Panoramica del Mercato di New York
Ufficio:
I valori degli uffici sono diminuiti del 25% anno su anno fino a dicembre. Con l'aumento del lavoro a distanza e altre condizioni economiche, non c'è garanzia che quei valori raggiungano mai più i livelli precedenti.I proprietari di uffici mostrano una maggiore disponibilità a vendere proprietà a sconto. Con il calo dei tassi di occupazione e l'aumento dei tassi d'interesse, i valori degli edifici sono diminuiti, alcuni dei quali sono stati acquistati ai picchi del precedente ciclo di mercato.
I tassi d'interesse elevati hanno scoraggiato i negoziatori, mentre i valori degli uffici sono scesi di miliardi (forse trilioni) di dollari grazie al lavoro a distanza. Seppur rimuovendo qualche strato la situazione potrebbe non sembrare così disastrosa, resta comunque lontana dall'essere ideale.
Pochi giorni dopo aver raggiunto un accordo per rimanere in due uffici di New York, WeWork ha aggiunto altri nove contratti di locazione alla lista dei rifiutati. Tre di questi uffici si trovano a New York City: 75 Rockefeller Plaza, 214 West 29th Street e 115 West 18th Street.
Intercontinental Exchange ha firmato un contratto di locazione per 13.000 metri quadrati al 1345 Sixth Avenue e occuperà i piani dal quinto all'ottavo dell'edificio di 50 piani. L'affitto richiesto per il contratto di 15 anni era di poco più di 80 dollari per metro quadrato.
Ralph Lauren ha ridotto il suo spazio ufficio ottenendo uno sconto del 30% sul suo precedente affitto al 650 di Madison.
Sol de Janeiro USA sta affittando 5.300 metri quadrati al 60 di East 42nd Street per 11 anni.
Selfhelp Community Services sta affittando 4.300 metri quadrati al secondo e terzo piano del 1180 Sixth Avenue con un contratto di locazione di 30 anni. Selfhelp è riuscita a richiedere un'esenzione fiscale disponibile per i locatari senza scopo di lucro che firmano contratti di locazione di oltre 30 anni.
La società madre di Facebook, Meta, sta ulteriormente riducendo la sua superficie ufficio a New York City e probabilmente non rinnoverà il suo contratto di locazione per 25.000 metri quadrati al 770 di Broadway che scade a giugno.
Barings ha stipulato un contratto da 160 milioni di dollari per l'edificio per uffici di Midtown al 1370 di Sixth Avenue con uno sconto di circa il 25% rispetto ai 217 milioni di dollari che il venditore Principal Real Estate Advisors aveva pagato nel 2005.
Il reddito dell'Autorità Metropolitana dei Trasporti dalle imposte immobiliari è quasi dimezzato l'anno scorso. Ha raccolto 741 milioni di dollari da quelle tasse l'anno scorso, rispetto agli 1,4 miliardi di dollari del 2022, un calo del 41%. I funzionari della MTA hanno attribuito il declino alla diminuzione delle vendite commerciali e dell'attività ipotecaria. La MTA aveva previsto un calo di almeno 600 milioni di dollari nei ricavi fiscali, quindi aveva inserito tutto tranne 16 milioni di dollari del calo nel suo budget. I legislatori statali hanno compensato il deficit previsto approvando un pacchetto di salvataggio all'inizio del 2023 e aumentando le tariffe. Senza quel denaro, l'agenzia avrebbe dovuto ridurre i servizi. Invece, ha chiuso l'anno scorso con i conti in pareggio, e dovrebbe rimanere in attivo per i prossimi cinque anni.
Il gigante industriale Prologis ha acquistato un appezzamento di 16 acri non sviluppato a Brooklyn. Il fondo di investimento immobiliare con sede a San Francisco ha acquistato il lotto al 2731 di West 12th Street da National Grid per 51 milioni di dollari. Prologis intende utilizzare il terreno per un parcheggio per furgoni delle consegne, piccoli camion e auto. Il lotto si trova in una zona di opportunità, un programma che incoraggia investimenti in aree a basso reddito offrendo incentivi fiscali, sebbene il parcheggio di Prologis non sembri fare molto per l'economia di Coney Island. Il sito rientra inoltre nel programma di esenzione fiscale per l'industria e il commercio.
Una delle vittime inaspettate del mercato delle vendite commerciali congelato di New York è il sistema di trasporti della città. Nel 2022, l'agenzia ha dichiarato di aver perso 690 milioni di dollari in entrate da pedaggi e tariffe, poiché i passeggeri e i conducenti della MTA hanno evaso il pagamento della loro parte. Durante l'estate, la tariffa per prendere la metropolitana a New York City è aumentata da 2,75 a 2,90 dollari. Inoltre, la MTA ha introdotto barriere tariffarie per cercare di fermare gli evasori dal saltare i tornelli.
Thor Equities ha trovato un nuovo inquilino nella ex sede del 9/11 Tribute Center. Il Pilecki Institute, un'organizzazione polacca di ricerca e cultura, ha firmato un contratto di locazione di 15 anni per 3.250 metri quadrati nel condominio commerciale al 88 di Greenwich Street. L'affitto richiesto era di 60 dollari per metro quadrato. Il condominio commerciale si trova nel Greenwich Club Residences, un edificio di 37 piani con 452 unità. Sitt si è unito a Andrew Heiberger di Buttonwood Development per acquistare l'edificio nel 2005 per circa 200 milioni di dollari e convertirlo in condomini.
Periodo difficile per New York Community Bank, l'azienda riduce il dividendo. Infatti, in termini di origini di prestiti multifamiliari, la banca regionale ha avuto un anno non eccezionale. La banca ha riconosciuto una diminuzione del 90% nelle origini di prestiti multifamiliari nel 2023 durante il resoconto finanziario del quarto trimestre. Le azioni della banca sono crollate a 5,96 dollari per azione all'apertura del mercato, portandole a un minimo di 23 anni. Il prezzo delle azioni si è ripreso un po' a 6,47 dollari ma ha comunque chiuso la giornata in ribasso del 38%. L'azienda sta riducendo il suo dividendo del 70% a cinque centesimi per azione.
L'attività di locazione degli uffici è crollata per il mese, a causa della domanda in calo con la disponibilità degli uffici ai massimi storici per il secondo mese consecutivo.
L'attività totale per il mese si è conclusa a 2,25 milioni di piedi quadrati, appena la metà del volume di gennaio dell'anno scorso, e un calo di quasi il 40% rispetto a dicembre.
Il mercato degli uffici è stato fermo con la disponibilità che è rimasta al 17,9% per due mesi. Anche nei mesi più impegnativi, la quantità di spazio ufficio che entra nel mercato ha spesso superato il volume di locazione.
Il volume di locazione è sceso al di sotto della media mensile quinquennale di 2,35 milioni di piedi quadrati. Gennaio spesso porta a un calo delle locazioni dopo che gli inquilini si affrettano a firmare contratti di locazione a dicembre.
Il quarto trimestre del 2023 è stato il periodo più forte dalla metà del 2022, aprendo la strada a un inizio lento per quest'anno.
Uno o due megacontratti di locazione possono fare tutta la differenza tra un mese deludente e uno solido. Ma gennaio non ha visto tali megacontratti, e solo quattro contratti superiori a 10.000 metri quadrati.
Il mercato dei sottomercati è rimasto attivo con grandi blocchi di spazio che entrano nel mercato e lo lasciano. Tuttavia, la maggior parte dei danni subiti è stata recuperata, poiché lo spazio sottomercato è stato affittato o ritirato dal mercato. Complessivamente, lo spazio sottomercato disponibile è aumentato di appena 4.400 metri quadrati per il mese, ed è effettivamente diminuito in tutto il distretto dell'1,4% nell'ultimo anno.
La locazione degli uffici continua ad essere un mercato frammentato in tutta Manhattan, con ogni quartiere che affronta richieste diverse.
Le locazioni a Midtown sono scese di quasi la metà rispetto a dicembre, con 1,34 milioni di piedi quadrati affittati. Ma è stato sufficiente per superare la sua media mensile degli ultimi cinque anni.
Midtown South ha raggiunto il suo peggior totale di locazioni in sei mesi con 0,53 milioni di piedi quadrati, mentre il centro ha visto un modesto calo rispetto a dicembre a 0,39 milioni di piedi quadrati.
Anche all'interno di ogni quartiere, la domanda può variare enormemente da un viale all'altro. A Midtown, la disponibilità media su entrambi i lati della Sixth Avenue e della Park Avenue si aggira intorno all'11-12%. La Third Avenue è più vicina al 20%, sebbene sia un netto miglioramento rispetto al tasso di disponibilità del 25% all'inizio del 2023.
Tipicamente, un 10% di disponibilità rappresenta un equilibrio sano per un mercato.
Gli affitti richiesti si sono leggermente ridotti di qualche centesimo per il mese, a 74,64 dollari per metro quadrato all'anno, poiché gli spazi di qualità e più costosi diventano più difficili da reperire.
Retail:
Arc'teryx ha firmato un contratto di locazione per quasi 1.200 metri quadrati al 600 di Fifth Avenue a Midtown, Manhattan.La Westfield Corporation vuole terminare anticipatamente il suo contratto di locazione al Fulton Center, una decisione che l'Autorità dei Trasporti di New York City non apprezzerà. L'NYCTA ha intentato una causa per bloccare la sussidiaria di Unibail-Rodamco-Westfield dal terminare il suo contratto di locazione.
Rooftop Hospitality Group ha affittato 1.400 metri quadrati al 520 Eighth Avenue di GFP Real Estate con un contratto di locazione di 20 anni.