Panorama inmobiliario en Nueva York
Oficina:
En lo más profundo de la pandemia del año pasado, la mayoría de los inquilinos de oficinas de la ciudad de Nueva York que enfrentaban vencimientos de contratos de arrendamiento no querían comprometerse con un contrato a largo plazo. En su lugar, optaron por extensiones más cortas. El número de renovaciones a corto plazo, un contrato de menos de cinco años, aumentó un 46% en 2020 en comparación con el año anterior.Casi el 20% del espacio de oficinas en Manhattan está en alquiler, alrededor de 80 millones de pies cuadrados de espacio sin alquilar o para subarrendar.
Aproximadamente un tercio de los contratos de arrendamiento comercial vencerán en los próximos tres años. Solo una quinta parte de los trabajadores ha vuelto a la oficina, y muchos probablemente nunca regresen por completo. En medio de la abundancia, los alquileres podrían caer más del 20% desde finales de 2019.
La tendencia de renovaciones a corto plazo ha comenzado a cambiar en los últimos meses a medida que la pandemia disminuyó y se levantaron varias restricciones. La proporción de contratos a corto plazo entre todas las renovaciones cayó al 32% en el período de enero a mayo de este año.
Uno de los mayores obstáculos para los propietarios es el transporte. Más del 80% de las empresas informaron que las percepciones de los empleados sobre el transporte público, en particular la seguridad personal, son un obstáculo para regresar al trabajo.
La industria inmobiliaria ha devuelto más trabajadores a la oficina que cualquier otra industria, con un 70% de empleados de vuelta. Eso es mucho más que el 14% de la siguiente industria más alta, los servicios financieros. Los empleadores del sector inmobiliario proyectan que el 90% de los empleados regresarán para julio de 2021 y casi todos para septiembre.
Las empresas de servicios financieros proyectan que el 61% de los empleados estarán de regreso para fines de septiembre. Los empleadores tecnológicos esperan que el 40% regrese en ese momento, por debajo del estimado del 51% realizado en marzo.
Los empleadores más grandes han traído de regreso a más empleados a un ritmo más lento. En las empresas con más de 5,000 empleados, solo el 8% ha regresado, mientras que el 24% ha regresado a la oficina entre los empleadores con menos de 500 empleados.
Goldman Sachs estableció una fecha para que sus empleados comiencen a regresar a sus escritorios, y JPMorgan está trayendo de vuelta al personal a principios de julio. UBS Bank todavía planea tener solo seis escritorios para cada 10 empleados. Los modelos de trabajo híbrido representan una amenaza a largo plazo para los propietarios de oficinas, ya que sus inquilinos pueden optar por menos espacio al renovar los contratos de arrendamiento.
La tasa de ocupación de oficinas de WeWork se recuperó al 53% a finales de mayo, en comparación con el 47% a finales del año pasado, aunque todavía muy por debajo de su norma prepandémica del 70 al 80%.
El mercado de oficinas de la ciudad, golpeado durante la pandemia, muestra signos de recuperación. Las empresas están sacando sus espacios del mercado de subarrendamientos, anticipando un regreso al lugar de trabajo antes de lo esperado.
Más de 15 millones de pies cuadrados de inventario para subarrendar han sido vertidos en el mercado de oficinas de Manhattan desde el comienzo de la pandemia.
El aumento de adiciones de subarrendamientos se desaceleró en el primer trimestre de 2021, a medida que más estadounidenses se vacunaron y los niveles de infección cayeron.
En Midtown South, se agregaron 880,000 pies cuadrados de espacio para subarrendar en el cuarto trimestre de 2020, justo debajo de 300,000 pies cuadrados en el primer trimestre de este año.
En promedio, los subarrendamientos se ofrecen aproximadamente un 25% menos que los contratos directos, y los alquileres promedio de subarrendamientos disminuyeron un 4.9% adicional en el primer trimestre en comparación con el año anterior.
Con más de la mitad de todos los adultos completamente vacunados, los estadounidenses están volviendo a comer en sus restaurantes favoritos, asistiendo a conciertos y volando. La mayoría de los trabajadores de oficina aún no han regresado a la oficina. A nivel nacional, poco menos de un tercio de los trabajadores de oficina han regresado a los espacios de oficina que ocupaban antes de la pandemia.
Los propietarios están tratando de negociar un camino hacia adelante con su nuevo prestamista. Moin Development está en conversaciones con Global Holdings Group de Eyal Ofer para encontrar una solución a su deuda en el hotel Mondrian de NoMad.
Coinbase está abriendo su primera oficina en la ciudad de Nueva York. Recién salido de su OPI, la plataforma de intercambio de criptomonedas ha firmado un subarrendamiento de 30,000 pies cuadrados en 55 Hudson Yards.
La pandemia golpeó duramente el mercado inmobiliario comercial. Las facturas de impuestos a la propiedad revelan ahora cuán duro. La ciudad de Nueva York espera que los ingresos por impuestos a la propiedad caigan en $1.6 mil millones, o un 5%, en el próximo año fiscal.
Las nuevas adiciones de espacio para subarrendar se desaceleraron a 800,000 pies cuadrados en mayo, la cifra más pequeña desde que la disponibilidad comenzó a dispararse en junio del año pasado.
Los hoteles en la ciudad de Nueva York están resurgiendo lentamente de la pandemia, pero su camino hacia la recuperación parece más largo y difícil que en otras áreas metropolitanas. En toda la ciudad, la tasa de ocupación de los hoteles que están abiertos fue del 58.7% para la semana que terminó el 29 de mayo. El lento ritmo de recuperación plantea un problema para los hoteles sobreapalancados. Aproximadamente el 38% de los hoteles de Nueva York con préstamos en valores respaldados por hipotecas comerciales estaban 30 días o más atrasados en mayo. Se espera que las tasas de ocupación a nivel nacional regresen a niveles prepandémicos para 2023, pero podría tomar dos años más en Nueva York.
Venta al por menor:
Los alquileres de locales comerciales para espacios vacantes entre los 17 principales corredores de compras en Manhattan han caído en picado. Desde el colapso en 2015, el alquiler promedio solicitado ha disminuido entre un 50% y un 68%.Las tiendas en línea han seguido disminuyendo las ventas en tiendas físicas.
En los últimos 12 meses, los alquileres solicitados cayeron en 16 de los 17 corredores de compras.
Los propietarios están ofreciendo generosas asignaciones de mejoras, incluyendo alquiler gratis, flexibilidad en la renovación y otros incentivos e inducciones.
Los minoristas que buscan abrir o expandir tiendas tienen amplias opciones de espacios disponibles, costos de arrendamiento más bajos y pueden usar las mejoras del inquilino anterior.
La pandemia no ha alterado visiblemente el colapso en los alquileres comerciales que ahora está en su séptimo año.
Midtown:
El alquiler promedio solicitado para comercio en Midtown en la primavera de 2021 se desplomó un 60% desde el pico en 2015. Sin embargo, el alquiler aún es de $1,480 por pie cuadrado por año.Año tras año, el alquiler promedio solicitado en Midtown cayó un 26%.
En la Quinta Avenida, desde la calle 42 hasta la 49, el alquiler promedio solicitado disminuyó un 11% año tras año, y un 55% desde el pico en 2016, a $615 por pie cuadrado por año.
En la Quinta Avenida desde la calle 49 hasta la 59, el alquiler promedio solicitado, en una base anual, disminuyó solo un 1%, después de un gran aumento esta primavera, a $3,000/ft², y cayó un 18% desde 2015.
Midtown Sur:
En la calle 34 oeste entre la Quinta Avenida y la Séptima Avenida, el alquiler promedio solicitado subió esta primavera a $488/ft², pero aún estaba un 4% por debajo del año anterior, y un 51% por debajo desde 2015.
Avenida Madison:
En la Avenida Madison, entre las calles 57 y 72, el alquiler promedio solicitado cayó un 9% año tras año, a $773/ft², y cayó un 55% desde 2015.
En la Tercera Avenida, entre las calles 60 y 72, el alquiler promedio solicitado cayó un 9% año tras año, a $197/ft², y un 47% desde el pico en 2016.
Centro:
En el centro de la ciudad, en Broadway, entre Battery Park y Chambers, el alquiler promedio solicitado aumentó un 74% desde 2015 hasta la primavera de 2020. Pero en los últimos 12 meses, retrocedió de su máximo histórico y disminuyó un 3% a $406/ft².
En Broadway entre las calles Houston y Broome, el alquiler promedio solicitado se desplomó un 37% año tras año y un 68% desde el pico en 2015.
En la calle Bleecker, entre la Séptima Avenida y Hudson, el alquiler solicitado cayó un 12% año tras año y un 53% desde el pico en 2016.
Upper West Side:
En Broadway, entre las calles 72 y 86, el alquiler promedio solicitado fue plano para el año y cayó un 39% desde 2015.
En la Avenida Columbus, entre las calles 66 y 79, el alquiler promedio solicitado cayó un 6% año tras año y un 36% desde 2015.
