Panoramica del Mercato di New York
Ufficio:
Gli inquilini hanno affittato 9,2 milioni di piedi quadrati nel trimestre, in aumento del 26% rispetto al trimestre precedente e del 28% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. I servizi finanziari, le assicurazioni e gli inquilini immobiliari sono stati i settori principali nel trimestre, rappresentando il 47% dello spazio affittato.Il volume di leasing da inizio anno è di 24,2 milioni di piedi quadrati, con un aumento di circa il 50% rispetto all'anno scorso. Il volume di leasing quest'anno è sulla buona strada per superare il totale dell'anno scorso del 29%.
Il tasso di disponibilità di Manhattan è sceso al 16,4%, il livello più basso da marzo 2021. Il calo del 4,7% nella disponibilità del mercato dal 17,2% nel secondo trimestre è stato il più grande calo trimestrale negli ultimi otto anni.
Lo spazio disponibile è aumentato del 65% circa dall’inizio della pandemia. Le medie degli affitti richiesti sono diminuite in tutta Manhattan, un segno che i proprietari di uffici stanno competendo maggiormente sul prezzo per garantire inquilini data l'adozione del lavoro da casa e i venti contrari economici.
Dopo tre aumenti trimestrali consecutivi, la media degli affitti richiesti a Manhattan è diminuita del 2% a $74,07. È stata la prima volta da dicembre 2020 che la media degli affitti richiesti è scesa a Midtown, Midtown South e Downtown.
La media degli affitti richiesti di Manhattan rimane in calo, vicino al 7% dall’inizio della pandemia.
Il tasso di disponibilità di Midtown è sceso di 1,8 punti percentuali, ovvero del 10,5%, anno su anno al 15,3%, il tasso di vacanza più basso del quartiere da dicembre 2020. La media degli affitti richiesti a Midtown è scesa marginalmente al livello più basso in sette anni a $78,61.
Gli inquilini hanno firmato accordi per 4,4 milioni di piedi quadrati a Midtown, con un aumento del 46% anno su anno. Il volume di leasing da inizio anno del quartiere di 11,6 milioni di piedi quadrati è aumentato del 42% rispetto all'anno scorso. Complessivamente, l’offerta è aumentata di circa un terzo dall’inizio della pandemia.
Il tasso di disponibilità di Midtown South è sceso al 15,6%, il tasso di vacanza più basso del quartiere da marzo 2021. Il calo di quasi 1 punto nella disponibilità del Midtown South rispetto al trimestre precedente del 16,5% è stato il calo trimestrale più consistente in otto anni. La media degli affitti richiesti del mercato è diminuita per la prima volta in sei trimestri, scendendo a $79,77 da $81,64.
Sono stati affittati circa 3,46 milioni di piedi quadrati a Midtown South, segnando il trimestre più forte dalla fine del 2019. Il volume di leasing è aumentato di quasi un terzo da 2,6 milioni di piedi quadrati l’anno scorso. Il volume di leasing da inizio anno del quartiere di 9,51 milioni è aumentato dell’86% rispetto all’anno scorso. Tuttavia, l’offerta complessiva è aumentata del 97% dall’inizio della pandemia.
Un quadro più cupo per i proprietari di uffici. A Downtown, dove per il decimo trimestre consecutivo, il tasso di disponibilità è aumentato, salendo al 20,2%. La media degli affitti richiesti del quartiere è scesa per il terzo trimestre consecutivo a $58,68. La media degli affitti richiesti a Downtown è diminuita di quasi l’11% dall’inizio della pandemia.
L'attività di leasing a Downtown è più che raddoppiata rispetto al trimestre precedente, poiché gli inquilini hanno affittato 1,31 milioni di piedi quadrati. Tuttavia, il volume di leasing è diminuito anno su anno del 17,2% da 1,58 milioni di piedi quadrati. Circa 21,67 milioni di piedi quadrati rimangono disponibili, un aumento del 10% rispetto all’anno scorso e del 98% dall’inizio del 2020.
Le prospettive di ritorno in ufficio a Manhattan sono miste. Un'ondata post-Labour Day ha visto la presenza negli edifici per uffici della città raggiungere i livelli pre-pandemia a metà settembre. Tuttavia, sembra che l’ondata si sia raffreddata. Dopo aver raggiunto un massimo durante la pandemia del 46,6% il mese scorso, il tasso di occupazione della città è sceso al 43,5% nell'ultima settimana di settembre.
KPMG ha firmato un contratto di 20 anni per 456.000 piedi quadrati a 2 Manhattan West vicino a Hudson Yards. L'accordo consoliderà i 800.000 piedi quadrati di spazio esistenti del gigante finanziario in 345 Park Avenue, 560 Lexington Avenue e 1350 Sixth Avenue.
Franklin Templeton ha affittato 347.000 piedi quadrati a One Madison Avenue.
D.E. Shaw affitta 277.000 piedi quadrati a Two Manhattan West.
MGM Studios ha firmato un contratto di affitto per 50.500 piedi quadrati a 260 Madison Avenue.
Meta ha rescisso il contratto di locazione a 225 Park Avenue South, dove occupava oltre 200.000 piedi quadrati.
Amazon avrebbe abbandonato un'espansione a cui stava lavorando a 5 Manhattan West.
La presenza negli uffici negli edifici di New York City ha raggiunto i livelli pre-pandemia a metà settembre. Ad ottobre, la visita alle scrivanie in città è aumentata al 47,8%.
La battaglia della Federal Reserve contro l'inflazione minaccia di far crollare i valori degli uffici, poiché il prestito diventa più difficile per i proprietari di edifici. I proprietari di torri per uffici datate affrontano la più grave distruzione di valore. Alcuni edifici a New York hanno perso un quarto del loro valore e i precedenti default a basso livello stanno aumentando.
Gli uffici hanno lottato con una domanda minore e una crescita delle vacanze dall'inizio della pandemia. Nel terzo trimestre, il leasing degli uffici nelle grandi città è diminuito del 40% rispetto ai livelli pre-pandemia.
Il mercato degli uffici stava trasportando troppo spazio per gli uffici e troppo poca domanda prima della pandemia, ma il disequilibrio era nascosto dai bassi tassi di interesse che aumentavano il valore apparente degli edifici anche se gli affitti diminuivano. Gli investitori preferivano anche gli uffici ai titoli e ai buoni del Tesoro, che offrivano rendimenti relativamente bassi.
I negoziatori hanno scambiato beni immobili commerciali per un valore di 7,86 miliardi di dollari nel terzo trimestre, un calo del 30% rispetto al secondo trimestre.
Le proprietà industriali hanno visto le maggiori riduzioni, sia trimestre su trimestre che anno su anno. Le vendite di asset industriali, che includono magazzini e siti di produzione, sono precipitate del 72%, da 1,22 miliardi di dollari nel secondo trimestre a soli 335,5 milioni di dollari nel terzo trimestre. È un calo da 390,6 milioni di dollari nel terzo trimestre dell’anno scorso.
Gli investitori istituzionali stanno pagando un premio per edifici per uffici di classe A ben posizionati a Manhattan con un'alta tenanza ed eleganti amenità, mentre gli edifici di classe B e C in posizioni meno desiderabili non stanno generando lo stesso livello di interesse.
Retail:
A|X Armani Exchange sta subaffittando a 536 Broadway, prendendo quasi 10.000 piedi quadrati da Ralph Lauren, che ha chiuso il Club Monaco. Rimanevano ancora otto anni sul suo contratto di locazione.La vacanza retail è scesa al 6,1% nel secondo trimestre. Il tasso è stato il più basso che il paese ha visto, non solo dalla pandemia, ma negli ultimi 15 anni.
Un fattore chiave nei miglioramenti dei metriche del mercato retail è l'adeguamento al ribasso nella nuova costruzione. Gli edifici hanno iniziato a diminuire un decennio fa, poiché la domanda di centri commerciali è calata e i rivenditori di rilievo sono falliti. Di conseguenza, l’eccesso di offerta nel mercato si è allentato.
Le aziende cercano opportunità di espandere le loro presenze fisiche al dettaglio mentre i clienti tornano. Ralph Lauren e Cartier sono tra le aziende che cercano di aprire più sedi nei prossimi anni.
Il settore immobiliare retail non è fuori pericolo. L'inflazione e i timori di recessione potrebbero ancora avere un impatto negativo su quanto shopping stanno facendo i consumatori e, a loro volta, su quanto è successo il retail. Mentre alcune aziende si espandono, altre si stanno contraendo in modo significativo.
Il partner gestionale del Tour de France Group ha firmato un contratto di locazione di 9.800 piedi quadrati a 101 West 57th Street.
Bed Bath & Beyond ha chiuso centinaia di negozi e licenziato una parte significativa della sua forza lavoro.
I negozi di articoli per fumatori sono diventati alcuni dei maggiori acquirenti di spazio nel retail dopo aver aggiunto la cannabis. Alcuni temono l'odore sgradevole o i clienti; altri temono problemi legali.