Wichtige Entwicklungen:
Der Kampf um Büroräume in NYC bedroht nicht die Steuereinnahmen: Ein Wertverlust von 40 % im schlimmsten Fall würde die Einnahmen bis 2027 um bis zu 1,4 % senken. Die Stadt würde im Haushaltsjahr 2025 (das am 1. Juli 2024 beginnt) mit einem Einnahmeverlust von 323 Millionen US-Dollar konfrontiert werden, wenn der Wert von Büroimmobilien von 2023 bis 2029 um 40 % sinkt. Bis zum Haushaltsjahr 2027 würde diese Lücke auf 1,1 Milliarden US-Dollar ansteigen. Diese Zahl entspricht nur 3 % der Grundsteuer der Stadt und 1,4 % der Steuereinnahmen. Die Steuereinnahmen der Stadt könnten in einem leicht schlechteren Zustand sein als angenommen. Die Institutionen haben kürzlich eine Studie zu den Werten von Büroimmobilien überarbeitet und die Zahl auf 44 % bis 2029 erhöht.Die Staatslegislative hat eine Steuervergünstigung für Vermieter wiederbelebt, die ihre Mehrfamilienhäuser renovieren, aber die Regelungen schränken die Nutzung hauptsächlich auf erschwingliche Immobilien ein. Die Gesetzgeber haben am Wochenende das „Programm zur Sanierung von bezahlbarem Wohnraum“ verabschiedet, das den ausgelaufenen J-51-Steuervorteil ersetzt. Die Maßnahme wartet auf die Unterschrift des Gouverneurs. Wie sein Vorgänger muss das Programm vom Stadtrat genehmigt werden; das Staatsgesetz verschafft der Stadt lediglich die Möglichkeit, das Programm umzusetzen. Wenn genehmigt, würde es auf Renovierungsarbeiten angewendet, die nach dem 29. Juni 2022 abgeschlossen wurden, als die vorherige Version abgelaufen ist und vor dem 30. Juni 2026. Es ist jetzt ein reines Abzugsprogramm, das bis zu 20 Jahre dauert.
Nachdem Albany wichtige Anreize auslaufen ließ, warf NYC den Eigentümern einen Knochen zu. Da die Staatslegislative in der vergangenen Woche endete, ohne 421a wiederzubeleben, wurde ein neuer Anreiz für Gebäudeeigentümer leise verfügbar. Das Manhattan Commercial Revitalization Program, oder M-Core, ging online. Es soll Eigentümer alternder Gewerbegebäude südlich der 59th Street ermutigen, transformative Renovierungen vorzunehmen.
Ein Mehrfamilienprojekt mit 270 Einheiten wird in Borough Park vorgeschlagen. Trotz des Wohnungsbedarfs lehnten lokale Gemeinderäte mehrere ähnliche Projekte ab. Eine niedrig gelegene Gemeinschaft in Borough Park hat große Hoffnungen auf mehr Wohnraum. Neue Projektunterlagen von einer LLC, die mit dem Entwickler Meir David Tabak verbunden ist, skizzieren einen 14-Gebäude-Komplex in der Nachbarschaft von South Brooklyn. Die Entwicklung würde 270 Einheiten umfassen, von denen 81 für bezahlbares Wohnen konzipiert wären. Das gemischt genutzte Gebäude würde 272.000 Quadratfuß Wohnfläche und 63.000 Quadratfuß Gewerbefläche umfassen, die vier Stadtblöcke abdecken, grob eingegrenzt von der 14th und 16th Avenue sowie der 59th und 61st Street. Das Ensemble wurde 2019 von der Brooklyn Yards Development LLC für 4,25 Millionen US-Dollar gekauft, mit Taten, die von Stanley Rieder unter der LIBR Corp. of Manhattan LLC unterzeichnet wurden.
Al Laboz schlägt das erste Projekt vor, das die umstrittene SoHo-Umzonung nutzt, und möchte ein historisches Gewerbegebäude in Wohnungen umwandeln und würde 10 Stockwerke zum dreistöckigen Oltarsh-Gebäude in der Canal Street 277 hinzufügen. Ein Viertel dieser Einheiten wird als erschwinglich ausgewiesen, wie es das Gesetz zur obligatorischen inklusiven Wohnungsbauvorgabe der Stadt vorsieht. Der Vorschlag verspricht, die dreistöckige Fassade an der Basis des Gebäudes beizubehalten und ihr Erscheinungsbild nach oben hin zu replizieren.
Urban Edge wurde bei einem 290.000 Quadratfuß großen Gewerbegebäude mit einer Zwangsvollstreckungsklage belastet, nachdem sie eine Zahlung auf ein 66-Millionen-Dollar-Darlehen auf das Kingswood Center in Midwood verpasst hatten. Wells Fargo reichte die Zwangsvollstreckung auf das fast 300.000 Quadratfuß große Gebäude in der East 15th Street 1630 ein, weil sie im vergangenen Monat eine einzige Zahlung auf ein 65,5-Millionen-Dollar-Darlehen versäumt hatten.
Joel Schreiber wurde in zwei separaten Klagen von Starwood und Goldman Sachs mit Urteilen über 100 Millionen US-Dollar belegt. Zwei New Yorker Richter entschieden, dass Schreiber sowohl Goldman Sachs als auch einer Tochtergesellschaft von Barry Sternlichts Starwood Capital Group Dutzende Millionen schuldet.
Fitch hat die Sicherheit im Zusammenhang mit der Hypothek auf die Madison Avenue 650 im Plaza District herabgestuft, die zusammen mit Vornado Realty Trust, Oxford Properties Group und dem Ontario Municipal Employees Retirement System im Besitz ist. Die Mieteinnahmen sind im letzten Jahr um 38 % gesunken und die Belegung liegt bei 82 %. Der Leistungseinbruch führte dazu, dass Fitch zwei Teile der Sicherheit im Zusammenhang mit der 800 Millionen US-Dollar schweren Hypothek des Gebäudes herabstufte. Das Verhältnis von Darlehen zu Wert ist im Gebäude von 106 % im Jahr 2019 auf 127 % gestiegen.
Ralph Lauren belegt mehr als 40 % der Fläche der Madison Avenue 650, deren Mietvertrag 2024 ausläuft. RL könnte die Mietfläche verkleinern oder sogar das Gebäude verlassen. Ralph Lauren plant, seine Präsenz in Nordamerika in den kommenden Jahren um 30 % zu reduzieren.
Das Memorial Sloan Kettering hat ungefähr 17 % des Raumangebots in der Immobilie ein Jahr vor Ablauf seines Mietvertrags im Juni freigegeben. Das Joint Venture erwarb die Immobilie 2013 für 1,3 Milliarden US-Dollar. Vor der Pandemie refinanzierten die Eigentümer das 27-stöckige, gemischt genutzte Gebäude für 800 Millionen US-Dollar; es war zu 98 % belegt zu diesem Zeitpunkt.
Die Herausforderungen von Vornado sind weit verbreitet. In diesem Jahr schrieb das Unternehmen den Wert seines Immobilienportfolios um 600 Millionen US-Dollar ab. Rund 80 % der Wertminderung stammen von einer Handvoll Midtown-Immobilien. Zu den Vermögenswerten gehören 327.000 Quadratfuß Bürofläche.
SL Green ist bereit, die Zwangsversteigerung an Ashekanzys Anteil am Boden unterhalb der Madison Avenue 625 durchzuführen. Der Schritt erfolgt, nachdem ein Schlichter Ashkenazy grünes Licht gegeben hat, die Miete für seinen Erbbaurechtsvertrag mit SLG von 4,6 Millionen US-Dollar pro Jahr auf 20,25 Millionen US-Dollar zu erhöhen. Das Schicksal der Immobilie hängt nun davon ab, wer den Eigentumsanteil kauft und für wie viel. Ashkenazy ist kürzlich im Verzug geraten bei dem $195 Millionen Mezzanine-Darlehen, das seine Eigentumsposition stützt. SLG könnte den Betrag, den es schuldet, als Gebotsgutschrift verwenden und seinen Eigentumsanteil konsolidieren.
Im April stellten Entwickler 22 Genehmigungsanträge für Fundamente von Mehrfamiliengebäuden zur Unterstützung von 569 zukünftigen Wohnungen. Zwei Projekte machen 487 dieser Einheiten aus: ein fünfstöckiges, 101-Einheiten-Gebäude in der Beach Channel Drive 6014 in Arverne, Queens, und eine größere Entwicklung an der Flatlands Avenue 12096 in East New York. des Innovativen Urban Village, ein 13-Gebäude-Komplex, der zu 100 % erschwinglich ist und voraussichtlich 2.100 Einheiten zur Gegend hinzufügen wird.
Chris Xu plant ein gemischtes Nutzungskomplex mit 700 Einheiten in Rego Park. Der Entwickler des Skyline Tower bezahlte Vornado 70 Millionen US-Dollar für das Entwicklungsgelände. Xus United Construction and Development Group veröffentlichte Renderings für einen dreigebäudigen, gemischt genutzten Komplex in der 93-30 93rd Street in Rego Park. Das 140.000 Quadratfuß große Gelände ist bis zu 670.000 Quadratfuß Entwicklung zugelassen. Der Komplex wird bis zu 706 Wohnungen, 200.000 Quadratfuß Gewerbefläche und 806 Parkplätze umfassen.
Der Mezzanine-Kreditgeber SME Capital Ventures kann mit der Zwangsversteigerung an der West 21st Street 541 fortfahren, einer Büro-Umwandlung in Chelsea, entschied ein Bundesinsolvenzrichter. Der Entscheid erlaubt SME, den Eigentumsanteil am Projekt zu verkaufen, den der langjährige Besitzer Erno Bodek als Sicherheit über seine Erno Properties verpfändet hatte. Die Situation sah 2019 noch anders aus, als Bodek 60 Millionen US-Dollar geliehen hatte, um das Industriegebäude an der West 21st Street 541 in 65.000 Quadratfuß Büros umzuwandeln. Das Projekt geriet ins Stocken, bevor es eine temporäre Nutzungsgenehmigung erhalten konnte. Letztes Jahr leitete SME eine UCC-Zwangsversteigerung ein.
Zwei Manhattaner Hotels könnten bald wieder online sein, aber ihr Schicksal ist mehr miteinander verbunden, als es auf den ersten Blick scheint. Sowohl das Manhattan Four Seasons in der East 57th Street 57 als auch das Plaza Hotel in der Fifth Avenue 768 scheinen bereit für eine Wiedergeburt.
Gegner wehren sich gegen die Extell-Entwicklung in der Eighth Avenue 740 wegen ihrer Freifallattraktion. Das 776.000 Quadratfuß große, gemischt genutzte Projekt würde mehr als 1.000 Hotelzimmer sowie Restaurants, Bars, Einzelhandelsgeschäfte, ein Fitnessstudio und eine Aussichtsplattform umfassen. Die Attraktion wäre zwischen der Aussichtsplattform und dem oberen Teil des Hotels.
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