Panorama inmobiliario en Nueva York
Oficina:
Los inquilinos alquilaron 9.2 millones de pies cuadrados en el trimestre, un aumento del 26% respecto al trimestre anterior y un 28% respecto al mismo período del año pasado. Los inquilinos de servicios financieros, seguros y bienes raíces fueron las industrias con más alquileres durante el trimestre, representando el 47% de los pies cuadrados alquilados.El volumen de arrendamiento hasta la fecha se sitúa en 24.2 millones de pies cuadrados, un aumento de aproximadamente el 50% respecto al año pasado. El volumen de arrendamiento de este año va camino de superar el total del año pasado en un 29%.
La tasa de disponibilidad de Manhattan cayó al 16.4%, su nivel más bajo desde marzo de 2021. La caída del 4.7% de la disponibilidad en el mercado, desde el 17.2% del segundo trimestre, fue la mayor caída trimestral en disponibilidad en ocho años.
El espacio disponible ha aumentado aproximadamente un 65% desde el inicio de la pandemia. Los promedios de renta solicitada están bajando en todo Manhattan, un signo de que los propietarios de oficinas están compitiendo más en precio para asegurar inquilinos debido al trabajo desde casa y los vientos económicos en contra.
Después de tres aumentos trimestrales consecutivos, el promedio de renta solicitada en Manhattan cayó un 2% a $74.07. Fue la primera vez desde diciembre de 2020 que el promedio de renta solicitada cayó en Midtown, Midtown South y Downtown.
El promedio de renta solicitada en Manhattan sigue disminuyendo, cerca del 7% desde el inicio de la pandemia.
La tasa de disponibilidad en Midtown cayó 1.8 puntos porcentuales, o un 10.5%, interanual al 15.3%, la tasa de vacancia más baja del vecindario desde diciembre de 2020. El promedio de renta solicitada en Midtown disminuyó marginalmente a su nivel más bajo en siete años a $78.61.
Los inquilinos firmaron acuerdos por 4.4 millones de pies cuadrados en Midtown, un incremento del 46% interanual. El volumen de arrendamientos en lo que va del año en el vecindario de 11.6 millones de pies cuadrados ha aumentado un 42% respecto al año pasado. En general, la oferta ha aumentado aproximadamente un tercio desde el inicio de la pandemia.
La tasa de disponibilidad en Midtown South cayó al 15.6%, la tasa de vacancia más baja del vecindario desde marzo de 2021. La disminución de disponibilidad de casi 1 punto desde el 16.5% del trimestre anterior fue su mayor caída trimestral en ocho años. El promedio de renta solicitada en el mercado cayó por primera vez en seis trimestres, bajando a $79.77 desde $81.64.
Se alquilaron aproximadamente 3.46 millones de pies cuadrados en Midtown South, marcando su trimestre más fuerte desde finales de 2019. El volumen de arrendamientos aumentó casi un tercio desde 2.6 millones de pies cuadrados el año pasado. El volumen de arrendamientos del vecindario hasta la fecha de 9.51 millones ha aumentado un 86% respecto al año pasado. Sin embargo, la oferta general ha aumentado un 97% desde el inicio de la pandemia.
Fue un panorama más sombrío para los propietarios de oficinas. En Downtown, donde por décimo trimestre consecutivo, la tasa de disponibilidad aumentó, subiendo al 20.2%. El promedio de renta solicitada del vecindario cayó por tercer trimestre consecutivo a $58.68. El promedio de renta solicitada en Downtown ha disminuido casi un 11% desde el inicio de la pandemia.
La actividad de arrendamiento en Downtown se duplicó con creces respecto al trimestre anterior, ya que los inquilinos adquirieron 1.31 millones de pies cuadrados. Sin embargo, el volumen de arrendamientos disminuyó interanualmente un 17.2% desde 1.58 millones de pies cuadrados. Aproximadamente 21.67 millones de pies cuadrados permanecen disponibles, un aumento del 10% respecto al año pasado y del 98% desde principios de 2020.
Las perspectivas de regreso a la oficina en Manhattan son mixtas. Un aumento después del Día del Trabajo vio la asistencia a los edificios de oficinas de la ciudad alcanzar niveles prepandémicos a mediados de septiembre. Sin embargo, el aumento parece haberse enfriado. Después de alcanzar un máximo pandémico del 46.6% el mes pasado, la tasa de ocupación de la ciudad cayó al 43.5% la última semana de septiembre.
KPMG firmó un acuerdo de 20 años por 456,000 pies cuadrados en 2 Manhattan West cerca de Hudson Yards. El acuerdo consolidará el espacio existente de 800,000 pies cuadrados del gigante financiero a través de 345 Park Avenue, 560 Lexington Avenue y 1350 Sixth Avenue.
Franklin Templeton alquiló 347,000 pies cuadrados en One Madison Avenue.
D.E. Shaw alquila 277,000 pies cuadrados en Two Manhattan West.
MGM Studios firmó un contrato de arrendamiento por 50,500 pies cuadrados en 260 Madison Avenue.
Meta terminó su contrato de arrendamiento en 225 Park Avenue South, donde ocupaba más de 200,000 pies cuadrados.
Amazon supuestamente se retiró de una expansión en la que estaba trabajando en 5 Manhattan West.
La asistencia a las oficinas en los edificios de oficinas de Nueva York alcanzó niveles prepandémicos a mediados de septiembre. En octubre, la visita a escritorios en la ciudad aumentó al 47.8%.
La batalla de la inflación de la Reserva Federal amenaza con enviar los valores de las oficinas en picada, ya que el endeudamiento se vuelve más difícil para los propietarios de edificios. Los propietarios de torres de oficinas envejecidas enfrentan la destrucción de valor más grave. Algunos edificios en Nueva York han caído un cuarto y los incumplimientos previamente bajos están aumentando.
Las oficinas han luchado con la menor demanda y las vacantes en crecimiento desde el inicio de la pandemia. En el tercer trimestre, el arrendamiento de oficinas en las principales ciudades cayó un 40% respecto a los niveles prepandémicos.
El mercado de oficinas estaba llevando demasiado espacio de oficina y muy poca demanda antes de la pandemia, pero el desequilibrio fue oscurecido por tasas de interés bajas que aumentaron los aparentes valores de los edificios incluso cuando los alquileres disminuyeron. Los inversores también favorecieron las oficinas sobre valores y bonos del Tesoro, que proporcionaban rendimientos comparativamente bajos.
Los negociadores intercambiaron propiedades comerciales por valor de $7.86 mil millones en el tercer trimestre, una disminución del 30% respecto al segundo trimestre.
Las propiedades industriales vieron las mayores disminuciones, tanto de trimestre a trimestre como interanualmente. Las ventas de activos industriales, que incluyen almacenes y sitios de fabricación, se desplomaron un 72%, de $1.22 mil millones en el segundo trimestre a solo $335.5 millones en el tercer trimestre. Eso es menos que los $390.6 millones en el tercer trimestre del año pasado.
Los inversores institucionales están pagando una prima por edificios de oficinas de Clase A bien ubicados en Manhattan con una alta tenencia y comodidades atractivas, mientras que los edificios de Clase B y C en ubicaciones menos deseables no están generando el mismo nivel de interés.
Minorista:
A|X Armani Exchange está subarrendando en 536 Broadway, tomando casi 10,000 pies cuadrados de Ralph Lauren, que cerró el Club Monaco. Quedaban ocho años en su contrato de arrendamiento.La vacante minorista cayó al 6.1% en el segundo trimestre. La tasa fue la más baja que el país ha visto, no solo desde la pandemia, sino en los últimos 15 años.
Un factor clave en la mejora de las métricas en el mercado minorista es el ajuste a la baja en la nueva construcción. Los edificios comenzaron a disminuir hace una década, a medida que la demanda de centros comerciales caía y minoristas prominentes entraban en bancarrota. Como resultado, el exceso de oferta en el mercado se alivió.
Las empresas están buscando oportunidades para expandir su presencia física minorista a medida que los compradores regresan. Ralph Lauren y Cartier se encuentran entre las empresas que buscan abrir más ubicaciones en los próximos años.
El mercado inmobiliario minorista no está fuera de peligro. La inflación y los temores de recesión podrían todavía tener un impacto negativo en la cantidad de compras que hacen los consumidores y, a su vez, en cuán exitosos son los puntos de venta. Si bien algunas empresas están expandiéndose, otras están contrayéndose de manera significativa.
El socio gerente del Grupo Tour de France firmó un contrato de arrendamiento de 9,800 pies cuadrados en 101 West 57th Street.
Bed Bath & Beyond cerró cientos de tiendas y despidió a una parte considerable de su fuerza laboral.
Las tiendas de humo se han convertido en algunos de los mayores ocupantes de espacio del sector minorista después de agregar cannabis. Algunos preocupan por el olor desagradable o los clientes; otros temen problemas legales.