Nuovi Sviluppi a New York
La riconversione pianificata del Grand Hyatt Hotel potrebbe includere una torre supertall che si eleva oltre i 1.600 piedi. Lo sviluppo al 109 East 42nd Street è provvisoriamente chiamato Progetto Commodore. L'edificio proposto avrebbe 2,1 milioni di piedi quadrati di spazio per uffici, un hotel da 500 camere, circa 10.000 piedi quadrati di spazio pubblico all'aperto con 43.370 piedi quadrati di area commerciale.Vornado Realty Trust ha sospeso i suoi sforzi per vendere due torri di uffici che co-possedono con la Trump Organization. Avevano cercato un acquirente per la sua quota del 70% negli edifici, situati al 1290 Sixth Avenue. Vornado sperava di vendere le proprietà per circa 5 miliardi di dollari ma non è riuscito ad attrarre acquirenti a quel prezzo, quindi hanno fermato la vendita.
I tassi di insolvenza sulle tasse di proprietà commerciale sono aumentati di circa il 50% rispetto all'anno scorso.
Le proprietà commerciali, inclusi spazi retail, uffici e fabbriche, erano quelle più in ritardo sulle bollette fiscali, con un tasso di non pagamenti del 3,6% alla prima scadenza fiscale a luglio. Al 15 ottobre, il numero di proprietà in arretrato è salito al 4%.
Una nuova previsione proietta che l'industria del turismo di New York potrebbe non riprendersi dalle sue difficoltà legate alla pandemia per almeno altri quattro anni, smorzando la speranza che il settore dell'ospitalità possa riprendersi rapidamente quando arriverà un vaccino contro il coronavirus. Con la mancanza di turismo e le restrizioni legate al Covid, molti ristoranti e hotel potrebbero chiudere definitivamente.
Molti proprietari immobiliari della zona potrebbero presto trovarsi davanti un'opportunità. La città sta cercando di ridefinire la zona di 56 isolati attraverso Soho e Noho, il che rimuoverebbe le restrizioni sull'uso commerciale e residenziale nell'area. La Commissione di Pianificazione della Città ha identificato 27 siti che potrebbero essere sviluppati nel prossimo decennio, portando a 1.683 appartamenti (con fino a 494 considerati accessibili), 57.473 piedi quadrati di area commerciale e 19.598 piedi quadrati di spazio comunitario.
A New York City, la frequentazione dei mezzi di trasporto pubblico è diminuita del 70% rispetto a un anno fa (anche se gli studi hanno trovato un basso rischio per Covid-19) e solo il 13% dei lavoratori è tornato in ufficio.
Apple ha firmato un accordo per espandere i suoi uffici presso l'11 Penn Plaza di Vornado Realty Trust. Ora, Apple ha aggiunto due piani aggiuntivi al suo contratto di locazione, portando il totale della sua occupazione a 336.000 piedi quadrati. Gli uffici della società tecnologica si estenderanno dal nono al quattordicesimo piano. Al 450 West 126th Street a Manhattanville, Janus Property sta pianificando un hub per le scienze della vita di 350.000 piedi quadrati.
Al 125 West End Avenue, Taconic Partners e Nuveen Real Estate stanno convertendo un ex campus ABC di proprietà Disney in un centro di ricerca di 400.000 piedi quadrati.
Al 30-02 48th Avenue a Long Island City, Alexandria Real Estate sta pianificando di trasformare un edificio una volta utilizzato per la rilegatura di libri in oltre 175.000 piedi quadrati di spazio per laboratori e uffici.
I canoni di locazione richiesti per lo spazio da laboratorio sono aumentati costantemente, raggiungendo una media di 95,39 dollari per piede quadrato in tutta la città nella prima metà del 2020, rispetto agli 88,72 dollari di fine 2019. Nel frattempo, lo spazio da laboratorio disponibile per l'occupazione immediata rimane scarso, al di sopra del 2%.
I titoli immobiliari stanno sostenendo guadagni dopo che Pfizer ha annunciato prove di successo per il suo vaccino Covid-19. Alcuni dei maggiori proprietari di immobili del paese hanno avuto la loro migliore settimana di trading, con i prezzi delle azioni che sono aumentati di oltre il 20%, superando notevolmente i principali indici.
WeWork sta ancora perdendo denaro ma spera che i cambiamenti nel mercato degli uffici cadranno a loro favore. Le spese sono leggermente inferiori rispetto al secondo trimestre. La ritenzione dei membri è migliorata.
Deutsche Bank ha mandato a casa i suoi banchieri d'investimento americani poiché la pandemia si è intensificata. A New York, solo il 13% era alla propria scrivania.
Alcune aziende tecnologiche hanno preso in considerazione riduzioni salariali per i lavoratori che scelgono di vivere in aree più accessibili mentre lavorano a distanza.
Il terzo trimestre del 2020 è stato un altro lento per i prestiti immobiliari commerciali, con il ritmo di chiusura dei prestiti commerciali in calo del 28% rispetto al Q2 e del 39% su base annua.
Mentre i proprietari di uffici a Manhattan lottano per riportare le persone sul posto di lavoro, il maggior fornitore di spazi per riunioni di persona e centri conferenze della città ha ridotto la sua attività. Convene ha chiuso tre delle sue sedi a New York City, ovvero circa un quinto del suo portafoglio in città. I tre spazi per riunioni al 780 Third Avenue, 730 Third Avenue e 810 Seventh Avenue sono stati chiusi a metà ottobre. Ciò porta la presenza dell'azienda a 11 sedi a New York e 30 in totale.
I problemi di Thor Equities al 597 Fifth Avenue stanno aumentando. Il prestito di 105 milioni di dollari garantito da titoli commerciali legato all'edificio è entrato in gestione speciale. Non hanno effettuato un pagamento del prestito sull'edificio di 86.000 piedi quadrati da luglio.
Hotel
Il settore dei viaggi è stato devastato dal coronavirus a New York City. Se metà dei 640 hotel della città sopravvive, sarebbe un buon risultato. I tassi di occupazione negli hotel che rimangono aperti sono ancora ben al di sotto della norma. A settembre erano inferiori del 20% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Ad aprile, l'occupazione negli hotel era inferiore del 60% rispetto allo stesso periodo del 2019.L'amministrazione de Blasio sta abbandonando il suo piano per richiedere permessi speciali per la costruzione di nuovi hotel in Union Square ma rimane impegnata a studiare se un mandato funzionerebbe a livello della città. Come parte di più ampie ridefinizioni dell'area, ora sono richiesti permessi speciali per nuovi hotel a Midtown East e nel Garment District. Gli sviluppatori nelle zone a leggera attività manifatturiera sono stati costretti a ottenere permessi speciali.
Gli hotel della città hanno visto i tassi di occupazione crollare poiché molti sono stati costretti a chiudere definitivamente. Mese scorso, l'occupazione negli hotel era inferiore al 40%.
I proprietari di hotel a New York City devono pagare oltre 500 milioni di dollari. Circa 200 hotel nella città sono gestiti da lavoratori sindacalizzati, quindi secondo la sentenza, i proprietari di circa 75 di essi sono responsabili dei pagamenti di buonuscita.
Il livello di occupazione degli hotel della città è inferiore al 40%. Il tasso di occupazione, tuttavia, sarebbe stato ancora più basso se gli hotel non avessero avuto accordi con la città per ospitare i senzatetto. Fino al 20% delle camere totali della città potrebbe non riaprire mai.
Alla fine di ottobre, oltre 1,3 milioni di residenti stavano collezionando benefici di disoccupazione e il tasso di disoccupazione della città è balzato al 14,1%.
Più dell'80% degli hotel nella città sostiene prestiti CMBS, equivalenti a 3,1 miliardi di dollari, e mostrano segni di stress a causa della pandemia, più della media nazionale del 71%.
Tra gli hotel in difficoltà ci sono l'Hilton Times Square, che ha chiuso definitivamente, lasciando un prestito in mora di oltre 90 giorni. Il Trump International Hotel al 1 Central Park West sta affrontando anch'esso problemi. Un mutuo di 6,5 milioni di dollari sull'hotel è ora nella lista di controllo dei prestiti problematici.
Retail
Il Union Square Hospitality Group ha sospeso le attività di ristorazione interna ed esterna al suo Union Square Cafe, al Gramercy Tavern e al Blue Smoke Battery Park City.Mentre Macy's affronta una perdita netta di 91 milioni di dollari nel terzo trimestre, il marchio sta reimmaginando il futuro del business. Una possibile via è quella dei centri di evasione ordini. Poiché due dei suoi negozi hanno chiuso lo shopping in presenza, sono stati convertiti in centri di elaborazione.
Whole Foods sta testando negozi bui mentre i suoi acquirenti evitano il commercio al dettaglio in presenza a causa della pandemia.
Amazon Logistics ha firmato un nuovo contratto di locazione di 211.000 piedi quadrati per aprire una stazione di consegna a East New York, a Brooklyn. Il contratto di locazione di Amazon riguarda magazzini adiacenti al 12555 e al 12595 Flatlands Avenue. Amazon è stata in una frenesia di espansione a New York e ha firmato accordi per altre cinque stazioni a Brooklyn, nel Bronx, nella contea di Rockland e nella contea di Westchester.
Ralph Lauren ha subaffittato la sua posizione sulla Fifth Avenue a Mango. Mango ha accettato di affittare il negozio di 28.300 piedi quadrati al 711 Fifth Avenue e di pagare 5 milioni di dollari all'anno, meno del 20% dei più di 27 milioni di dollari all'anno che Ralph Lauren paga per occupare lo spazio.
I canoni di locazione richiesti nei 16 principali corridoi dello shopping di Manhattan sono scesi del 12,8% rispetto a un anno fa, a 659 dollari per piede quadrato nel terzo trimestre. Questo è il 4,2% in meno rispetto al secondo trimestre e il livello più basso dalla seconda metà del 2011.
I canoni di locazione per i piani terra sulla Fifth Avenue erano una volta di oltre 3.000 dollari per piede quadrato in alcuni casi, ma oggi i canoni effettivi sono più che altro un terzo di quelli, in alcuni casi anche meno.
Mentre i proprietari di ristoranti lottano per attrarre clienti tra le continue restrizioni del coronavirus, Automat Kitchen Shop sta aggiornando l'automat dove i pasti vengono serviti ai clienti tramite armadietti simili a distributori automatici.
Nonostante il ritorno della ristorazione al coperto, i ristoranti stanno ancora lottando per pagare l'affitto. L'88% non ha potuto pagare l'affitto per intero per il mese di ottobre.
Alcuni ristoranti sono riusciti a fare nuovi accordi con il loro proprietario. Il 41% ha avuto l'affitto esonerato, con il 68% di questi che ha visto esonerata metà o più della somma. Il 33% ha ricevuto rinvii.
Un giudice statunitense ha approvato un accordo per permettere a J.C. Penney di uscire dalla bancarotta. Simon Property Group e Brookfield Asset Management acquisiranno il rivenditore in difficoltà per circa 1,75 miliardi di dollari in contanti e debito. L'accordo permetterà a un gruppo di creditori di perdonare 1 miliardo di dollari di debito in cambio di 160 proprietà e sei centri di distribuzione.
Dopo alcuni mesi turbolenti, la raccolta degli affitti nelle catene nazionali sta livellando. Le grandi catene hanno pagato l'89% dell'affitto di ottobre, il più alto dall'inizio della pandemia, con un leggero aumento rispetto all'87% raccolto a settembre.
L'aumento dei pagamenti degli affitti è una continuazione dei progressi che i proprietari hanno visto negli ultimi mesi. Mentre ci si aspettava una diminuzione dei pagamenti degli affitti, dopo che varie forme di sollievo dalla tassa d'affitto erano scadute per i rivenditori, non è ancora emersa alcuna tendenza di questo tipo.
I rivenditori i cui negozi si trovano all'interno della metropolitana di New York City sono tornati su una domanda dall'inizio della pandemia: come sopravvivere? Dal marzo scorso, 77 delle 321 attività commerciali che operano nel sottosuolo hanno chiuso definitivamente.
Ristoranti e rivenditori hanno lottato durante la pandemia, con regole di capacità e timori di contrarre il virus che tengono lontani i clienti. Per i rivenditori della metropolitana, è aggravato dal fatto che meno persone usano il trasporto di massa: la frequenza è crollata dopo che la pandemia ha colpito a marzo, e all'inizio di novembre, è ancora in calo del 70% rispetto ai livelli normali del 2019.
Le Pain Quotidien aprirà 10 nuove sedi a New York City. I nuovi negozi apriranno in luoghi precedentemente operativi come sedi Maison Kayser. Entrambi i marchi hanno dichiarato fallimento durante la pandemia e sono stati successivamente acquisiti da Aurify Brands.
Lo sviluppatore Tishman Speyer sta andando avanti con il suo piano di lunga data di rinnovamento della piazza del complesso di pattinaggio su ghiaccio del Rockefeller Center e del portico commerciale sotterraneo.
L'affluenza nei negozi durante il Black Friday è stata la metà di quella dell'anno scorso. Tuttavia, la spesa ha superato l'affluenza, poiché gli acquirenti hanno fatto acquisti nei negozi che hanno visitato.
Target sta aprendo un'altra sede a New York City. Il rivenditore ha firmato un contratto di locazione al 258 di Eighth Avenue, attualmente occupato da un New York Sports Club in bancarotta. Target prenderà uno spazio commerciale di 28.000 piedi quadrati alla base di un edificio a destinazione mista in via di costruzione.
Target ha in programma di aprire 15 negozi nello stato di New York, comprese le sedi a Yonkers, Times Square e Washington Heights. Il rivenditore ha visto un anno da record durante la pandemia. L'azienda prevede di aprire fino a 40 negozi all'anno in avanti.
Sebbene i pop-up esistano da un po', alcuni proprietari immobiliari sono stati diffidenti nei confronti degli accordi a breve termine. Tuttavia, molti sono più disposti mentre le vacanze si moltiplicano e una seconda ondata di Covid minaccia il mercato. I pop-up sono diventati sempre più popolari.
Le banche stanno riducendo rapidamente la loro impronta immobiliare al dettaglio chiudendo filiali. Oltre 100 filiali bancarie hanno chiuso o stanno per chiudere in tutta New York City.
Home Depot ha firmato un contratto di locazione per assumere uno spazio di 120.000 piedi quadrati al 410 di East 61st Street, attualmente in affitto a Bed Bath & Beyond.
Mentre ristoranti e altri rivenditori lottano per trovare la loro posizione durante il Covid, con migliaia che chiudono definitivamente, le sfide di locazione stanno pesando sul mercato al dettaglio di Manhattan.
Il volume di leasing attivo al dettaglio nei 12 mesi terminati a settembre è stato di 2,67 milioni di piedi quadrati, in calo di quasi un terzo rispetto ai 3,9 milioni di piedi quadrati dello stesso periodo di un anno fa. I canoni di locazione richiesti nei 16 principali corridoi dello shopping di Manhattan sono stati ridotti a 659 dollari per piede quadrato durante il terzo trimestre, in calo del 12,8% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, e il livello più basso dal 2011.
Uffici
New York sta vedendo meno dipendenti tornare in ufficio rispetto ad altre grandi città degli Stati Uniti. A New York, quel numero era solo del 13%.Knotel una volta sperava di essere il prossimo WeWork ma, mentre la pandemia infuria, sta affrontando esiti simili al suo rivale del co-working. Il fornitore di uffici flessibili sta cercando di ridurre il 60% del suo portafoglio globale di 4,8 milioni di piedi quadrati, e di ridurre i suoi affitti negli Stati Uniti e in Canada da 3,4 milioni di piedi quadrati a soli 500.000 piedi quadrati.
WeWork ha recentemente iniziato a minacciare i membri non paganti con lettere di riscossione.
Breather sta considerando una possibile vendita o raccolta di capitale. L'industria degli uffici flessibili ha sofferto poiché i dipendenti continuano a evitare gli spazi di lavoro fisici a favore del lavoro remoto. Di conseguenza, i ricavi sono diminuiti fino al 60%.
Un modello è emerso tra i proprietari di uffici che riportano i loro risultati del terzo trimestre: La maggior parte degli inquilini ha continuato a pagare l'affitto, ma un numero uguale ha anche tenuto lontani i propri lavoratori. Le società di investimento e i dirigenti REIT hanno riportato forti incassi degli affitti in molti dei loro portafogli di uffici, un segno positivo per il loro immediato risultato derivante.
Mentre gli uffici possono essere vuoti, gli inquilini degli uffici stanno pagando l'affitto. Su otto proprietari esaminati, sette avevano tassi del 95% o superiori per il pagamento dell'affitto.
Boies Schiller Flexner potrebbe ridurre i suoi uffici nel suo nuovo spazio tri-livello al 55 Hudson Yards. L'azienda sta considerando la possibilità di subaffittare lo spazio.
Uber sta cercando di ridurre il suo spazio ufficio nella Lower Manhattan di oltre un quarto. La società sta offrendo circa 80.000 piedi quadrati dei suoi 308.000 piedi quadrati di spazi uffici al 3 World Trade Center. Uber ha licenziato anche dipendenti. A maggio, l'azienda ha licenziato 6.700 persone, ovvero un quarto della sua forza lavoro. L'azienda ha riportato una perdita di circa 1,1 miliardi di dollari nel terzo trimestre.
Il mercato industriale è uno dei pochi settori a vedere un aumento dell'attività negli ultimi mesi. Nel terzo trimestre, gli inquilini industriali hanno firmato contratti per 1,6 milioni di piedi quadrati di spazio in tutta New York City, un aumento del 71% su base annua.
Il Gotham Organization dello sviluppatore sta affrontando una causa legale per oltre 187.000 dollari di affitto in sospeso presso il suo ufficio al 432 Park Avenue South.
Un settore immobiliare che ha avuto un andamento migliore della maggior parte durante la pandemia è stato quello industriale. I magazzini e lo stoccaggio sono cresciuti di 28.000 posti di lavoro.
Un proprietario di uffici di Soho sta facendo causa a Knotel per quasi 900.000 dollari di affitto non pagato, inclusi sei mesi di affitto gratuito che facevano parte del contratto di locazione iniziale. Northwind Group ha presentato una causa legale sostenendo che la società di uffici flessibili Knotel ha smesso di pagare l'affitto del suo spazio ufficio al 40 di Wooster Street a marzo.
Gli sforzi di Extell Development per costruire un hotel al 27 West 47th Street sono stati ostacolati da un vicino non collaborativo che ha negato l'accesso alla sua proprietà. La citazione in giudizio cerca di ottenere un ordine del tribunale che conceda a Extell l'accesso all'edificio per uffici di Elo al 29 West 47th Street, al fine di installare e mantenere protezioni conformi al codice.