Panorama inmobiliario en Nueva York
Oficina en Manhattan:
Breather, el proveedor de oficinas flexibles, cerrará todas sus ubicaciones, un total de más de 400 en Estados Unidos, Canadá y el Reino Unido.Deutsche Bank podría trasladar hasta la mitad de sus empleados en Manhattan a centros más pequeños en EE. UU. en los próximos cinco años, ya que planea una importante reducción de edificio. El posible traslado podría ser otro golpe para el mercado inmobiliario de oficinas de Manhattan.
Deutsche está en proceso de reubicarse desde su oficina de 1.6 millones de pies cuadrados en 60 Wall Street a un edificio de 1 millón de pies cuadrados en el Time Warner Center en Columbus Circle. La nueva ubicación tiene espacios de trabajo para 4,200 personas, aunque puede acomodar a los 4,600 empleados actuales con arreglos de trabajo flexibles.
Google permitirá el trabajo remoto hasta septiembre de 2021. La dirección de la compañía podría afectar el futuro del mercado inmobiliario de oficinas. Google es uno de los principales inquilinos de oficinas en Nueva York. Desde noviembre de 2018, Google había ocupado 3,35 millones de pies cuadrados y poseía 4,7 millones de pies cuadrados en la ciudad de Nueva York. La tasa de disponibilidad de oficinas en Manhattan aumentó al 14.3%, aunque la cifra podría ser mayor al incluir el inventario oculto en el mercado de oficinas flexibles de empresas como WeWork, Knotel, IWG, Convene y Breather, entre otras.
En total, se alquilaron 790,000 pies cuadrados de espacio de oficina, una caída de casi el 80% en comparación con el año anterior y de un 55% desde octubre.
En uno de los primeros fallos en una disputa entre arrendador e inquilino relacionada con el Covid, un juez ha decidido que un inquilino de oficinas es responsable de meses de alquiler impago, a pesar de que la pandemia afectó gravemente su negocio. Bold Food, el grupo de hospitalidad fundado por el chef famoso Bobby Flay, alquiló una oficina en el piso 12 de 1140 Broadway cuando la pandemia golpeó.
Los propietarios de oficinas de la ciudad de Nueva York, enfrentados a espacios de trabajo vacíos, podrían tener pronto un camino más fácil para renovar sus edificios. La Junta de Bienes Raíces de Nueva York, cuyos miembros son importantes desarrolladores y propietarios de oficinas, propone que la ciudad y el estado permitan a los desarrolladores convertir más fácilmente oficinas en apartamentos. En octubre, solo el 10% de los un millón de trabajadores de oficina de Manhattan había regresado. Incluso cuando las noticias de una vacuna elevaron los precios de las acciones de los REIT de oficinas, algunas de las tendencias del trabajo desde casa implementadas durante la pandemia podrían persistir después de que termine.
Los hoteles y activos minoristas en dificultades están siendo convertidos en nuevas oficinas, sumando a una posible sobreoferta. Nueva York tiene el mayor impacto del coronavirus en parte debido a su dependencia del transporte público y al acoger el trabajo desde casa. La tasa de regreso a la oficina en la región de la ciudad de Nueva York es del 15.9%.
La pandemia ha reducido drásticamente el arrendamiento en Manhattan, limitando no solo el número de acuerdos, sino también su valor monetario. Los arrendamientos de oficinas en Manhattan firmados en 2020 por la cantidad de alquiler programado para ser pagado durante la vida del acuerdo fue de $3.12 mil millones, un 60% menos que los $7.85 mil millones de 2019. Midtown y Midtown South establecieron récords históricos del 14.4% y 12.8% respectivamente. Los submercados de Midtown y Midtown South de Manhattan establecieron nuevos récords de disponibilidad. La tasa de disponibilidad en Midtown fue del 14.4%, un aumento de 3.4 puntos porcentuales con respecto al año anterior y un aumento de 0.5 puntos porcentuales desde el mes anterior. La tasa en Midtown South fue del 12.8%, un aumento de 4.6 puntos porcentuales con respecto al año anterior y un aumento de 0.7 puntos porcentuales desde el mes anterior. El espacio disponible para subarrendar en Manhattan aumentó a 17.28 millones de pies cuadrados, o el 24.3% del total de disponibilidad. Ahora se está acercando al 25% , señalando un exceso. Durante la Gran Recesión, el inventario de subarrendamientos alcanzó su punto máximo en el 27%, y durante la recesión de 2001, alcanzó un máximo del 42%. El número de extensiones de arrendamiento a corto plazo ha aumentado rápidamente durante la pandemia, ya que tanto los propietarios como los inquilinos evitan tomar decisiones que podrían resultar demasiado concretas en el año venidero.
Comercio Minorista en Manhattan:
La actividad peatonal bajó un 50% en Chelsea, en comparación con febrero. Eso es mejor que en la primavera, cuando el tráfico peatonal cayó un 75%, pero aún es más bajo que en los vecindarios de los distritos exteriores donde el tráfico peatonal ha vuelto a los niveles previos a la pandemia. Cuando el gobernador Andrew Cuomo cerró nuevamente el comedor interior, los restaurantes comenzaron a despedir trabajadores. Al menos cinco restaurantes han presentado avisos WARN ante el Departamento de Trabajo, señalando las restricciones del gobernador como la razón por la que despidieron a su personal.El tráfico peatonal en los distritos comerciales más visitados de Manhattan ha disminuido significativamente desde que comenzó la pandemia, ejerciendo presión sobre las pequeñas empresas y minoristas. El número de locales comerciales inactivos en Union Square y el Flatiron District, incluidos aquellos que estaban cerrados y vacíos, aumentó un 36%.
La actividad bajó un 50% en el Flatiron District, Union Square y Chelsea, en comparación con febrero. Eso es mejor que en la primavera, cuando el tráfico peatonal cayó un 75%, pero aún es más bajo que en los vecindarios de los distritos exteriores donde el tráfico peatonal ha vuelto a los niveles previos a la pandemia.
Uniqlo cerrará su ubicación en 31 West 34th Street. El minorista de ropa cerrará su ubicación en Midtown el 28 de febrero y despedirá a 136 empleados allí por razones económicas. La tienda de 64,000 pies cuadrados, al otro lado de la calle del Empire State Building, fue la tercera ubicación de Uniqlo en EE. UU. cuando abrió en 2011. Otras ocho ubicaciones en el estado de Nueva York permanecerán abiertas.
Antes de la pandemia, Union Square y el Flatiron District tenían muchas personas poblando las calles, incluidos residentes, trabajadores de oficina y estudiantes de universidades cercanas. Pero desde el inicio de la pandemia, cuando cientos de miles de personas abandonaron Manhattan, el tráfico peatonal ha desaparecido.
Barneys volverá a Manhattan a principios del próximo año. La lujosa tienda departamental abrirá una ubicación en una tienda insignia de Saks Fifth Avenue en el quinto piso de 611 Fifth Avenue.
J.C. Penney ha sido rescatada de la bancarrota, pero el minorista aún enfrenta desafíos. La cadena de grandes almacenes completó la venta de sus operaciones minoristas a Simon Property Group y Brookfield Asset Management. J.C. Penney se dividirá en dos: una empresa operativa liderada por Simon y Brookfield, y una de propiedad que controlarán sus acreedores. La primera ya está fuera de la bancarrota del Capítulo 11, mientras que la segunda no estará completamente organizada hasta el próximo año.
Target está aumentando sus tiendas en la ciudad de Nueva York, firmando otro arrendamiento. El minorista de grandes superficies firmó un contrato de arrendamiento para más de 27,000 pies cuadrados de espacio en 600 Broadway en Soho.
La pandemia ha devastado gran parte de la industria minorista, pero algunas empresas que han resistido la tormenta ahora están buscando propiedades y nuevos arrendamientos a precios muy reducidos. Los propietarios han estado sintiendo la presión económica y están liberando espacio por una fracción del precio previo a la pandemia y ofreciendo incentivos de arriendo.
Related Companies ha presentado una afirmación de emergencia para cobrar $5.3 millones en alquiler atrasado de Hugo Boss, junto con $700,000 en alquiler mensual, por la tienda del minorista en Columbus Circle.
El programa Open Storefronts, que permite a las tiendas vender productos en la acera frente a su ubicación, ha sido extendido por nueve meses. La iniciativa, que estaba programada para terminar el 31 de diciembre, ahora se extenderá hasta el 30 de septiembre. Sin embargo, no está claro cuánto ayuda realmente el programa.
Los arrendamientos minoristas más lucrativos de este año lucen diferentes a los habituales de Manhattan. Generalmente una tienda de ropa o belleza aparece en la cima, o como el año pasado un minorista de lujo. Pero este año, los operadores de grandes superficies dominaron la escena.
Se continuaron firmando algunos arrendamientos caros con uno en Madison Avenue y dos en Fifth Avenue. También hubo una buena cantidad de renovaciones con grandes etiquetas de precio. Bed Bath & Beyond renovó su contrato de arrendamiento en 620 Sixth Avenue por $6.9 millones al año. Home Depot renovó en 40 West 23rd Street por $9 millones anualmente. Chanel permaneció en 139 Spring Street por $3.6 millones.
No solo las pequeñas empresas y las tiendas familiares están sufriendo en 2020, las cadenas de tiendas también están cerrando a un ritmo acelerado. Más de 1,000 cadenas de tiendas en Nueva York, casi una de cada siete, que estaban abiertas en este momento el año pasado, han cerrado sus puertas en los últimos 12 meses.
Ventas de Edificios:
Las ventas de propiedades comerciales han disminuido un 49% en lo que va del año. Ha llevado a un declive severo en los ingresos para la ciudad de Nueva York, que depende de los impuestos inmobiliarios para mantenerse en funcionamiento. Los ingresos se redujeron un 42% en los primeros 11 meses del año en comparación con el mismo período del año pasado.En total, la inversión extranjera en bienes raíces comerciales en EE. UU. sumó $42.8 mil millones en el período de 12 meses, un 46% menos año tras año. La mayor parte de esa caída fue impulsada por una disminución en la inversión canadiense.
La actividad para las ventas de inversión de mercado medio de Nueva York entre $10 millones y $30 millones se ralentizó en las semanas antes de fin de año. Solo hubo cinco ventas que totalizaron $58.05 millones.
Hoteles:
La pandemia ha trastornado todas las partes de la industria hotelera, con restricciones de viaje, habitaciones de hotel vacías y encierros forzando a los restaurantes y bares a limitar severamente la ocupación. Eso ha dejado a algunos hoteleros y restauradores probando soluciones creativas: convertir habitaciones vacías en suites privadas para cenar, donde los clientes pagan una prima por una comida de un restaurante local (o, en algunos casos, el restaurante del hotel).Se estima que los propietarios de hoteles han visto alrededor de $46 mil millones en ingresos perdidos, y muchos propietarios esperan cerrar sin ayuda federal.
La industria hotelera se enfrenta a una estadística asombrosa: casi 1 billón de habitaciones de hotel vacías en el año. Hasta la semana pasada, se han quedado sin vender más de 962 millones de noches de habitación.
La ciudad está avanzando con planes para requerir permisos especiales para todos los nuevos hoteles en un esfuerzo por controlar proyectos que causan "conflictos o crean molestias". Se aplicaría a todos los distritos de zonificación donde la construcción de hoteles está permitida como un derecho, y reemplazaría los permisos especiales ya requeridos en Midtown East, el Garment District y zonas de manufactura ligera.