Sviluppi Maggiori:
Le difficoltà degli uffici a NYC non minacciano il gettito fiscale: un calo del valore del 40% nel peggiore dei casi ridurrebbe il gettito fino all'1,4% entro il 2027. La città affronterebbe un deficit di entrate di 323 milioni di dollari nell'anno fiscale 2025 (che inizia il 1 luglio 2024) se il valore degli immobili per uffici diminuisse del 40% dal 2023 al 2029. Quando arriverà l'anno fiscale 2027, si prevede che questo deficit salterà a 1,1 miliardi di dollari. Quella cifra rappresenta solo il 3% dell'imposta sugli immobili della città e l'1,4% delle sue entrate fiscali. Le entrate fiscali della città potrebbero essere in condizioni leggermente peggiori rispetto a quanto suggerito. Le istituzioni hanno recentemente rivisto uno studio sui valori degli immobili per uffici portando il numero al 44% entro il 2029.Il legislatore statale ha ripristinato una agevolazione fiscale per i proprietari che ristrutturano i loro edifici di appartamenti, ma le disposizioni ne restringeranno l'uso principalmente agli immobili a prezzi accessibili. I legislatori hanno approvato nel fine settimana il "Programma di Riabilitazione Edilizia Accessibile", che sostituisce l'agevolazione fiscale J-51 scaduta. La misura attende la firma del governatore. Come per il suo predecessore, il programma deve essere autorizzato dal Consiglio Comunale; la legge statale dà solo alla città la possibilità di implementare il programma. Se approvato, si applicherà ai lavori di ristrutturazione completati dopo il 29 giugno 2022 quando la versione precedente è scaduta e prima del 30 giugno 2026. È ora un programma solo di abbuono che dura fino a 20 anni.
Dopo che Albany ha lasciato scadere gli incentivi principali, NYC ha gettato un'ancora di salvezza ai proprietari. Mentre la legislatura statale si è conclusa la scorsa settimana senza ripristinare 421a, un nuovo incentivo per i proprietari di immobili è diventato disponibile in silenzio. Il Programma di Rivitalizzazione Commerciale di Manhattan, o M-Core, è attivo. È inteso a incoraggiare i proprietari di edifici commerciali datati a sud della 59a Strada a eseguire ristrutturazioni trasformative.
Un progetto multifamiliare da 270 unità è stato proposto a Borough Park. Nonostante le necessità abitative, i consigli della comunità locale hanno respinto diversi progetti simili. Una comunità a bassa densità a Borough Park ha grandi speranze per più edilizia abitativa. Nuovi progetti presentati da una LLC collegata al sviluppatore Meir David Tabak delineano un complesso di 14 edifici nel quartiere di South Brooklyn. Lo sviluppo includerebbe 270 unità, 81 delle quali progettate per alloggi a prezzo accessibile. Lo sviluppo di uso misto includerebbe 272.000 piedi quadrati di abitazioni e 63.000 piedi quadrati di spazi commerciali che coprirebbero quattro isolati della città approssimativamente angolati tra la 14a e la 16a Avenue e tra la 59a e la 61a Strada. L'assemblaggio è stato acquistato da Brooklyn Yards Development LLC nel 2019 per 4,25 milioni di dollari, con atti firmati da Stanley Rieder sotto la LIBR Corp. della Manhattan LLC.
Al Laboz propone il primo progetto a utilizzare la controversa riforma urbanistica di SoHo e vuole convertire edifici storici commerciali in appartamenti e aggiungerebbe 10 piani all'edificio a tre piani Oltarsh Building al 277 di Canal Street. Un quarto di quelle unità sarà designato come accessibile, come richiesto dalla legge cittadina "Mandatory Inclusionary Housing". La proposta promette di mantenere la facciata a tre piani alla base dell'edificio e di replicarne l'aspetto verso l'alto.
Urban Edge colpito da una richiesta di pignoramento su un edificio commerciale di 290.000 piedi quadrati quando hanno mancato un pagamento su un prestito di 66 milioni di dollari su Kingswood Center a Midwood. Wells Fargo ha presentato istanza di pignoramento sull'edificio di quasi 300.000 piedi quadrati al 1630 di East 15th Street, citando un singolo pagamento mancato del mese scorso su un prestito di 65,5 milioni di dollari.
Joel Schreiber è stato colpito da oltre 100 milioni di dollari in sentenze in cause separate intentate da Starwood e Goldman Sachs in cause separate. Due giudici dello stato di New York hanno stabilito che Schreiber deve decine di milioni sia a Goldman Sachs che a un'affiliata di Starwood Capital Group di Barry Sternlicht.
Fitch ha declassato il titolo collegato al mutuo al 650 di Madison Avenue nel Plaza District, co-proprietà con Vornado Realty Trust, Oxford Properties Group e il sistema pensionistico dei dipendenti municipali dell'Ontario. L'affitto è diminuito nell'ultimo anno, scendendo del 38% e l'occupazione è scesa all'82%. Il calo delle prestazioni ha portato Fitch a declassare due parti del titolo collegato al debito del mutuo da 800 milioni di dollari dell'edificio. Il rapporto prestito-valore dell'edificio è cresciuto dal 106% nel 2019 al 127%.
Ralph Lauren occupa più del 40% del 650 di Madison Avenue ed è previsto che il suo contratto scada nel 2024. RL potrebbe ridurre od anche abbandonare l'edificio. Ralph Lauren prevede di ridurre la sua presenza in Nord America del 30% nei prossimi anni.
Memorial Sloan Kettering ha liberato circa il 17% dello spazio della proprietà un anno prima della scadenza del suo contratto lo scorso giugno. La joint venture ha acquisito la proprietà nel 2013 per 1,3 miliardi di dollari. Prima della pandemia, i proprietari hanno rifinanziato l'edificio di uso misto di 27 piani per 800 milioni di dollari; all'epoca era occupato al 98%.
Le sfide di Vornado sono diffuse. Quest'anno, ha ridotto il valore del suo portafoglio immobiliare di 600 milioni di dollari. Circa l'80% della svalutazione proveniva da una manciata di proprietà di Midtown. I beni includevano 327.000 piedi quadrati di spazi per uffici.
SL Green è pronto a pignorare l'interesse di Ashekanzy nel terreno sotto il 625 di Madison Avenue. La mossa arriva dopo che un arbitro ha dato ad Ashkenazy il via libera per aumentare l'affitto del suo contratto di affitto del terreno con SLG da 4,6 milioni di dollari all'anno a 20,25 milioni di dollari. Il destino della proprietà dipende ora da chi acquisterà la quota di proprietà e per quanto. Ashkenazy è recentemente andato in default sul prestito mezzanino da 195 milioni di dollari a sostegno della sua posizione. SLG potrebbe fare un'offerta di credito per l'importo che è dovuto e consolidare la sua quota di proprietà.
In aprile, gli sviluppatori hanno presentato 22 permessi per le fondazioni di edifici multifamiliari per supportare 569 futuri appartamenti. Due progetti rappresentano 487 di queste unità: un edificio di cinque piani e 101 unità al 6014 di Beach Channel Drive ad Arverne, Queens, e un più grande sviluppo al 12096 di Flatlands Avenue a East New York. Innovative Urban Village, un complesso di 13 edifici, 100% accessibile, dovrebbe aggiungere 2.100 unità all'area.
Chris Xu pianifica un complesso di uso misto da 700 unità a Rego Park. Lo sviluppatore di Skyline Tower ha pagato 70 milioni di dollari a Vornado per il sito di sviluppo. Il gruppo United Construction and Development di Xu ha rilasciato i rendering per un complesso di uso misto a tre edifici al 93-30 di 93rd Street a Rego Park. Il sito di 140.000 piedi quadrati è destinato a un massimo di 670.000 piedi quadrati di sviluppo. Il complesso includerà fino a 706 appartamenti, 200.000 piedi quadrati di spazi commerciali e 806 parcheggi.
Il creditore mezzanino SME Capital Ventures può procedere con il pignoramento al 541 di West 21st Street, una conversione di uffici boutique a Chelsea, ha stabilito un giudice federale in sede di fallimento. La decisione consente a SME di vendere la quota di proprietà nel progetto che l'antico proprietario Erno Bodek ha impegnato come garanzia tramite le sue ERBO Properties. Le cose sembravano diverse nel 2019, quando Bodek ha preso in prestito 60 milioni di dollari per convertire l'edificio industriale al 541 di West 21st Street in 65.000 piedi quadrati di uffici. Il progetto si è esaurito prima di poter ottenere un certificato di occupazione temporaneo. L'anno scorso, SME ha avviato un pignoramento UCC.
Due hotel di Manhattan potrebbero tornare online presto, ma i loro destini sono più collegati di quanto sembri. Sia il Manhattan Four Seasons al 57 di East 57th Street che il Plaza Hotel al 768 di Fifth Avenue sembrano pronti per una rinascita.
Gli oppositori stanno sfidando lo sviluppo di Extell al 740 di Eighth Avenue sulla base della sua attrazione di caduta libera. Il progetto di uso misto da 776.000 piedi quadrati avrebbe più di 1.000 camere d'albergo, oltre a ristoranti, bar, esercizi commerciali, una palestra e una piattaforma panoramica. L'attrazione sarebbe tra la piattaforma panoramica e la parte superiore dell'hotel.