Neue Entwicklungen in New York
Die geplante Neuentwicklung des Grand Hyatt Hotels könnte aus einem superhohen Turm bestehen, der mehr als 1.600 Fuß hoch sein wird. Das Projekt in der 109 East 42nd Street wird vorläufig Project Commodore genannt. Das vorgeschlagene Gebäude soll 2,1 Millionen Quadratfuß Bürofläche, ein 500-Zimmer-Hotel, etwa 10.000 Quadratfuß öffentlich zugängliche Freifläche und 43.370 Quadratfuß Einzelhandelsfläche umfassen.Vornado Realty Trust hat seine Bemühungen, zwei Bürogebäude zu verkaufen, die es in Zusammenarbeit mit der Trump Organization besitzt, ausgesetzt. Man suchte nach einem Käufer für seinen 70%igen Anteil an den Gebäuden in der 1290 Sixth Avenue. Vornado hoffte, die Immobilien für etwa 5 Milliarden Dollar zu verkaufen, konnte jedoch zu diesem Preis keine Käufer gewinnen, weshalb der Verkauf gestoppt wurde.
Die Zahl der Zahlungsverzug bei Gewerbeimmobiliensteuern ist seit letztem Jahr um etwa 50% gestiegen.
Gewerbeimmobilien, darunter Einzelhandelsflächen, Büros und Fabriken, hinken ihren Steuerzahlungen am weitesten hinterher, mit einer Nichtzahlungsrate von 3,6% bei der ersten Zahlungsfrist im Juli. Bis zum 15. Oktober stieg die Zahl der im Zahlungsrückstand befindlichen Immobilien auf 4%.
Eine neue Prognose besagt, dass sich die Tourismusbranche in New York möglicherweise für mindestens vier weitere Jahre nicht von ihren pandemiebedingten Problemen erholen wird, was die Hoffnung dämpft, dass sich der Gastgewerbesektor schnell erholt, wenn ein Coronavirus-Impfstoff verfügbar ist. Aufgrund fehlender Touristen und Covid-bedingter Beschränkungen könnten viele Restaurants und Hotels dauerhaft schließen.
Viele Immobilienbesitzer in der Gegend können bald vor einer Gelegenheit stehen. Die Stadt plant die Umwidmung von 56 Blocks in Soho und Noho, um die Beschränkungen für Einzelhandels- und Wohnnutzung in der Gegend aufzuheben. Die Stadtplanungskommission hat 27 Standorte identifiziert, die in den nächsten zehn Jahren entwickelt werden könnten, was 1.683 Wohnungen (davon bis zu 494 als erschwinglich eingestuft), 57.473 Quadratfuß Einzelhandelsfläche und 19.598 Quadratfuß Gemeinschaftsfläche bringen würde.
In New York City sind die Fahrgastzahlen im öffentlichen Nahverkehr im Vergleich zum Vorjahr um 70% zurückgegangen (obwohl Studien ein geringes Risiko für Covid-19 gefunden haben) und nur 13% der Beschäftigten sind ins Büro zurückgekehrt.
Apple hat ein Abkommen zur Erweiterung seiner Büros in Vornado Realty Trusts 11 Penn Plaza unterzeichnet. Jetzt hat Apple zwei zusätzliche Etagen zu seinem Mietvertrag hinzugefügt, was die gesamte Belegung auf 336.000 Quadratfuß bringt. Die Büros des Technologieunternehmens erstrecken sich über die neunte bis vierzehnte Etage. An der 450 West 126th Street in Manhattanville plant Janus Property ein 350.000 Quadratfuß großes Life-Science-Zentrum.
An der 125 West End Avenue wandeln Taconic Partners und Nuveen Real Estate einen ehemaligen ABC-Campus, der Disney gehört, in ein 400.000 Quadratfuß großes Forschungszentrum um.
An der 30-02 48th Avenue in Long Island City plant Alexandria Real Estate, ein Gebäude, das früher für Buchbindearbeiten genutzt wurde, in über 175.000 Quadratfuß Labor- und Bürofläche umzuwandeln.
Die Mietpreise für Laborflächen sind stetig gestiegen und erreichten im ersten Halbjahr 2020 durchschnittlich 95,39 Dollar pro Quadratfuß, gegenüber 88,72 Dollar Ende 2019. Unterdessen bleibt der verfügbare Laborraum für sofortige Belegung mit über 2% knapp.
Immobilienaktien machen die Gewinne, die nach der Bekanntgabe erfolgreicher Tests von Pfizer für seinen Covid-19-Impfstoff erzielt wurden, weiter nutzbar. Einige der größten Immobilienbesitzer des Landes erlebten ihre beste Handelswoche mit Kursgewinnen von über 20%, die die großen Indizes deutlich übertrafen.
WeWork verliert weiterhin Geld, hofft jedoch, dass sich Veränderungen im Büromarkt zu seinen Gunsten auswirken werden. Die Ausgaben sind etwas geringer als im zweiten Quartal. Das Mitgliederhalten hat sich verbessert.
Die Deutsche Bank hat ihre amerikanischen Investmentbanker nach Hause geschickt, da die Pandemie sich verschärft hat. In New York waren nur 13% an ihren Schreibtischen.
Einige Technologieunternehmen haben Gehaltskürzungen für Mitarbeiter in Betracht gezogen, die sich entscheiden, in erschwinglicheren Gebieten zu leben, während sie remote arbeiten.
Das dritte Quartal 2020 war ein weiteres langsames für die gewerbliche Immobilienkreditvergabe, wobei die Anzahl der abgeschlossenen gewerblichen Kredite im Vergleich zu Q2 um 28% und im Jahresvergleich um 39% zurückging.
Während Manhattans Büroeigentümer darum kämpfen, Menschen wieder an den Arbeitsplatz zu bringen, hat der größte Anbieter von persönlichen Meeting-Räumen und Konferenzzentren in der Stadt sich zurückgezogen. Convene hat drei seiner Standorte in New York City geschlossen, etwa ein Fünftel seines Portfolios in der Stadt. Die drei Meetingräume in der 780 Third Avenue, 730 Third Avenue und 810 Seventh Avenue wurden Mitte Oktober geschlossen. Das bringt das Portfolio des Unternehmens auf 11 Standorte in New York und insgesamt 30.
Thor Equities' Probleme bei der 597 Fifth Avenue nehmen zu. Das Darlehen in Höhe von 105 Millionen Dollar für das Gebäude wurde in die besondere Verwaltung genommen. Sie haben seit Juli keine Darlehenszahlungen für das 86.000 Quadratfuß große Gebäude geleistet.
Hotels
Die Reisebranche wurde vom Coronavirus in New York City schwer getroffen. Wenn die Hälfte der 640 Hotels in der Stadt überlebt, wäre das ein gutes Ergebnis. Die Belegungsraten in den verbleibenden Hotels liegen immer noch weit unter dem normalen Niveau. Im September lagen sie 20% unter dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Im April lag die Hotelbelegung 60% unter dem Niveau des gleichen Zeitraums im Jahr 2019.Die Verwaltung von de Blasio gibt ihren Plan auf, in Union Square spezielle Genehmigungen für den Bau neuer Hotels zu verlangen, bleibt jedoch der Untersuchung verpflichtet, ob eine solche Auflage stadtweit funktionieren würde. Im Rahmen umfassender Zoneneinteilungen sind spezielle Genehmigungen für neue Hotels jetzt in Midtown East und dem Garment District vorgeschrieben. Entwickler in Leichtindustrieregionen mussten ebenfalls spezielle Genehmigungen einholen.
Die Hotels der Stadt haben einen Rückgang der Belegungsraten verzeichnet, da viele gezwungen waren, dauerhaft zu schließen. Im letzten Monat lag die Hotelbelegung unter 40%.
Hotelbesitzer in New York City schulden mehr als 500 Millionen Dollar. Etwa 200 Hotels in der Stadt sind mit Gewerkschaften betrieben, daher sind nach der Entscheidung die Besitzer von etwa 75 von ihnen für die Abfindungszahlungen verantwortlich.
Der Belegungsgrad der Hotels in der Stadt liegt unter 40%. Die Belegungsrate wäre jedoch noch geringer, wenn die Hotels keine Vereinbarungen mit der Stadt hätten, um Obdachlose unterzubringen. Bis zu 20% der gesamten Hotelzimmer in der Stadt könnten nie wieder öffnen.
Ende Oktober erhielten mehr als 1,3 Millionen Einwohner Arbeitslosenunterstützung, und die Arbeitslosenquote in der Stadt stieg auf 14,1%.
Mehr als 80% der Hotels in der Stadt sind durch CMBS-Darlehen gedeckt, was 3,1 Milliarden Dollar entspricht und Anzeichen von Belastung aufgrund der Pandemie zeigt, mehr als der nationale Durchschnitt von 71%.
Zu den kämpfenden Hotels gehört das Hilton Times Square, das dauerhaft geschlossen wurde, wobei ein Darlehen verlassen wurde, das mehr als 90 Tage überfällig war. Auch das Trump International Hotel an der 1 Central Park West steht vor Problemen. Eine Hypothek von 6,5 Millionen Dollar auf das Hotel steht jetzt auf der Watchlist für problematische Darlehen.
Einzelhandel
Die Union Square Hospitality Group hat Innen- und Außenspeisen in ihrem Union Square Cafe, Gramercy Tavern und Blue Smoke Battery Park City eingestellt.Während Macy's mit einem Nettoverlust von 91 Millionen Dollar im dritten Quartal zu kämpfen hat, stellt die Marke zukünftige Geschäftsmöglichkeiten neu vor. Eine mögliche Vorgehensweise sind Fulfillment-Zentren. Da zwei ihrer Geschäfte das persönliche Einkaufen eingestellt haben, wurden sie zu Bearbeitungszentren umgewandelt.
Whole Foods testet dunkle Geschäfte, da die Käufer aufgrund der Pandemie Einzelhandelsgeschäfte meiden.
Amazon Logistics hat einen neuen Mietvertrag über 211.000 Quadratfuß unterzeichnet, um eine Lieferstation in East New York in Brooklyn zu eröffnen. Der Mietvertrag von Amazon gilt für benachbarte Lagerhäuser in der 12555 und 12595 Flatlands Avenue. Amazon befindet sich in einer Expansionsphase in New York und hat zwei weitere Stationen in Brooklyn, der Bronx, Rockland County und Westchester County vereinbart.
Ralph Lauren hat seinen Standort an der Fifth Avenue an Mango untervermietet. Mango stimmte zu, die 28.300 Quadratfuß große Filiale an der 711 Fifth Avenue zu mieten und jährlich 5 Millionen Dollar zu zahlen, weniger als 20% der mehr als 27 Millionen Dollar pro Jahr, die Ralph Lauren für die Nutzung des Raums zahlt.
Die Mietpreise in den 16 wichtigsten Einkaufsstraßen Manhattans sind im dritten Quartal um 12,8% im Vergleich zum Vorjahr auf 659 Dollar pro Quadratfuß gesunken. Das ist 4,2% unter dem zweiten Quartal und der niedrigste Stand seit der zweiten Hälfte 2011.
Die Erdgeschossmieten an der Fifth Avenue lagen einst bei über 3.000 Dollar pro Quadratfuß, aber heute liegen sie bei einem Drittel davon, in manchen Fällen sogar darunter.
Während Restaurantbesitzer aufgrund der fortgesetzten Coronavirus-Beschränkungen um Kunden kämpfen, aktualisiert Automat Kitchen Shop den Automaten, bei dem Mahlzeiten über vendingmaschinenähnliche Schließfächer an Kunden serviert werden.
Trotz der Rückkehr des Innendinners kämpfen Restaurants immer noch, um die Miete zu bezahlen. 88% konnten die volle Miete für den Monat Oktober nicht zahlen.
Einige Restaurants konnten neue Vereinbarungen mit ihrem Vermieter treffen. 41% haben eine Mietentschuldung erhalten, wobei 68% von ihnen mindestens die Hälfte oder mehr erlassen wurde. 33% haben einen Aufschub erhalten.
Ein US-Richter hat einen Deal genehmigt, um J.C. Penney die Möglichkeit zu geben, aus der Insolvenz herauszukommen. Simon Property Group und Brookfield Asset Management werden den angeschlagenen Einzelhändler für etwa 1,75 Milliarden Dollar in Bar und Schulden übernehmen. Der Deal wird einer Gruppe von Kreditgebern ermöglichen, eine Milliarde Dollar Schulden gegen 160 Immobilien und sechs Vertriebszentren zu vergeben.
Nach einigen turbulenten Monaten stabilisieren sich die Mieteinnahmen bei nationalen Ketten. Große Ketten zahlten 89% der Miete für Oktober, den höchsten Stand seit Beginn der Pandemie, und ein leichter Anstieg gegenüber den 87%, die im September eingenommen wurden.
Der Anstieg der Mietzahlungen ist eine Fortsetzung des Fortschritts, den Vermieter in den letzten Monaten sehen. Während Rückgänge bei den Mietzahlungen erwartet wurden, nachdem verschiedene Formen der Mietentlastung für Einzelhändler ausgelaufen waren, sind bisher keine solchen Trends aufgetreten.
Einzelhändler, deren Geschäfte sich in der New Yorker U-Bahn befinden, haben seit der Pandemie eine Frage gestellt: Wie kann man überleben? Seit März haben 77 der 321 Einzelhandelsunternehmen, die unterirdisch arbeiten, dauerhaft geschlossen.
Restaurants und der Einzelhandel haben während der Pandemie zu kämpfen, mit Kapazitätsbeschränkungen und der Angst, sich mit dem Virus anzustecken, die Kunden fernhalten. Für Einzelhändler in der U-Bahn wird dies durch weniger Menschen, die den öffentlichen Nahverkehr nutzen, verstärkt: Die Fahrgastzahlen sind nach Ausbruch der Pandemie im März stark zurückgegangen, und Anfang November sind sie noch 70% unter dem normalen Niveau von 2019.
Le Pain Quotidien wird 10 neue Standorte in New York City eröffnen. Die neuen Geschäfte werden in ehemaligen Maison Kayser-Standorten eröffnet. Beide Marken haben während der Pandemie Insolvenz angemeldet und wurden anschließend von Aurify Brands übernommen.
Der Entwickler Tishman Speyer treibt die lang geplante Renovierung des Eislaufens auf dem Platz des Rockefeller Centers und der unterirdischen Einkaufspassage voran.
Der Fußgängerverkehr zu Geschäften am Black Friday war halb so groß wie im letzten Jahr. Ausgaben übertrafen jedoch den Fußgängerverkehr, da Käufer in den Geschäften kauften, die sie besuchten.
Target eröffnet einen weiteren Standort in New York City. Der Händler hat einen Mietvertrag an der 258 Eighth Avenue unterzeichnet, die derzeit von einem bankrotten New York Sports Club besetzt ist. Target wird eine 28.000 Quadratfuß große Einzelhandelsfläche am Sockel eines noch zu errichtenden gemischt genutzten Mietgebäudes übernehmen.
Target plant, 15 Geschäfte im Bundesstaat New York zu eröffnen, darunter Standorte in Yonkers, am Times Square und in Washington Heights. Der Einzelhändler verzeichnete im Zuge der Pandemie ein Rekordjahr. Das Unternehmen plant, bis zu 40 Geschäfte pro Jahr zu eröffnen.
Obwohl Pop-ups schon eine Weile existieren, waren einige Vermieter skeptisch gegenüber kurzfristigen Verträgen. Viele sind jedoch angesichts der zunehmenden Leerstände und einer drohenden zweiten Covid-Welle, die den Markt bedroht, bereitwilliger. Pop-ups werden immer beliebter.
Banken verringern ihren Einzelhandelsimmobilienbereich rapide, indem sie Filialen schließen. Mehr als 100 Bankfilialen sind geschlossen oder sollen in ganz New York City geschlossen werden.
Home Depot hat einen Mietvertrag für eine 120.000 Quadratfuß große Fläche an der 410 East 61st Street unterzeichnet, die derzeit an Bed Bath & Beyond vermietet ist.
Da Restaurants und andere Einzelhändler Schwierigkeiten haben, sich in Covid zurechtzufinden und Tausende dauerhaft schließen, hat das Leasing die Einzelhandelsmärkte in Manhattan in Mitleidenschaft gezogen.
Das aktive Einzelhandelsmietvolumen für die 12 Monate bis September betrug insgesamt 2,67 Millionen Quadratfuß, fast ein Drittel weniger als die 3,9 Millionen Quadratfuß im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Mietpreise in den 16 wichtigsten Einkaufsstraßen Manhattans sind im dritten Quartal um 12,8% im Vergleich zum Vorjahr auf 659 Dollar pro Quadratfuß gesunken - der niedrigste Stand seit 2011.
Büro
In New York kehren weniger Mitarbeiter ins Büro zurück als in anderen großen Städten in den USA. In New York war diese Zahl nur 13%.Knotel hoffte einmal, das nächste WeWork zu werden, aber da die Pandemie tobt, steht es vor ähnlichen Ergebnissen wie sein Co-Working-Rivale. Der Flex-Office-Anbieter plant, 60% seines globalen Portfolios von 4,8 Millionen Quadratfuß zu reduzieren und seine Mietverträge in den USA und Kanada von 3,4 Millionen Quadratfuß auf nur 500.000 Quadratfuß zu kürzen.
WeWork hat kürzlich begonnen, säumige Mitglieder mit Inkassobriefen zu bedrohen.
Breather erwägt einen möglichen Verkauf oder die Aufnahme von Kapital. Die Flex-Office-Branche hat gelitten, da Mitarbeiter weiterhin physische Arbeitsplätze meiden und stattdessen remote arbeiten. Infolgedessen sind die Einnahmen um bis zu 60% gesunken.
Ein Muster hat sich unter Bürovermieter, die ihre Ergebnisse für das dritte Quartal berichten, ergeben: Die Mehrheit der Mieter hat die Mietzahlungen aufrechterhalten, ebenso viele haben jedoch ihre Mitarbeiter ferngehalten. Investmentfirmen und REIT-Manager berichteten über starke Mietzahlungen in vielen ihrer Büroportfolios, ein positives Zeichen für ihre unmittelbare Bilanz.
Obwohl die Büros leer sind, zahlen die Büro-Mieter ihre Miete. Von acht geprüften Vermietern hatten sieben Raten von 95% oder höher, die ihre Miete zahlten.
Boies Schiller Flexner könnte seine Büros in seinem neuen dreistöckigen Raum bei 55 Hudson Yards verkleinern. Die Kanzlei erwägt möglicherweise, den Raum unterzuvermieten.
Uber plant, seine Bürofläche in Lower Manhattan um mehr als ein Viertel zu reduzieren. Das Unternehmen bietet etwa 80.000 Quadratfuß seiner 308.000 Quadratfuß großen Büros im 3 World Trade Center an. Uber hat auch Mitarbeiter entlassen. Im Mai entließ das Unternehmen 6.700 Mitarbeiter, ein Viertel seiner Belegschaft. Das Unternehmen meldete im dritten Quartal einen Verlust von rund 1,1 Milliarden Dollar.
Der Industriebereich ist einer der wenigen Sektoren, in denen die Aktivität in den letzten Monaten zugenommen hat. Im dritten Quartal haben industrielle Mieter Verträge über 1,6 Millionen Quadratfuß Fläche in ganz New York City unterzeichnet, ein Anstieg von 71% im Jahresvergleich.
Der Entwickler Gotham Organization sieht sich einer Klage wegen fast 187.000 Dollar an ausstehender Miete in seinem Büro an der 432 Park Avenue South gegenüber.
Ein Immobiliensektor, der während der Pandemie besser abgeschnitten hat als die meisten anderen, ist die Industrie. Lagerhaltung und Lagerung haben um 28.000 Arbeitsplätze zugenommen.
Ein Bürovermieter in Soho verklagt Knotel wegen fast 900.000 Dollar an unbezahlter Miete, einschließlich sechs Monaten mietfreier Zeit, die Teil seiner ursprünglichen Mietvereinbarung war. Die Northwind Group hat eine Klage eingereicht, dass das Flex-Office-Unternehmen Knotel die Mietzahlungen für seinen Büroraum an der 40 Wooster Street seit März eingestellt hat.
Die Bemühungen von Extell Development, ein Hotel an der 27 West 47th Street zu bauen, wurden durch einen unkooperativen Nachbarn behindert, der den Zugang zu seinem Grundstück verweigert. Der Antrag zielt auf einen Gerichtsbeschluss ab, der Extell Zugang zu Elo's Bürogebäude an der 29 West 47th Street gewährt, um konforme Schutzmaßnahmen zu installieren und zu warten.
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