Nuevos Desarrollos en Nueva York
La planificada remodelación del Hotel Grand Hyatt podría consistir en una torre súper alta que se eleve a más de 1,600 pies. El desarrollo en 109 East 42nd Street se llama tentativamente el Proyecto Commodore. El edificio propuesto tendría 2.1 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas, un hotel de 500 habitaciones, alrededor de 10,000 pies cuadrados de espacio público al aire libre y 43,370 pies cuadrados de comercio minorista.Vornado Realty Trust ha suspendido sus esfuerzos para vender dos torres de oficinas que co-propietaria con la Trump Organization. Habían estado buscando un comprador para su participación del 70% en los edificios, ubicados en 1290 Sixth Avenue. Vornado esperaba vender las propiedades por aproximadamente $5 mil millones pero no pudo atraer compradores a ese precio, por lo que detuvieron la venta.
Las tasas de morosidad en los impuestos de propiedades comerciales han aumentado alrededor del 50% desde el año pasado.
Las propiedades comerciales, incluyendo espacios comerciales, oficinas y fábricas, fueron las más atrasadas en sus facturas de impuestos, con una tasa de impago del 3.6% en la primera fecha límite de impuestos en julio. Al 15 de octubre, el número de propiedades en mora aumentó al 4%.
Un nuevo pronóstico proyecta que la industria del turismo de Nueva York podría no recuperarse de sus problemas relacionados con la pandemia durante al menos cuatro años más, desinflando la esperanza de que el sector de la hospitalidad se recupere rápidamente cuando llegue una vacuna contra el coronavirus. Con la falta de turismo y las restricciones relacionadas con el Covid, muchos restaurantes y hoteles podrían cerrar permanentemente.
Muchos propietarios de propiedades en el área pronto podrían ser presentados con una oportunidad. La ciudad busca recalificar 56 bloques en Soho y Noho, lo que levantaría las restricciones sobre el uso comercial y residencial en el área. La Comisión de Planificación de la Ciudad ha identificado 27 sitios que podrían desarrollarse en la próxima década, obteniendo 1,683 apartamentos (con hasta 494 considerados asequibles), 57,473 pies cuadrados de espacio comercial y 19,598 pies cuadrados de espacio comunitario.
En la ciudad de Nueva York, el uso del transporte público masivo ha disminuido un 70% en comparación con el año pasado (aunque los estudios han encontrado un bajo riesgo para el Covid-19) y solo el 13% de los trabajadores ha regresado a la oficina.
Apple ha firmado un acuerdo para expandir sus oficinas en 11 Penn Plaza de Vornado Realty Trust. Ahora, Apple ha añadido dos pisos adicionales a su contrato de arrendamiento, elevando su ocupación total a 336,000 pies cuadrados. Las oficinas de la empresa tecnológica abarcarán desde el noveno hasta el decimocuarto pisos. En 450 West 126th Street en Manhattanville, Janus Property planea un centro de ciencias de la vida de 350,000 pies cuadrados.
En 125 West End Avenue, Taconic Partners y Nuveen Real Estate están convirtiendo un antiguo campus de ABC, propiedad de Disney, en un centro de investigación de 400,000 pies cuadrados.
En 30-02 48th Avenue en Long Island City, Alexandria Real Estate planea convertir un edificio que se usaba para la encuadernación de libros en más de 175,000 pies cuadrados de espacio para laboratorios y oficinas.
Los alquileres solicitados para el espacio de laboratorio han estado aumentando constantemente, alcanzando un promedio de $95.39 por pie cuadrado en toda la ciudad en la primera mitad de 2020, en comparación con $88.72 a finales de 2019. Mientras tanto, el espacio de laboratorio disponible para ocupación inmediata sigue siendo escaso, en más del 2%.
Las acciones inmobiliarias están teniendo ganancias sostenidas tras el anuncio de Pfizer de ensayos exitosos para su vacuna contra el Covid-19. Algunos de los mayores propietarios de propiedades del país tuvieron su mejor semana de negociación, con los precios de las acciones aumentando más del 20%, superando sustancialmente a los principales índices.
WeWork todavía está perdiendo dinero pero espera que los cambios en el mercado de oficinas resulten a su favor. Su gasto es ligeramente inferior al del segundo trimestre. La retención de miembros ha mejorado.
Deutsche Bank ha enviado a sus banqueros de inversión estadounidenses a casa debido a la intensificación de la pandemia. En Nueva York, solo el 13% estaba en sus escritorios.
Algunas empresas tecnológicas han considerado recortes salariales para los trabajadores que eligen vivir en áreas más asequibles mientras trabajan de forma remota.
El tercer trimestre de 2020 fue otro lento para el préstamo de bienes raíces comerciales, con el ritmo de cierre de préstamos comerciales disminuyendo un 28% desde el segundo trimestre y un 39% interanual.
Mientras los propietarios de oficinas de Manhattan luchan por hacer que las personas regresen al lugar de trabajo, el mayor proveedor de espacios de reunión y centros de conferencias en persona de la ciudad ha reducido sus operaciones. Convene ha cerrado tres de sus ubicaciones en la ciudad de Nueva York, o aproximadamente una quinta parte de su cartera en la ciudad. Los tres espacios de reunión en 780 Third Avenue, 730 Third Avenue y 810 Seventh Avenue cerraron a mediados de octubre. Eso reduce la huella de la empresa a 11 ubicaciones en Nueva York y 30 en total.
Los problemas de Thor Equities en 597 Fifth Avenue están aumentando. El préstamo de valores respaldados por hipotecas comerciales de $105 millones de la empresa, vinculado al edificio, ha pasado a servicios especiales. No han hecho un pago de préstamo en el edificio de 86,000 pies cuadrados desde julio.
Hoteles
La industria de viajes ha sido devastada por el coronavirus en Nueva York. Si la mitad de los 640 hoteles de la ciudad sobreviven, sería un buen resultado. Las tasas de ocupación en los hoteles que permanecen abiertos están aún muy por debajo de lo normal. En septiembre, fueron un 20% más bajas que en el mismo período del año pasado. En abril, la ocupación hotelera fue un 60% más baja que durante el mismo período en 2019.La administración de Blasio está abandonando su plan de exigir permisos especiales para la construcción de nuevos hoteles en Union Square, pero sigue comprometida con estudiar si un mandato funcionaría a nivel de toda la ciudad. Como parte de rezonificaciones más amplias, ahora se exigen permisos especiales para nuevos hoteles en Midtown East y el Distrito de la Moda. Los desarrolladores en zonas de manufactura ligera también han tenido que obtener permisos especiales.
Los hoteles de la ciudad han visto caer las tasas de ocupación ya que muchos han sido obligados a cerrar permanentemente. El mes pasado, la ocupación hotelera fue inferior al 40%.
Los propietarios de hoteles en Nueva York están obligados a pagar más de $500 millones. Aproximadamente 200 hoteles en la ciudad están operados por trabajadores sindicalizados, por lo que bajo la regulación, los propietarios de alrededor de 75 de ellos son responsables de los pagos de indemnización.
La tasa de ocupación de hoteles de la ciudad es inferior al 40%. Sin embargo, la tasa de ocupación habría sido incluso más baja si los hoteles no tuvieran acuerdos con la ciudad para albergar a personas sin hogar. Hasta un 20% del total de habitaciones de hotel en la ciudad puede que nunca reabra.
A finales de octubre, más de 1.3 millones de residentes estaban cobrando beneficios de desempleo y la tasa de desempleo en la ciudad saltó al 14.1%.
Más del 80% de los hoteles de la ciudad están respaldados por préstamos CMBS, equivalentes a $3.1 mil millones, y muestran signos de tensión debido a la pandemia, más que el promedio nacional del 71%.
Entre los hoteles en dificultades se encuentra el Hilton Times Square, que cerró permanentemente, dejando un préstamo que estaba más de 90 días vencido. El Trump International Hotel en 1 Central Park West también está enfrentando problemas. Una hipoteca de $6.5 millones sobre el hotel está ahora en la lista de vigilancia de préstamos problemáticos.
Comercio
Union Square Hospitality Group ha suspendido el servicio de comida tanto en el interior como en el exterior en su Union Square Cafe, Gramercy Tavern y Blue Smoke Battery Park City.Mientras Macy’s se enfrenta a una pérdida neta de $91 millones en el tercer trimestre, la marca está reimaginando su negocio futuro. Una posible forma es tener centros de cumplimiento. A medida que dos de sus tiendas cerraron las compras en persona, se convirtieron en centros de procesamiento.
Whole Foods está probando tiendas oscuras mientras sus clientes evitan el comercio minorista en persona debido a la pandemia.
Amazon Logistics ha firmado un nuevo contrato de arrendamiento de 211,000 pies cuadrados para abrir una estación de entrega en East New York, Brooklyn. El contrato de Amazon es para almacenes adyacentes en 12555 y 12595 Flatlands Avenue. Amazon ha estado en una ola de expansión en Nueva York y ha firmado acuerdos para cinco estaciones adicionales en Brooklyn, el Bronx, el condado de Rockland y el condado de Westchester.
Ralph Lauren ha subarrendado su ubicación en la Quinta Avenida a Mango. Mango acordó arrendar la tienda de 28,300 pies cuadrados en 711 Fifth Avenue y pagar $5 millones anuales, menos del 20% de los más de $27 millones al año que paga Ralph Lauren para ocupar el espacio.
Los alquileres solicitados en los 16 principales corredores comerciales de Manhattan cayeron un 12.8% respecto al año anterior a $659 por pie cuadrado en el tercer trimestre. Eso es un 4.2% por debajo del segundo trimestre y el nivel más bajo desde la segunda mitad de 2011.
Los alquileres de planta baja en la Quinta Avenida solían ser de más de $3,000 por pie cuadrado en algunos casos, pero hoy los alquileres son más como un tercio de eso, en algunos casos menos.
Mientras los dueños de restaurantes luchan por clientes en medio de las continuas restricciones del coronavirus, Automat Kitchen Shop está actualizando el autómata donde se sirven las comidas a los clientes a través de casilleros similares a máquinas expendedoras.
A pesar del regreso de las comidas en el interior, los restaurantes siguen luchando por pagar el alquiler. El 88% no pudo pagar el alquiler completo del mes de octubre.
Algunos restaurantes han podido hacer nuevos arreglos con su arrendador. El 41% ha tenido el alquiler exonerado, con el 68% de los que ven la mitad o más de él exonerado. El 33% ha recibido aplazamientos.
Un juez de EE. UU. aprobó un acuerdo para permitir que J.C. Penney salga de la bancarrota, Simon Property Group y Brookfield Asset Management adquirirán el minorista en dificultades por alrededor de $1.75 mil millones en efectivo y deuda. El acuerdo permitirá a un grupo de prestamistas perdonar $1 mil millones en deuda a cambio de 160 propiedades y seis centros de distribución.
Después de unos meses difíciles, la recaudación de alquileres en cadenas nacionales está estabilizándose. Las cadenas principales pagaron el 89% del alquiler de octubre, el más alto desde el inicio de la pandemia, y un pequeño aumento respecto al 87% recaudado en septiembre.
El aumento en los pagos de alquiler es una continuación del progreso que los propietarios han estado viendo en los últimos meses. Si bien se esperaban declives en los pagos de alquiler, después de que varias formas de ayuda para el alquiler expiraron para los minoristas, no han ocurrido tales tendencias todavía.
Los minoristas cuyos negocios están ubicados dentro del metro de la ciudad de Nueva York han regresado a una pregunta desde la pandemia: ¿cómo sobrevivir? Desde marzo, 77 de los 321 negocios minoristas que operan bajo tierra han cerrado permanentemente.
Los restaurantes y el comercio minorista han estado luchando durante la pandemia, con reglas de capacidad y temores de contraer el virus manteniendo alejados a los clientes. Para los minoristas del metro, eso se ve agravado por menos personas usando el transporte masivo: el uso del transporte público se hundió después de que la pandemia golpeó en marzo, y a principios de noviembre, todavía está un 70% por debajo de los niveles normales de 2019.
Le Pain Quotidien abrirá 10 nuevas ubicaciones en la ciudad de Nueva York. Las nuevas tiendas abrirán en ubicaciones que anteriormente operaban como Maison Kayser. Ambas marcas se declararon en bancarrota durante la pandemia y fueron adquiridas posteriormente por Aurify Brands.
El desarrollador Tishman Speyer está avanzando con su planeada renovación desde hace mucho tiempo de la plaza y el vestíbulo subterráneo de compras del complejo de patinaje sobre hielo del Rockefeller Center.
El tráfico peatonal a las tiendas en el Black Friday fue la mitad de lo que fue el año pasado. El gasto superó al tráfico peatonal, ya que los compradores compraron en las tiendas que visitaron.
Target está abriendo otra ubicación en la ciudad de Nueva York. El minorista ha firmado un contrato de arrendamiento en 258 Eighth Avenue, actualmente ocupado por un New York Sports Club en bancarrota. Target tomará un espacio comercial de 28,000 pies cuadrados en la base de un edificio de alquiler de uso mixto que se está por construir.
Target planea abrir 15 tiendas en todo el estado de Nueva York, incluyéndose ubicaciones en Yonkers, Times Square y Washington Heights. El minorista ha visto un año récord en medio de la pandemia. La empresa planea abrir hasta 40 tiendas al año en el futuro.
Aunque los pop-ups han existido por un tiempo, algunos propietarios han sido cautelosos con acuerdos a corto plazo. Sin embargo, muchos están más dispuestos a medida que las vacantes se multiplican y una segunda ola de Covid amenaza el mercado. Los pop-ups se han vuelto cada vez más populares.
Los bancos están reduciendo rápidamente su presencia en bienes raíces minoristas cerrando sucursales. Más de 100 sucursales bancarias han cerrado o están programadas para cerrar en toda la ciudad de Nueva York.
Home Depot ha firmado un contrato de arrendamiento para tomar un lugar de 120,000 pies cuadrados en 410 East 61st Street, que actualmente está arrendado a Bed Bath & Beyond.
Mientras los restaurantes y otros minoristas luchan por encontrar su posición en Covid, con miles cerrando permanentemente, los desafíos de arrendamiento están teniendo un impacto en el mercado minorista de Manhattan.
El volumen de arrendamiento minorista activo durante los 12 meses que terminaron en septiembre totalizó 2.67 millones de pies cuadrados, casi un tercio menos de los 3.9 millones de pies cuadrados del mismo periodo un año atrás. Los alquileres solicitados en los 16 principales corredores de compras de Manhattan han caído a $659 por pie cuadrado durante el tercer trimestre, un descenso del 12.8% desde el mismo tiempo del año pasado, y el nivel más bajo desde 2011.
Oficinas
Nueva York está viendo menos empleados regresar a la oficina que otras principales ciudades de los EE. UU. En Nueva York, ese número fue solo del 13%.Knotel una vez esperó ser el siguiente WeWork pero a medida que la pandemia avanza, está enfrentando resultados similares a su rival de co-working. El proveedor de oficinas flexibles busca reducir el 60% de su cartera global de 4.8 millones de pies cuadrados y cortar sus arrendamientos en EE. UU. y Canadá de 3.4 millones de pies cuadrados a solo 500,000 pies cuadrados.
WeWork ha pasado recientemente a amenazar a los miembros que no pagan con cartas de cobro.
Breather está considerando una posible venta o recaudación de capital. La industria de oficinas flexibles ha sufrido ya que los empleados continúan evitando los espacios de trabajo físicos en favor del trabajo remoto. Como resultado, los ingresos han caído hasta en un 60%.
Se ha emergido un patrón entre los propietarios de oficinas informando sus resultados del tercer trimestre: La mayoría de los inquilinos continuó pagando el alquiler, pero un número igual también mantuvo a sus trabajadores alejados. Las firmas de inversión y los ejecutivos de REIT informaron fuertes cobranzas de alquiler en muchas de sus carteras de oficinas, una señal positiva para su resultado inmediato.
Aunque las oficinas pueden estar vacías, los inquilinos de oficinas están pagando su alquiler. De ocho propietarios revisados, siete tenían tasas del 95% o más pagando su alquiler.
Boies Schiller Flexner podría reducir sus oficinas en su nuevo espacio de tres niveles en 55 Hudson Yards. La firma busca posiblemente subarrendar el espacio.
Uber busca reducir su espacio de oficina en el Bajo Manhattan en más de una cuarta parte. La compañía está ofreciendo alrededor de 80,000 pies cuadrados de su oficina de 308,000 pies cuadrados en 3 World Trade Center. Uber también ha estado dejando ir a empleados. En mayo, la empresa despidió a 6,700 personas, o una cuarta parte de su fuerza laboral. La empresa reportó una pérdida de alrededor de $1.1 mil millones en el tercer trimestre.
El mercado industrial es uno de los pocos sectores que ha visto un aumento de actividad en los últimos meses. En el tercer trimestre, los inquilinos industriales firmaron contratos por 1.6 millones de pies cuadrados de espacio en toda la ciudad de Nueva York, un salto del 71% interanual.
El desarrollador Gotham Organization enfrenta una demanda por casi $187,000 en alquiler pendiente en su oficina en 432 Park Avenue South.
Uno de los sectores inmobiliarios que ha salido mejor que la mayoría durante la pandemia ha sido el industrial. El almacenamiento y los almacenes crecieron en 28,000 empleos.
Un propietario de oficinas en Soho está demandando a Knotel por casi $900,000 en alquiler no pagado, incluyendo seis meses de alquiler libre que fue parte de su acuerdo de arrendamiento inicial. Northwind Group presentó una demanda indicando que la empresa de oficinas flexibles Knotel dejó de pagar el alquiler de su espacio de oficina en 40 Wooster Street en marzo.
Los esfuerzos de Extell Development para construir un hotel en 27 West 47th Street han sido obstaculizados por un vecino poco cooperativo que ha negado el acceso a su propiedad. La petición busca una orden judicial que dé a Extell acceso al edificio de oficinas de Elo en 29 West 47th Street, con el fin de instalar y mantener protecciones que cumplan con el código.