Panorama inmobiliario en Nueva York
Oficina de Manhattan
El arrendamiento de oficinas en abril fue casi nulo, ya que los agentes no pudieron mostrar los espacios, por lo que los únicos tratos realizados comenzaron hace mucho tiempo. Marzo estuvo completamente silencioso y todas las visitas se detuvieron a mediados de marzo. Los números de febrero mostraron una caída del 41% en el volumen de arrendamiento mes a mes en comparación con enero, en los tres submercados de Manhattan. El volumen de arrendamiento para el trimestre totalizó 6.82 millones de pies cuadrados, la menor cantidad desde el tercer trimestre de 2013.El arrendamiento de oficinas en Manhattan terminó el primer trimestre de 2020 en una nota baja, con la pandemia de coronavirus afectando a todo tipo de actividades económicas.
Retail en Manhattan:
Los minoristas creen tener influencia aquí y están intentando utilizarla. La recaudación de alquiler de abril ha oscilado entre solo el 10% al 25% para los propietarios de centros comerciales con altas concentraciones de inquilinos no esenciales, y del 50% al 60% para propietarios con inquilinos "esenciales" como supermercados y farmacias.Con las restricciones del Covid-19 cerrando la mayoría de las tiendas de la ciudad, los minoristas grandes y pequeños están reteniendo el alquiler y buscando términos más convenientes durante la pandemia. Las cadenas minoristas y de restaurantes más grandes del país colectivamente pagaron solo la mitad del alquiler que deben para abril.
Las empresas minoristas están atrasadas en sus pagos, incluyendo algunas de las franquicias más grandes de Nueva York. Gap no pagó alquiler este mes, después de pagar en el 86% de sus ubicaciones el mes pasado. El minorista tiene 28 ubicaciones en la ciudad de Nueva York. Dunkin, anteriormente Dunkin Donuts, que es la cadena más grande de la ciudad, con 637 ubicaciones franquiciadas, no pagó el alquiler de abril en el 31% de sus ubicaciones a nivel nacional. Las franquicias de la compañía pagaron alrededor del 77% del alquiler debido el mes pasado.
Dean & DeLuca se declaró en bancarrota y es responsable de casi $33.3 millones en alquiler no pagado.
Las empresas esenciales han mantenido el alquiler al día. Trader Joe's y Whole Foods pagaron en casi el 99% de las ubicaciones a nivel nacional. Bank of America, Chase y Wells Fargo pagaron alquiler en casi todas las ubicaciones a nivel nacional.
La gran pregunta es qué minoristas cerrarán sus tiendas como Coach y Topshop.
Vornado vendió una gran parte de su retail ya que la compañía cambia su enfoque al sector de oficinas. El apocalipsis minorista perjudicó a Vornado Realty Trust el año pasado cuando un par de sus inquilinos minoristas más grandes se declararon en bancarrota. Coach cerró su tienda insignia de 6,000 pies cuadrados en el 595 de Madison Avenue de Vornado, dejando vacante toda la parte comercial del edificio. Modell's Sporting Goods recibió una solicitud en bancarrota para una suspensión de procedimientos durante el Covid. Modell había cerrado 134 tiendas.
A Pier 1 se le otorgó por la corte de bancarrota el pago de gastos "esenciales", como beneficios para los trabajadores. La escala sin precedentes de la pandemia podría tener un efecto dominó en los propietarios, muchos de los cuales ya están negociando con inquilinos que están luchando por permanecer en sus espacios sin haberse declarado en bancarrota.
¿Los REIT de centros comerciales estarán al borde de la bancarrota? El propietario no está exento de sus propias obligaciones para las instalaciones y no se debe permitir que los deudores y/o el comprador tengan "almacenamiento gratuito" y no paguen las obligaciones de alquiler.
Los propietarios de centros comerciales con una concentración de inquilinos no esenciales recaudaron del 10 al 25% del alquiler de abril.
True Religion, dijo en sus presentaciones iniciales que sin la aprobación de ese financiamiento, no tendría suficiente dinero para cubrir los costos de un caso del Capítulo 11 debido a los cierres obligatorios de tiendas.
Los grandes inquilinos minoristas que no han pagado completamente el alquiler incluyen Burlington Stores, Petco Animal Supplies, LVMH Moët Hennessy Louis Vuitton, Victoria’s Secret y Staples.
El tiempo puede estar agotándose para muchas tiendas departamentales. Ya estaban en problemas antes del brote de coronavirus, ya que los compradores se trasladaron a minoristas de descuento y comerciantes en línea. La pandemia puede acabar con algunos: los minoristas han suspendido trabajadores, recortado dividendos y buscado financiamiento de emergencia, y algunos están considerando la bancarrota.
Todas las tiendas Nordstrom, además de sus locales Rack, están cerradas. La empresa advirtió en una presentación que su posición financiera podría verse afectada, si las tiendas permanecen cerradas durante un período prolongado.
Ahora más de 700 tiendas Macy’s están cerradas. Macy’s está tratando de recaudar hasta $5 mil millones en financiamiento de deuda para evitar la bancarrota. La compañía utilizaría su inventario como garantía para obtener $3 mil millones, y sus bienes raíces para obtener hasta $2 mil millones.
Hudson’s Bay está pagando el alquiler para Lord and Taylor. Los despidos afectaron al personal de Lord & Taylor, incluida la alta dirección, y el minorista está explorando la bancarrota.
Se dice que Neiman Marcus está considerando la bancarrota para aliviar su carga de deuda de $4.3 mil millones. La compañía no pagó intereses sobre algunos bonos, lo que la pone en peligro de incumplimiento si no cumple con la suma pendiente.
Los productos premium se ven obligados a reducir los precios en la era del confinamiento en casa. Saks ya está haciendo planes para reabrir que incluirán máscaras para trabajadores, citas para comprar antes o después de las horas públicas y compras virtuales a través de videoconferencia.
Coworking:
WeWork no pagó alquiler en ninguna de sus ubicaciones. Los miembros de WeWork ya se han quejado de la decisión de WeWork de mantener abiertas muchas de sus ubicaciones y seguir cobrando tarifas, a pesar de que muchos de ellos no utilizan el espacio. WeWork reducirá más personal y anunció otra ronda de despidos para empleados.El CEO de WeWork, Sandeep Mathrani, ha estado contactando a los arrendadores y proponiendo opciones que incluyen acuerdos de participación en los ingresos, con el objetivo de reducir el alquiler hasta en un 30%.
Aproximadamente un tercio de los miembros de Knotel están buscando un alivio en el alquiler, dijo Sarva "las colecciones han sido mejores de lo esperado".
Supuestamente Knotel ha dejado de pagar alquiler en varias de sus ubicaciones en Nueva York mientras lucha con crecientes problemas financieros. La compañía también planea devolver aproximadamente el 20% de su cartera a los propietarios. La empresa enmarcó el arreglo para deshacerse de aproximadamente 1 millón de pies cuadrados de espacio de oficinas como un "acuerdo comercial".
Industrious es la última startup de oficinas flexibles en realizar recortes significativos a su fuerza laboral.
La asediada firma de coworking WeWork también despidió a 250 trabajadores la semana pasada, pero no por dificultades derivadas de la crisis de salud.
Una encuesta de proveedores de oficinas flexibles alrededor del mundo encontró que el 31% estaba indeciso sobre los próximos tres meses y el 26% se sentía positivo. La moral es más alta a mediano plazo, con el 62% optimista sobre el sector para el próximo año y el 8% pesimista, mostró la encuesta.
Las tasas de ocupación están en declive: El espacio de oficina flexible global estaba ocupado en un 83% antes de que golpeara el coronavirus y se espera que el número caiga al 71% para junio.
Con la disminución de alquileres, muchos operadores están luchando para pagar su renta, el 31% de los operadores de coworking en América del Norte dijeron que han solicitado alivio de alquiler. Las consultas para espacio de coworking en América del Norte se informaron en un 19% de los niveles típicos.
Oficina:
El propietario del Empire State Building dice que el 31% de los inquilinos no pagan renta. El mirador, que ahora está cerrado, compró $129 millones en boletos el año pasado. SL Green, el mayor propietario de propiedades comerciales de la ciudad, está luchando por cobrar rentas y ha reducido su guía de ganancias. Mientras algunos propietarios mantienen la línea y exigen pagos de sus inquilinos comerciales, muchos están dispuestos a negociar.La construcción de bienes raíces en los EE. UU. representó el 18.1% del producto interno bruto en 2019. Lo que estamos viendo en muchas partes del mercado inmobiliario global en este momento es una combinación explosiva de exceso de oferta, baja demanda y los peores aspectos de la financiarización.
Las bajas tasas de interés alimentaron una burbuja en bienes raíces comerciales en particular.
Signature Bank, un importante prestamista de apartamentos, dijo que la mitad de los inquilinos en edificios con alquiler regulado en su cartera no están pagando renta.
Los abogados están lidiando con si el Covid-19 constituye una fuerza mayor. Una cláusula de fuerza mayor en un contrato ocasionalmente se utiliza para cancelar acuerdos después de una interrupción importante e imprevista.
Las solicitudes de desempleo estatal cerca de 1.5 millones, 625,000 en NYC. Más de 30 millones han presentado solicitudes de desempleo total en EE. UU. Nueva York ahora permite a los trabajadores temporales y otros que solo calificaron para desempleo debido a la Ley Cares federal. Se lanzó un nuevo formulario que debería acelerar las solicitudes. Nueva York ha pagado $2.2 mil millones en beneficios, mucho más que estados como California.
Los propietarios de los edificios de oficinas más grandes de la ciudad de Nueva York están elaborando un plan para devolver a los 1.5 millones de trabajadores de oficina de la ciudad a sus escritorios.
Un acuerdo entre Airbnb y RXR Realty que se promocionó como un "modelo de hospitalidad del siglo XXI" nunca verá la luz.
El Time Warner Center está vacío y listo para renovación. Gensler presentó tres planes al Departamento de Edificios para la eliminación e instalación de paredes interiores no portantes y acabados en el edificio de Related en West 58th Street y Columbus Circle.
La construcción en 10 Columbus Circle, que se encuentra sobre la estación del metro de la calle 59 Columbus Circle, se considera esencial.
Solo se permite trabajar en proyectos que incluyan instalaciones de atención médica, refugios para personas sin hogar, tránsito y vivienda asequible.
La prohibición de desalojos cuidó del "problema de la renta". Desde entonces, ha quedado claro que muchos inquilinos no se recuperarán pronto y no hay una política específica para perdonar o diferir pagos de hipoteca o alquiler comercial.
RXR Realty está desarrollando en el sur del Bronx. La compañía está planeando un desarrollo de $950 millones que incluirá más de 1,350 apartamentos, el 30% de los cuales serán asequibles.
El Consejo de la Ciudad de Nueva York está introduciendo un conjunto de proyectos de ley destinados a ayudar a los inquilinos y pequeñas empresas, con medidas que permitirían a aquellos afectados por el Covid-19 más tiempo para pagar alquileres y deudas. También incorpora medidas anti acoso para los inquilinos. El consejo está proponiendo una legislación que penalizaría tales actos contra aquellos afectados por el Covid-19 con multas de $2,000 a $10,000. Apple firmó un contrato de arrendamiento de 220,000 pies cuadrados en Penn 11 en febrero.
La ciudad está avanzando con planes para un nuevo laboratorio de salud pública mientras lidia con la mayor crisis de salud pública en un siglo. Se esperaba que el proyecto de aproximadamente $400 millones se abriera alrededor de 2025.
El Departamento de Salud presentó planes para un laboratorio de 10 pisos que abarcará casi 200,000 pies cuadrados. Se ubicará junto al Harlem Hospital Center en 22 West 137th Street. El laboratorio actual se encuentra en 455 First Avenue. Realiza pruebas en más de 200,000 especímenes por año y está equipado para pruebas de Covid-19 el mismo día.
Los empleadores del estado de Nueva York señalaron su intención de despedir a cerca de 15,700 trabajadores de hoteles y hospitalidad en marzo y abril debido a las repercusiones del coronavirus, un aumento impactante en comparación con el total del año pasado.
El gobernador Andrew Cuomo firmó una orden ejecutiva que extiende los plazos para los planes de oferta de condominios, dando a los desarrolladores un salvavidas, ya que los proyectos se retrasan y las transacciones se detienen. La orden pausa el período de 15 meses en el cual los planes de oferta para conversiones de alquiler a estado de cooperativa o condominio deben hacerse "efectivos", lo que significa que al menos el 15% de las unidades han pasado a contrato. Esa línea de tiempo ahora está en espera hasta que la orden expire el 16 de mayo.
La crisis del coronavirus ha aumentado la presión sobre Kushner Companies mientras trata de cubrir los pagos de deuda en un complejo de oficinas en Brooklyn, donde uno de sus mayores inquilinos es WeWork. S&P Global estimó que la relación préstamo-valor para toda la deuda de la propiedad, incluyendo otros $180 millones emitidos por otros prestamistas, era de alrededor del 140%, lo que significa que sus analistas consideran que la deuda de Dumbo Heights es más que lo que vale la propiedad.
Con la ciudad enfrentando un golpe de $7.4 mil millones a los ingresos fiscales, el alcalde Bill de Blasio anunció recortes de $2.7 mil millones, así como un aumento en los ingresos por violaciones de construcción. La ciudad recaudará otros $4 millones en 2021 por "mejorar la ejecución de multas por no presentar informes de inspección de ascensores".
Covid:
El gobernador Coumo extendió su prohibición estatal de acudir a lugares de trabajo no esenciales hasta el 15 de mayo.
Bajo la orden del estado emitida la semana pasada, solo la construcción esencial puede continuar mientras los funcionarios lidian con la propagación continua del Covid-19.
Nueva York, junto con seis estados vecinos, formaron un grupo de trabajo para determinar cómo reabrir mejor la economía. Cada estado tendrá su propia estrategia para reabrir negocios. La idea es que, al menos, los líderes de los estados sean conscientes de las acciones de los demás.
Cuomo firmó una orden ejecutiva que restringía el número de empleados de la mayoría de las empresas que podían presentarse a trabajar.
Muchos propietarios de restaurantes que han sido forzados a cerrar sus negocios debido a la pandemia de coronavirus se preguntan si podrán aguantar lo suficiente como para reabrir.
Más de 12,000 neoyorquinos han muerto por la enfermedad. Algunos propietarios están permitiendo que los inquilinos usen sus depósitos de seguridad para pagar el alquiler.
En su búsqueda continua para liberar espacio en las instalaciones médicas, la ciudad ha contratado a una empresa de logística de alojamiento para ayudar a proporcionar habitaciones de hotel para pacientes que no están lo suficientemente enfermos como para ser hospitalizados.
El departamento de Gestión de Emergencias de la ciudad firmó un contrato de $250 millones con CrewFacilities.com con sede en Texas. Las habitaciones se utilizarán para alojar al personal médico, así como a pacientes que han sido dados de alta de hospitales o que no pueden practicar el distanciamiento social debido a viviendas estrechas. El acuerdo permitirá a los hospitales referir directamente a los pacientes a los hoteles.
La ciudad ya ha ocupado cientos de habitaciones de hotel en sus esfuerzos para abordar el brote. Lugares como el Centro de Convenciones Jacob Javits, el Complejo de la US Open en Queens, Central Park y el buque hospital de la marina USNS Comfort también han contribuido a aumentar la capacidad.
Los hoteles de la ciudad de Nueva York vieron caer su ocupación más del 80% a poco más del 15%. La ciudad de Nueva York está buscando alquilar habitaciones de hotel que puedan convertirse en habitaciones de hospital para pacientes no Covid-19.
Se espera que la ciudad pierda hasta 475,000 empleos para el próximo marzo y $14 mil millones en ingresos fiscales durante los próximos tres años. La ciudad perdió 475,000 empleos y sería la peor situación que ha enfrentado desde principios de los años 70.
Los restaurantes y hoteles ya han despedido a miles de trabajadores.
Los archivos de bancarrota del Capítulo 11 en el Tribunal de Bancarrota del Este de Nueva York se dispararon en marzo.
Sesenta empresas presentaron solicitudes de bancarrota del Capítulo 11 durante el mes, un aumento del 58% en comparación con el año anterior y más del doble que en marzo de 2009.