Marktüberblick New York
Büro:
Die Büroimmobilienwerte sind bis Dezember um 25% im Jahresvergleich gesunken. Angesichts des Aufstiegs der Telearbeit und anderer wirtschaftlicher Bedingungen gibt es keine Garantie dafür, dass diese Werte jemals wieder die bisherigen Niveaus erreichen werden.Büroeigentümer zeigen mehr Bereitschaft, Immobilien mit Rabatt zu verkaufen. Sinkende Belegungsraten und höhere Zinssätze haben die Werte von Gebäuden, von denen einige zu früheren Marktzyklus-Hochzeiten gekauft wurden, nach unten getrieben.
Hohe Zinssätze haben Dealmaker entmutigt, während die Büroimmobilienwerte aufgrund der Telearbeit um Milliarden (vielleicht Billionen) von Dollar gefallen sind. Wenn man ein paar Schichten zurückzieht, mag die Situation nicht ganz so düster sein, aber sie ist immer noch weit von ideal entfernt.
Nur wenige Tage nachdem WeWork eine Vereinbarung getroffen hatte, an zwei Büros in New York zu bleiben, hat das Unternehmen neun weitere Mietverträge auf den Ablehnungsstapel gelegt. Drei dieser Büros befinden sich in New York City: 75 Rockefeller Plaza, 214 West 29th Street und 115 West 18th Street.
Intercontinental Exchange hat einen Mietvertrag über 143.000 Quadratfuß am 1345 Sixth Avenue unterzeichnet und wird die Etagen fünf bis acht des 50-stöckigen Büroturms belegen. Die Mietanforderung für den 15-Jahres-Mietvertrag lag im niedrigen Bereich der 80 $ pro Quadratfuß.
Ralph Lauren reduzierte seine Bürofläche und erzielte 30% Rabatt auf seine vorherige Miete am 650 Madison.
Sol de Janeiro USA mietet 57.000 Quadratfuß am 60 East 42nd Street für 11 Jahre.
Selfhelp Community Services mietet 46.000 Quadratfuß im zweiten und dritten Stock am 1180 Sixth Avenue mit einem 30-Jahres-Mietvertrag. Selfhelp konnte einen Grundsteuerbefreiungsantrag für gemeinnützige Mieter stellen, die Mietverträge von 30 Jahren oder mehr unterzeichnen.
Der Facebook-Mutterkonzern Meta verkleinert weiter seine Büropräsenz in New York City und wird wahrscheinlich seinen Mietvertrag für 275.000 Quadratfuß am 770 Broadway, der im Juni ausläuft, nicht verlängern.
Barings hat sich für 160 Millionen US-Dollar einen Vertrag für das Bürogebäude in Midtown am 1370 Sixth Avenue gesichert, etwa 25% unter dem, was der Verkäufer Principal Real Estate Advisors im Jahr 2005 bezahlt hat.
Die Einnahmen der Metropolitan Transportation Authority aus Immobiliensteuern sind im letzten Jahr fast um die Hälfte gesunken. Sie nahm im letzten Jahr 741 Millionen Dollar durch diese Steuern ein, gegenüber 1,4 Milliarden Dollar im Jahr 2022, was einem Rückgang von 41% entspricht. MTA-Beamte führten den Rückgang auf den Rückgang der gewerblichen Verkäufe und Hypothekenaktivitäten zurück. Die MTA hatte einen Rückgang der Steuereinnahmen von mindestens 600 Millionen Dollar erwartet, sodass sie alles bis auf 16 Millionen Dollar des Rückgangs in ihr Budget einbaute. Staatliche Gesetzgeber glichen das erwartete Defizit Anfang 2023 durch ein Rettungspaket aus und erhöhten die Fahrpreise. Ohne dieses Geld hätte die Behörde Dienstleistungen kürzen müssen. Stattdessen beendete sie das letzte Jahr mit ausgeglichenen Büchern und sollte in den nächsten fünf Jahren in den schwarzen Zahlen bleiben.
Der Industrie-Riese Prologis hat sich ein 16 Hektar großes unbebautes Grundstück in Brooklyn gesichert. Der in San Francisco ansässige Immobilieninvestment-Trust kaufte das Grundstück in der 2731 West 12th Street von der National Grid für 51 Millionen US-Dollar. Prologis plant, das Land als Parkplatz für Lieferwagen, kleine Lastwagen und Autos zu nutzen. Das Grundstück befindet sich in einer Opportunity Zone, einem Programm, das Investitionen in einkommensschwache Gebiete durch Steueranreize fördert, obwohl der Prologis-Parkplatz nicht viel für die Wirtschaft von Coney Island tun wird. Das Grundstück qualifiziert sich auch für eine Steuervergünstigung im Rahmen des Industrial and Commercial Abatement Program.
Eine der unerwarteten Opfer des eingefrorenen kommerziellen Verkaufsmarktes in New York ist das Transportsystem der Stadt. 2022 behauptete die Behörde, 690 Millionen Dollar an Maut- und Fahrgeldern verloren zu haben, da MTA-Fahrer und Autofahrer sich weigerten, ihren Anteil zu zahlen. Im Sommer stieg der Fahrpreis für die U-Bahn in New York City von 2,75 auf 2,90 Dollar. Darüber hinaus hat die MTA begonnen, Fahrpreisschranken einzuführen, um zu verhindern, dass Fahrgäste die Drehkreuze umgehen.
Thor Equities hat einen neuen Mieter im ehemaligen Zuhause des 9/11 Tribute Center gewonnen. Das Pilecki-Institut, eine polnische Forschungs- und Kulturorganisation, hat einen 15-Jahres-Mietvertrag für 35.000 Quadratfuß in dem Einzelhandelskonzessionseigentum in der 88 Greenwich Street unterzeichnet. Der Mietpreis lag bei 60 Dollar pro Quadratfuß. Die Einzelhandelskonzession befindet sich in den Greenwich Club Residences, einem 37-stöckigen Gebäude mit 452 Einheiten. Sitt tat sich mit Andrew Heiberger’s Buttonwood Development zusammen, um das Gebäude im Jahr 2005 für rund 200 Millionen Dollar zu kaufen und in Eigentumswohnungen umzuwandeln.
Schwierige Zeiten für die New York Community Bank, das Unternehmen kürzt die Dividende. Tatsächlich hatte die Regionalbank im Hinblick auf die Herkunft von Mehrfamilienkrediten ein nicht so großartiges Jahr. Die Bank erkannte während ihres Ergebnisses im vierten Quartal einen Rückgang der Mehrfamilienkreditursprünge um 90% im Jahr 2023 an. Die Aktien der Bank fielen auf 5,96 Dollar pro Aktie, als der Markt eröffnet wurde, was einem 23-Jahres-Tief entspricht. Der Aktienkurs erholte sich etwas auf 6,47 Dollar, beendete den Tag aber trotzdem 38% niedriger. Das Unternehmen kürzt seine Dividende um 70% auf fünf Cent pro Aktie.
Die Bürovermietungsaktivität sank im Monat drastisch, dank der schleppenden Nachfrage bei einer Büroverfügbarkeit auf einem Allzeithoch für den zweiten Monat in Folge.
Die Gesamttätigkeit für den Monat endete bei 2,25 Millionen Quadratfuß, kaum die Hälfte des Volumens vom letzten Januar, und ein Rückgang von fast 40% gegenüber Dezember.
Der Büromarkt ist zum Stillstand gekommen, wobei die Verfügbarkeit zwei Monate lang bei 17,9% geblieben ist. Selbst in den geschäftigsten Monaten hat die Menge an verfügbarem Bürofläche, die auf den Markt kommt, oft das Vermietungsvolumen übertroffen.
Das Vermietungsvolumen fiel unter den Fünfjahresdurchschnitt von 2,35 Millionen Quadratfuß pro Monat. Januar bringt oft einen Rückgang der Vermietungen mit sich, nachdem die Mieter im Dezember Mietverträge unterzeichnet haben.
Das vierte Quartal 2023 war der stärkste Zeitraum seit Mitte 2022 und ebnete den Weg für den langsamen Start in dieses Jahr.
Ein oder zwei Megaverträge können den Unterschied zwischen einem mittelmäßigen Monat und einem soliden ausmachen. Aber im Januar gab es keine solchen Megaverträge, und nur vier Verträge über 100.000 Quadratfuß.
Der Untermietmarkt blieb belebt mit großen Flächenblöcken, die auf den Markt kamen und ihn wieder verließen. Dennoch wurde der größte Teil des entstandenen Schadens erholt, da Untermietflächen entweder gemietet oder vom Markt genommen wurden. Insgesamt erhöhte sich die verfügbare Untermietfläche im Monat um nur 47.000 Quadratfuß und ist im letzten Jahr tatsächlich um 1,4% im gesamten Bezirk gesunken.
Die Bürovermietung bleibt ein zersplitterter Markt in ganz Manhattan, wobei jedes Viertel unterschiedlichen Nachfragen gegenübersteht.
Die Vermietung in Midtown fiel im Vergleich zu Dezember um fast die Hälfte auf 1,34 Millionen Quadratfuß vermietet. Aber das reichte aus, um den monatlichen Durchschnitt der letzten fünf Jahre zu übertreffen.
Midtown South hatte sein schlechtestes Vermietungsergebnis seit sechs Monaten mit 0,53 Millionen Quadratfuß, während Downtown einen bescheidenen Rückgang von Dezember auf 0,39 Millionen Quadratfuß verzeichnete.
Selbst innerhalb jedes Viertels kann die Nachfrage stark von einer Avenue zur nächsten variieren. In Midtown liegt die durchschnittliche Verfügbarkeit sowohl an der Sixth Avenue als auch an der Park Avenue bei etwa 11 bis 12%. Die Third Avenue liegt näher bei 20%, obwohl das eine deutliche Verbesserung gegenüber der Verfügbarkeitsrate von 25% Anfang 2023 ist.
Typischerweise sind 10% Verfügbarkeit ein gesundes Gleichgewicht für einen Markt.
Die Mietpreise sanken um ein paar Cent im Monat auf 74,64 Dollar pro Quadratfuß jährlich, da die hochwertigsten, teuersten Räume schwerer zu finden sind.
Einzelhandel:
Arc'teryx hat einen Mietvertrag über fast 13.000 Quadratfuß am 600 Fifth Avenue in Midtown, Manhattan, unterzeichnet.Die Westfield Corporation möchte ihren Mietvertrag im Fulton Center vorzeitig kündigen, eine Entscheidung, die der New York City Transit Authority nicht gefallen wird. Die NYCTA hat eine Klage eingereicht, um die Tochtergesellschaft von Unibail-Rodamco-Westfield daran zu hindern, ihren Mietvertrag zu kündigen.
Die Rooftop Hospitality Group hat 15.000 Quadratfuß in GFP Real Estate’s 520 Eighth Avenue mit einem 20-Jahres-Mietvertrag gemietet.