Desarrollos importantes:
La lucha de las oficinas en NYC no amenaza los ingresos fiscales: Una caída del valor del 40% en el peor de los casos reduciría los ingresos hasta un 1.4% para 2027. La ciudad enfrentaría un déficit de ingresos de $323 millones en el año fiscal 2025 (que comienza el 1 de julio de 2024) si el valor de las propiedades de oficinas disminuye un 40% de 2023 a 2029. Para cuando llegue el año fiscal 2027, se proyecta que ese déficit aumente a $1.1 mil millones. Esa cifra representa solo el 3% del impuesto sobre la propiedad de la ciudad y el 1.4% de sus ingresos fiscales. Los ingresos fiscales de la ciudad pueden estar en una condición ligeramente peor de lo que se sugiere. Las instituciones revisaron recientemente un estudio sobre los valores de las propiedades de oficinas para poner la cifra en un 44% para 2029.La legislatura estatal revivió un alivio fiscal para los propietarios que renuevan sus edificios de apartamentos, pero las disposiciones limitarán su uso principalmente a propiedades asequibles. Los legisladores, durante el fin de semana, aprobaron el “Programa de Rehabilitación de Vivienda Asequible”, que reemplaza la extinta exención fiscal J-51. La medida espera la firma del gobernador. Como con su predecesor, el programa debe ser autorizado por el Ayuntamiento; el proyecto de ley estatal simplemente da a la ciudad la capacidad de implementar el programa. Si se aprueba, se aplicaría al trabajo de renovación completado después del 29 de junio de 2022, cuando la versión anterior expiró, y antes del 30 de junio de 2026. Es ahora un programa de exención únicamente que dura hasta 20 años.
Después de que Albany dejara expirar incentivos importantes, NYC lanzó un alivio a los propietarios. Mientras la legislatura estatal terminó la semana pasada sin revivir el 421a, un nuevo incentivo para los propietarios de edificios se volvió disponible discretamente. El Programa de Revitalización Comercial de Manhattan, o M-Core, se activó. Está destinado a alentar a los propietarios de edificios comerciales envejecidos al sur de la calle 59 a realizar renovaciones transformacionales.
Se está proponiendo un proyecto multifamiliar de 270 unidades en Borough Park. A pesar de las necesidades de vivienda, varias juntas comunitarias locales rechazaron proyectos similares. Una comunidad de baja altura en Borough Park tiene grandes expectativas para más viviendas. Nuevas presentaciones de proyectos por una LLC vinculada al desarrollador Meir David Tabak describen un complejo de 14 edificios en el vecindario de South Brooklyn. El desarrollo incluiría 270 unidades, 81 de las cuales estarían diseñadas para viviendas asequibles. El desarrollo de uso mixto incluiría 272,000 pies cuadrados de viviendas y 63,000 pies cuadrados de espacio comercial que cubrirían cuatro cuadras de la ciudad aproximadamente delimitadas por las avenidas 14 y 16 y las calles 59 y 61. El conjunto fue comprado por Brooklyn Yards Development LLC en 2019 por $4.25 millones, con escrituras firmadas por Stanley Rieder bajo la LIBR Corp. de Manhattan LLC.
Al Laboz propone el primer proyecto para usar la controvertida rezonificación de SoHo y quiere convertir un edificio comercial histórico en apartamentos, y agregaría 10 pisos al edificio Oltarsh de tres pisos en 277 Canal Street. Una cuarta parte de esas unidades se designarán como asequibles, según lo exige la ley de Vivienda Inclusiva Obligatoria de la ciudad. La propuesta promete mantener la fachada de tres pisos en la base del edificio y replicar su apariencia hacia arriba.
Urban Edge sufrió una presentación de ejecución hipotecaria en un edificio comercial de 290,000 pies cuadrados cuando omitieron un pago de un préstamo de $66 millones en Kingswood Center en Midwood. Wells Fargo presentó una ejecución hipotecaria sobre el edificio de casi 300,000 pies cuadrados en 1630 East 15th Street, citando un solo pago omitido el mes pasado en un préstamo de $65.5 millones.
Joel Schreiber fue afectado con más de $100 millones en sentencias en demandas separadas presentadas por Starwood y Goldman Sachs. Dos jueces del estado de Nueva York dictaminaron que Schreiber debe decenas de millones tanto a Goldman Sachs como a una filial de Starwood Capital Group de Barry Sternlicht.
Fitch degradó la seguridad vinculada a la hipoteca en 650 Madison Avenue en el Distrito Plaza, copropiedad de Vornado Realty Trust, Oxford Properties Group y el Sistema de Retiro de Empleados Municipales de Ontario. Los ingresos por alquiler han disminuido en el último año, cayendo un 38%, y la ocupación ha bajado al 82%. La disminución en el rendimiento llevó a Fitch a degradar dos porciones de la seguridad vinculada a la deuda hipotecaria de $800 millones del edificio. La relación préstamo-valor en el edificio ha pasado del 106% en 2019 al 127%.
Ralph Lauren ocupa más del 40% del 650 Madison Avenue, y su contrato de arrendamiento está programado para expirar en 2024. RL puede reducir su tamaño o incluso abandonar el edificio. Ralph Lauren planea reducir su presencia en Norteamérica en un 30% en los próximos años.
Memorial Sloan Kettering desocupó aproximadamente el 17% del espacio de la propiedad un año antes de que su contrato de arrendamiento expirara el pasado junio. La empresa conjunta adquirió la propiedad en 2013 por $1.3 mil millones. Antes de la pandemia, los propietarios refinanciaron el edificio de uso mixto de 27 pisos por $800 millones; estaba ocupado al 98% en ese momento.
Los desafíos de Vornado están generalizados. Este año, redujo el valor de su cartera inmobiliaria en $600 millones. Aproximadamente el 80% de la reducción provino de un puñado de propiedades en Midtown. Los activos incluían 327,000 pies cuadrados de espacio para oficinas.
SL Green está listo para ejecutar la ejecución hipotecaria sobre el interés de Ashekanzy en el terreno debajo del 625 Madison Avenue. El movimiento se produce después de que un árbitro le diera luz verde a Ashkenazy para aumentar la renta de su contrato de arrendamiento de terreno con SLG de $4.6 millones al año a $20.25 millones. El destino de la propiedad ahora depende de quién compre la participación y por cuánto. Ashkenazy recientemente incumplió el préstamo mezzanine de $195 millones que respalda su posición de honorarios. SLG podría ofrecer un crédito por la cantidad que se le debe y consolidar su participación.
En abril, los desarrolladores presentaron 22 permisos para las fundaciones de edificios multifamiliares para apoyar 569 apartamentos futuros. Dos proyectos representan 487 de esas unidades: un edificio de cinco pisos y 101 unidades en 6014 Beach Channel Drive en Arverne, Queens, y un desarrollo más grande en 12096 Flatlands Avenue en East New York, del Innovative Urban Village, un complejo 100% asequible de 13 edificios que se espera agregue 2,100 unidades al área.
Chris Xu planea un complejo de uso mixto de 700 unidades en Rego Park. El desarrollador de Skyline Tower pagó $70 millones a Vornado por el sitio de desarrollo. La United Construction and Development Group de Xu lanzó representaciones para un complejo de uso mixto de tres edificios en 93-30 93rd Street en Rego Park. El sitio de 140,000 pies cuadrados está zonificado para hasta 670,000 pies cuadrados de desarrollo. El complejo incluirá hasta 706 apartamentos, 200,000 pies cuadrados de espacio comercial y 806 espacios de estacionamiento.
El prestamista mezzanine SME Capital Ventures puede proceder con la ejecución hipotecaria en 541 West 21st Street, una conversión de oficina boutique en Chelsea, dictaminó un juez federal de quiebras. La decisión permite a SME vender la participación de propiedad en el proyecto que el antiguo propietario Erno Bodek empeñó como garantía a través de su ERBO Properties. Las cosas se veían diferentes en 2019, cuando Bodek pidió prestados $60 millones para convertir el edificio industrial en 541 West 21st Street en 65,000 pies cuadrados de oficinas. El proyecto se quedó sin dinero antes de poder obtener un certificado temporal de ocupación. El año pasado, SME inició una ejecución de UCC.
Dos hoteles en Manhattan podrían volver a estar en línea pronto, pero sus destinos están más conectados de lo que parece. Tanto el Manhattan Four Seasons en 57 East 57th Street como el Plaza Hotel en 768 Fifth Avenue parecen estar listos para un renacimiento.
Los opositores están desafiando el desarrollo Extell en 740 Eighth Avenue en base a su atracción de caída libre. El proyecto de uso mixto de 776,000 pies cuadrados tendría más de 1,000 habitaciones de hotel, además de restaurantes, bares, establecimientos minoristas, un gimnasio y una plataforma de observación. El paseo estaría entre la plataforma de observación y la parte superior del hotel.