Panorama inmobiliario en Nueva York
Oficina:
A medida que las vacunaciones contra el Covid acercan el regreso a la oficina a la realidad, más empresas esperan reducir sus huellas inmobiliarias. El 21% de los ejecutivos de empresas esperan reducir su espacio de oficinas en los próximos 12 meses, un aumento de 3 puntos porcentuales desde el tercer trimestre.El arrendamiento total de oficinas también fue un 43% inferior al volumen promedio mensual de 2020 de 1.58 millones de pies cuadrados en 2020.
Casi la mitad de las empresas esperan que los empleados regresen a las oficinas para septiembre. A principios de marzo, solo el 10% de los empleados de oficinas en Manhattan había regresado al lugar de trabajo. Algunos creen que la tendencia de trabajar desde casa o desde cualquier lugar probablemente continuará incluso después de la pandemia. El mercado de oficinas podría tardar tres años en recuperarse.
137 millones de pies cuadrados de espacio de oficina estaban disponibles para subarrendar al final del año pasado, un aumento anual del 40% y el más alto desde 2003. Para los propietarios, los subarrendamientos son una espina en el mercado de oficinas. El espacio de subarrendamiento suele tener un descuento del 25% respecto al precio anterior.
La administración de Blasio planea finalizar el trabajo remoto para empleados municipales el 3 de mayo y requerirá que los trabajadores regresen a sus oficinas físicas. Este movimiento puede obligar a más empresas privadas a traer de vuelta a la oficina a sus empleados, muchos de los cuales han estado trabajando de forma remota. El grupo empresarial espera que casi la mitad del millón de trabajadores de oficina de la ciudad regresen a la oficina para septiembre.
JPMorgan Chase busca subarrendar aproximadamente 700,000 pies cuadrados en 4 New York Plaza en el Distrito Financiero y más de 100,000 pies cuadrados en 5 Manhattan West en el área de Hudson Yards. HSBC está trasladándose de manera similar a un modelo de trabajo remoto híbrido.
Eli e Isaac Chetrit se están uniendo a varios propietarios para intentar atraer inquilinos ofreciendo más flexibilidad. Workville, una empresa de oficinas flexibles, está abriendo una ubicación de 60,000 pies cuadrados, ocupando todo el edificio en 315 West 35th Street.
Dropbox, Zillow y Twitter han anunciado que la mayoría, si no toda, de su fuerza laboral puede trabajar permanentemente desde casa. Otras empresas han adoptado modelos híbridos, permitiendo que los empleados asistan a su discreción. Al mismo tiempo, el 72% de los ejecutivos no esperan cambios en su huella de oficinas, una disminución de 5 puntos porcentuales desde el tercer trimestre de 2020. Los propietarios están ofreciendo comodidades que van desde guarderías en el sitio hasta recogida de tintorería y descuentos en estacionamiento para traer de vuelta a los empleados.
En la ciudad de Nueva York, las rentas solicitadas de oficinas Clase A cayeron un 1% y las rentas efectivas un 2.4%, mucho menos que las caídas pronosticadas del 4.4% y 8.6%. Se había predicho una caída del 7.5% en el futuro cercano, no muy lejos de la caída del 8.9% en las rentas efectivas en 2009, durante la crisis financiera. Los propietarios aumentaron sustancialmente las cartas de trabajo y el alquiler gratis. Así que las rentas efectivas netas cayeron además del alquiler solicitado. Los subarrendamientos han aumentado un 80% el año pasado en 83 mercados.
Noho y Soho tuvieron un fuerte cuarto trimestre con aproximadamente 1.4 millones de pies cuadrados disponibles y 822,000 pies cuadrados de demanda de inquilinos. Los inquilinos potenciales para Noho y Soho ahora están más atraídos, ya que las rentas han caído sustancialmente.
La disponibilidad neta de subarrendamientos aumentó en 1.14 millones de pies cuadrados el mes pasado, llevando la disponibilidad de subarrendamientos a casi 20 millones de pies cuadrados, o cerca del 24.3% de la disponibilidad total.
JPMorgan comenzó a subarrendar sus 700,000 pies cuadrados de espacio de oficina en el bajo Manhattan. PricewaterhouseCoopers y Yelp también están intentando subarrendar su espacio en Nueva York.
Retail:
Las rentas solicitadas en los principales corredores comerciales de Manhattan han caído drásticamente como resultado de la pandemia. En Soho, las rentas solicitadas a lo largo de Prince Street cayeron en el cuarto trimestre de 2020 casi a la mitad, de $719 a $423 por pie cuadrado.Pinko firmó un contrato de arrendamiento en la anterior ubicación de Bed, Bath & Beyond en 143 Spring Street. Pinko está pagando una tasa anual de aproximadamente $73 por pie cuadrado para subarrendar el espacio de Spring Street, un "descuento significativo" de lo que paga el principal arrendador.
Se avecina un baño de sangre en el comercio minorista en 2021: Un informe reciente proyectó que hasta 10,000 tiendas pueden cerrar este año. Los grandes minoristas, particularmente aquellos que anclaban centros comerciales, están entre los más afectados. Macy's planea cerrar 45 tiendas este año.
En la Quinta Avenida, el alquiler minorista promedio solicitado alcanzó $271 por pie cuadrado, una disminución del 22% año tras año. 30 tiendas a lo largo de la sección más prominente de la Quinta Avenida, desde las calles 42 a 59, estaban vacantes.
El alquiler minorista promedio solicitado ha caído un 10% en el último año a $652 por pie cuadrado, el más bajo en una década. Con el tráfico peatonal reducido y los límites de ocupación aún vigentes, algunos propietarios están ofreciendo concesiones y alquiler basado en ventas en los primeros años del contrato de arrendamiento.
Los subarrendamientos se han vuelto cada vez más prominentes en el sector minorista a medida que los minoristas vacían sus ubicaciones físicas en medio de la pandemia.
Los subarrendamientos minoristas han visto un aumento en los acuerdos realizados y ese número puede crecer. Los propietarios también pueden estar más dispuestos a acomodar subarrendamientos ante la caída de las rentas y el aumento de las vacantes minoristas. El otoño pasado, 17 de los principales corredores comerciales de Manhattan vieron caer sus rentas solicitadas promedio desde el mismo tiempo el año pasado, con esas disminuciones que van del 1 al 25%.
AMC, la cadena internacional de cines, ha reabierto casi el 90% de sus cines en EE.UU. AMC ha evitado la bancarrota gracias a los inversores individuales.
Los restaurantes de la ciudad de Nueva York están en un rápido proceso de reapertura. El gobernador Andrew Cuomo anunció que los restaurantes en la ciudad aumentarán la capacidad de comedor en interiores al 50%.
Las instalaciones educativas, a saber, las escuelas autónomas y privadas, han seguido firmando contratos de arrendamiento y han aumentado su papel como un salvavidas para los propietarios.
Burlington Stores quiere aumentar su número total de tiendas a 2,000 ubicaciones desde 1,000. La compañía actualmente opera 761 tiendas y planea abrir 100 tiendas nuevas este año fiscal. La compañía planea que las nuevas tiendas tengan un espacio significativamente más pequeño.
Walt Disney Company planea cerrar 60 tiendas Disney Store en América del Norte, como parte de su cambio hacia el comercio electrónico. Con 300 tiendas en todo el mundo, los cierres reflejan una reducción del 20% en la presencia física. Disney Company ya cerró más de una docena de tiendas el año pasado.
Las ventas de restaurantes han disminuido un 44% en todo el estado año tras año, y la mayoría de los operadores de restaurantes no esperan que las condiciones comerciales mejoren en las próximas semanas.
Sonic Drive-In está abriendo su primera ubicación en Manhattan en 966 Sixth Avenue. Sonic ocupará 5,400 pies cuadrados en tres niveles, reemplazando un Pax Wholesome Foods cerrado en la ubicación de Midtown. Sonic planea expandirse rápidamente en los próximos años. La cadena, que ya cuenta con más de 3,000 ubicaciones en 46 estados, planea abrir 1,000 más en los próximos 10 años.
Target está agregando y renovando tiendas y almacenes. Target tuvo un año espectacular: su crecimiento en ventas de más de $15 mil millones en 2020 fue mayor que en los 11 años anteriores juntos. Los ingresos totales para el cuarto trimestre aumentaron un 21% a $28.3 mil millones.
Walgreens y Duane Reade están subarrendando al menos 16 de sus ubicaciones en Manhattan, que comprenden 156,000 pies cuadrados de espacio.
Hoteles:
Marriott y Lightstone Group planean abrir dos hoteles Moxy en Manhattan y Brooklyn el próximo año. Los nuevos alojamientos estarán ubicados en 145 Bowery en el Lower East Side y en 353 Bedford Avenue en Brooklyn.La industria hotelera está comenzando a ver signos de vida, con números de ocupación en todo el país alcanzando el 49%. Las aplicaciones de viajes sugieren que las reservas para vacaciones de verano están aumentando.
La pandemia ha llevado al cierre de más de 200 hoteles en la ciudad.
Ashford Hospitality Trust va a abandonar algunas de sus propiedades en dificultades.
La industria hotelera ha sido una de las más afectadas en la recesión económica impulsada por la pandemia, con tanto marcas hoteleras pequeñas como grandes viéndose obligadas a entregar sus llaves a los prestamistas. El propietario del Hilton Hotel en Times Square entregó la propiedad a uno de sus acreedores hipotecarios.
La ocupación hotelera en EE.UU. alcanzó el 49% en la semana que finaliza el 6 de marzo, su nivel más alto desde agosto pasado. Esto es menos del 65% en marzo de 2020 antes de que los efectos de la pandemia se sintieran completamente. Los ingresos por habitación son un 38% más bajos. Los funcionarios de la ciudad de Nueva York predicen que la demanda de estadías en hoteles no volverá a los niveles previos al Covid hasta 2025, con el ocio recuperándose más rápidamente que los viajes de negocios.
Los números de ocupación hotelera y las reservas de vacaciones de verano están en alza, y algunos desarrolladores están planeando nuevos hoteles en anticipación de un posible boom de viajes el próximo año.
Sonder, que alquila habitaciones amuebladas por noche, planea reabrir el Flatiron Hotel en abril. El hotel, en 9 West 26th Street, será el primero de Sonder en la ciudad de Nueva York, un año y medio después de que Sonder acordara arrendarlo.