Panorama inmobiliario en Nueva York
Oficina:
El director ejecutivo del segundo mayor propietario de Manhattan lamentó el alquiler gratuito y las concesiones a los inquilinos como un “asesino”. Vornado necesita comprometer hasta $300 por pie cuadrado en concesiones para asegurar compañías como inquilinos por más de $40 por pie cuadrado en acuerdos de 10 años. El alquiler promedio ponderado de los edificios de oficinas de Vornado en Manhattan es de $100 por pie cuadrado.La demanda de los mejores edificios de oficinas en Nueva York no solo se ha recuperado, sino que está causando un efecto dominó. Los grandes inquilinos que tienen vencimientos de arrendamientos en los próximos años están corriendo para reservar espacio mientras esté caliente en torres de trofeo. Mientras tanto, torres aún no construidas como 175 Park Avenue, 347 Madison Avenue, 3 Hudson Blvd, 70 Hudson Yards y 2 World Trade Center están tentando a inquilinos ancla con alquileres de $200 por pie cuadrado con la esperanza de surgir del suelo.
245 Park Avenue está siendo transformado con una nueva fachada inferior y servicios como un parque en la azotea. 245 Park tiene 300,000 RSF disponibles.
La tasa de disponibilidad para edificios de Clase A en Midtown es del 8.5%, mientras que hace cuatro años era del 15%. En general, la disponibilidad en Midtown es del 16.6%, pero sin subarrendamientos es del 13% directamente. El alquiler de trofeos de Clase A es de $143 por pie cuadrado, mientras que el resto de Midtown tiene un promedio de $83 por pie cuadrado. Los arrendatarios están gastando más para estar en los mejores edificios con servicios y apariencia.
Al observar la tasa efectiva de vacantes en este momento y observar el flujo de nuevos edificios, en Park, Madison y Sixth Avenues no hay espacio. Los edificios A- y B++ pueden obtener un impulso.
Otros 850,000 pies cuadrados están en el mercado en el 660 de la Quinta Avenida de Brookfield. Pero eso podría ser absorbido por Citadel, que está buscando entre 400,000 y 800,000 pies cuadrados para la próxima década, mientras que 350 Park Avenue se demuele, se reconstruye y se prepara para volver a mudarse.
Jefferies, ahora ubicado en 520 Madison Avenue, está buscando 800,000 pies cuadrados.
JPMorgan Chase probablemente mantendrá su torre en 383 Madison Avenue, pero también puede retener espacio en el 390 Madison y el 277 Park que alquiló durante la construcción. Se espera que 270 Park Avenue abra a finales de 2025.
Los pequeños inquilinos financieros están teniendo dificultades para encontrar espacio de alta calidad para alquilar en el Distrito Plaza. La mayor parte de las vacantes están en la base de un edificio con mala iluminación y aire y sin vistas. Debido a esa necesidad, Lever House, en 390 Park Avenue, está trabajando en dos pisos preconstruidos de 10,725 pies cuadrados a $200 por pie. Después de que el espacio de marketing del piso 12 de Lever House fuera tomado por un inquilino, decidieron construir dos pisos más.
Los inquilinos están dispuestos a pagar por espacios bien gestionados y bien ubicados.
590 Madison en East 57th Street está actualizando su centro de amenidades del edificio. El antiguo espacio de 250,000 pies cuadrados de IBM tiene un alquiler solicitado que varía entre $106 y $120 por pie.
La actividad de arrendamiento cayó casi un 25% con respecto al trimestre anterior, ascendiendo a solo 6.33 millones de pies cuadrados. Una disminución en la demanda es común en el primer trimestre, pero una disminución de este tamaño es rara. El volumen total de arrendamientos cayó por debajo del promedio móvil trimestral de cinco años.
La tasa de disponibilidad en marzo fue del 18.1%, un récord para el final de un trimestre, pero una ligera mejora respecto al 18.2% de febrero.
El mercado podría enfrentarse a otro impacto ya que Amazon, uno de los mayores inquilinos de oficinas de la nación, considera reducir su espacio. Se espera que otras empresas tecnológicas ajusten sus espacios de oficina este año.
La Ciudad de Nueva York finaliza los arrendamientos para dos agencias en 250 Livingston Street, que ocupan el saldo de los inquilinos de oficinas. La ciudad ejerció una opción de rescisión para finalizar su contrato de arrendamiento en agosto de 2025. Fitch citó la salida esperada al emitir una advertencia sobre la deuda CMBS vinculada a la propiedad.
El valor de 750 Lexington Avenue de Charles Cohen se redujo en un 83%, mientras se avecina la ejecución hipotecaria. El multimillonario en apuros recibe otro golpe, después de que WeWork dejara de pagar alquiler. El valor de 750 Lexington Avenue se redujo a solo $50 millones, una disminución del 83% respecto a la valoración de 2015 de la propiedad de $300 millones. El préstamo de $130 millones vinculado al edificio de oficinas en Midtown se transfirió a servicio especial por incumplimiento de pago. En marzo, Cohen tenía más de tres meses de retraso en los pagos de la deuda y los comentarios del administrador del servicio señalan que la ejecución hipotecaria está sobre la mesa.
American Eagle arrendó 338,000 pies cuadrados en 63 Madison Avenue. El contrato de 20 años incluye un arrendamiento directo de 108,194 pies cuadrados. También se incluye un subarrendamiento con CBS para arrendar un total de 162,000 pies cuadrados que eventualmente se convertirá en un arrendamiento directo.
Michael Kors renovó su contrato de arrendamiento de 203,000 pies cuadrados en 11 West 42nd Street.
King & Spalding firmó un nuevo contrato de arrendamiento de 175,000 pies cuadrados en 1290 Sixth Avenue.
Burlington Stores amplió su arrendamiento en 1400 Broadway, y la marca de joyería David Yurman hizo lo mismo en 200 Hudson Street de Hudson Square Properties. Ambas firmas firmaron por más de 150,000 pies cuadrados.
Michael Kors, una marca de ropa, firmó un acuerdo para renovar su sede en el edificio Grand Central en 11 West 42nd Street por 203,000 SF.
Major League Soccer, firmó un nuevo contrato de arrendamiento en 2 Penn Plaza, reubicándose desde un espacio en la Quinta Avenida, por 126,000 SF.
Betterment, firmó un nuevo subarrendamiento en el edificio Hudson Yards en 5 Manhattan West por 113,000 SF.
NYU Langone Health, el sistema de salud, firmó un nuevo contrato de arrendamiento en el edificio Long Island City en 45-18 Court Square West en Long Island City por 105,000 SF.
Citizens Bank firmó un nuevo contrato de arrendamiento en 1301 Sixth Avenue en Midtown West por 74,000 SF.
Coinbase firmó un contrato de arrendamiento de 67,000 SF en One Madison por un contrato de 11 años. Coinbase también tiene una oficina de 30,000 pies cuadrados en 55 Hudson Yards.
GTCR, una firma de capital privado, firmó un nuevo contrato de arrendamiento en 425 Park Avenue en el Distrito Plaza por 56,000 SF.
Sumitomo Corp, firmó un nuevo contrato de arrendamiento en 277 Park Avenue en Grand Central por 50,000 SF.
Arsenal Capital Management, firmó un nuevo contrato de arrendamiento en el edificio Grand Central en 277 Park Avenue por 47,000 SF.
Orbital Kitchens, una startup de entrega de alimentos, firmó un nuevo contrato de arrendamiento en Long Island City en 42-45 12th Street por 35,000 SF.
Cole Schotz, una firma de servicios legales, firmó un nuevo contrato de arrendamiento de 77 años en el edificio Midtown West en 1325 Sixth Avenue por 32,000 SF.
Williams Equities logró una refinanciación para dos edificios de hierro fundido interconectados en 28-40 West 23rd Street y recibió un préstamo de $155 millones a cinco años de Citi Real Estate Funding. Williams está planeando varias mejoras en la propiedad de Clase B de 12 pisos y 577,000 pies cuadrados, incluyendo una terraza en la azotea y una suite de oficinas triplex.
La MTA está buscando un "arrendador maestro" para gestionar 25,000 pies de espacio comercial debajo del nuevo centro de East Midtown del Long Island Rail Road en Grand Central. Los minoristas habían sido reacios a tomar espacio en la estación subterránea anteriormente en el mundo post-Covid, pero las cifras saludables de uso del tránsito han sido un estímulo para la MTA. El espacio incluye 32 unidades comerciales separadas.
Comercio minorista:
Bedford Stuyvesant New Beginnings Charter School firmó un contrato de arrendamiento en el edificio Williamsburg en 217 North 10th Street por 51,498 SF.Hobby Lobby firmó un nuevo contrato de arrendamiento en el área de New Springville de Staten Island en 280 Marsh Avenue por 42,000 SF.
El Museo Nacional de Matemáticas firmó un nuevo contrato de arrendamiento a corto plazo en 225 Fifth Avenue por 27,158 SF.
Revel firmó un nuevo contrato de arrendamiento en el edificio Jackson Heights en 90-10 Ditmars Boulevard por 26,520 SF.
Guitar Center, firmó un nuevo contrato de arrendamiento en Brooklyn Heights en 540 Fulton Street por 19,289 SF.
Ferrari firmó un nuevo contrato de arrendamiento en el edificio Soho en 568 Broadway por 7,000 SF.
Trends Dispensaries firmó un nuevo contrato de arrendamiento en el edificio Long Island City en 27-25 44th Drive por 6,000 SF.
Blue Mezze, un restaurante, firmó un nuevo contrato de arrendamiento en 19 West 31st Street por 2,944 SF.
WatchHouse firmó un nuevo contrato de arrendamiento en el edificio Grand Central en 405 Lexington Avenue por 2,000 SF.
24 Hour Deli and Grocery firmó un contrato de arrendamiento en 1938 Nostrand Avenue en Flatbush por 1,500 SF.
Madison Avenue entre las calles East 57th y East 72nd. La tasa de disponibilidad para el corredor icónico cayó a 5.9%, un récord para el tramo.
En el Meatpacking District, la tasa de disponibilidad aumentó 6 puntos porcentuales interanual a 30.6%. El único área de la ciudad con más disponibilidad fue Herald Square, con una tasa del 35.2%.
Los alquileres promedio solicitados en Upper Fifth Avenue y en Times Square aumentaron año tras año, pero disminuyeron en el resto de los submercados, que estaban casi enteramente en Manhattan. El alquiler promedio solicitado en el primer trimestre fue de $537 por pie cuadrado, también por debajo del trimestre anterior.
Upper Fifth Avenue ostentó el alquiler solicitado más alto el último trimestre con $2,163 por pie cuadrado, mientras que Soho estaba en el otro extremo del espectro, con $281 por pie cuadrado.