los últimos cinco años.
Midtown South tuvo su peor total de arrendamiento en seis meses con 0.53 millones de pies cuadrados, mientras que el centro vio una modesta disminución desde diciembre a 0.39 millones de pies cuadrados.
Incluso dentro de cada vecindario, la demanda puede variar mucho de una avenida a la siguiente. En Midtown, la disponibilidad media tanto en Sixth Avenue como en Park Avenue se sitúa en torno al 11 o 12%. Third Avenue está más cerca del 20%, aunque eso es una mejora drástica desde la tasa de disponibilidad del 25% a principios de 2023.
Típicamente, el 10% de disponibilidad es un equilibrio saludable para un mercado.
Los alquileres solicitados disminuyeron unos pocos centavos por mes, a $74.64 por pie cuadrado anualmente, ya que el espacio de mayor calidad y más costoso se vuelve más difícil de encontrar.
Minorista:
Arc’teryx firmó un contrato de arrendamiento de casi 13,000 pies cuadrados en 600 Fifth Avenue en Midtown, Manhattan.Westfield Corporation quiere terminar su arrendamiento de Fulton Center antes, una decisión que a la Autoridad de Tránsito de la Ciudad de Nueva York no le gustará. La NYCTA presentó una demanda para bloquear que la subsidiaria de Unibail-Rodamco-Westfield termine su arrendamiento.
Rooftop Hospitality Group alquiló 15,000 pies cuadrados en 520 Eighth Avenue de GFP Real Estate con un arrendamiento de 20 años.